在“415新政”后楼市成交量屡屡走低，寒流袭来数月，多数“房企”老总们的日子是一天比一天难过，虽然今年的房产市场较往年市场冷淡，开发商拿地热情不减，住建部力驳“调控取消。当初国资委“清退令”颁布不久，截止到目前，中国16央企布局全国，以“神速”般向楼市土地市场“抄底”，3个月共斥资300亿咋向土地市场“圈地”。本轮调控至今，与地方政府卖地和大部分开发商拿地的表现相比，16家央企在土地市场的表现，堪称“优异”，3月购地花费300亿。

　　  根据《2010年上半年中国103个城市土地市场交易情报》显示，上半年房企土地储备总规划面积排行榜中，只有保利地产、中国铁建地产等4家国企进入前十，且位置靠后；在上半年房企土地储备拿地总价排行榜上，国企中只有保利地产与中国铁建地产上榜前十，且只分列第二位与第十位。一时间房地产业 “国退民进”的猜测不绝于耳，然而话音还未完全落下，近段时间以来，国企却在土地市场突然发力，似乎正在演奏一首国企再上路的狂想曲。

　　  例如，有媒介报道，3个多月间，中国铁道建筑总公司(以下简称“中铁建”)的购地表现最为突出。据不完全统计，3月18日至今，中铁建购地总计近100亿元。上半年，中铁建共6次出手，竞得10宗土地，总成交价132亿元，平均每天买地花费高达7300万元。首先，中国铁建因其身份的特殊性，公司还具备比一般公司更低成本融资的优势。资金上的优势将支持旗下的中国铁建地产在土地市场拿地。其次，地产调控政策出台至今已近3个月，土地溢价已从地产调控前的110.6%下降到了现在的13.2%。换句话说，土地价格已下探至2009年以来的最低点。对于有资金实力的房企来说，时下正是抄底良机。

　　  最后，政府加大土地供应的举措，为国企抄底拿地提供了外部条件。数据显示，7月第一周，全国20个主要城市共推出土地面积1162万平方米，较上周增加615万平方米，环比增幅达112%，最终成交土地面积480万平方米，环比上升98%。另外一方面，根据媒介报道，新政近百日，国企首现拿地狂潮，3天砸下130亿。自楼市调控新政以来，在土地市场上沉寂了一段时间的国企日前“复出”了。6月29日到7月1日的这短短数日间，此前一段时间在土地市场略显沉默的国企却突然发力于土地市场，首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等分别以27.3亿元、12.56亿元、近53亿元、37亿元在贵阳、北京、广州、天津等城市疯狂拿地。在此期间，招商地产携手中冶集团也分别在福建和成都拿地。

　　  仅6月29日到7月1日之间的短短3天，首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企在贵阳、北京、广州、天津等城市疯狂拿地，金额合计约130亿元。例如，上半年厦门住宅成交前十强国企项目占据八席。除了房产大鳄万科开发的万科金色悦城以及滕王阁地产所开发的海峡国际社区外，其他八家竟然全部均来自本地知名房企，而且均有国企背景，包括了特房集团、古龙地产、港务地产，杏林建设、海投房产、联发房产等等著名本地企业。

　　  笔者认为，是不是土地抄底的时候,关键得看开发商资金是否紧张和融资贷款是否宽松。不过，今年的土地供应比较集中和供应量过大，如果开发商销售良好和部分不差钱的国企和融资能力强的央企，抢夺土地和抄底土地是很正常的。受到政策调控和融资困难及销售不通畅等部分房企“很差钱”，开发商拿地比较的谨慎和理性。

　　  目前国企拿地比较的“生猛”，3天时间砸下130亿购买地块，3个月时间砸下300亿。说明国企的资金雄厚和融资渠道强大，是未来拿地的主力军。毫无疑问，是起不到对房价上涨的支撑效果，很难抗房价下降的趋势。但是，可以减少市场观望和政策调控的周期影响，目前能够支撑房价继续上涨的政策调控放松和热钱及投资客进入楼市，另外是改善和刚性需求大批入市。

　　  这一现象的出现主要是基于三个原因。首先，在房地产调控的背景下，大部分民企资金链承压且融资环境收紧。此时，从资金家底与外部融资环境来看，国企比民企更具备拿地的底气。另外，房企销售一直不通畅，资金回收比较的缓慢。其次，在地产前景尚不明朗之际，民企对风险更为敏感，而国企的抗风险能力则要强得多，这在拿地时会体现出来。比例截至一季度末，中国铁建账户上的货币资金余额高达673.51亿元，而万科A仅有179.18亿元。最后，国企手持大量的现金，在目前投资渠道不稳定和安全的情况下，唯一的办法是购买土地增值和保值，并且可以避免资产萎缩的现象。

　　  而近期疯狂拿地的国企，主要是因为目前一线城市土地供应越来越少，尤其是品质和资源丰富及位置等价值高的地块非常缺乏。由于政府推地任务巨大和考虑到完成土地财政收入及完成供应计划，另外是今年1~6月份全国103个城市土地成交价格同比下降了9%，土地溢价已从地产调控前的110.6%下降到了现在的13.2%。换句话说，土地价格已下探至2009年以来的最低点。

　　  对于有资金实力的房企来说，时下正是是入市抄底良机。另一种就是国企主要考虑的是全国布局，为二三线城市土地做储备。由于一线城市正处于调控周期，市场前景不明朗，且单块地块成本过高，而二三线城市相对来说，市场前景更为开阔，拿地成本也更易接受，首开股份或许就属于这种典型。例如6月30日，首开以15.744亿的总价拿下贵阳三地块，首次离开北京腹地。

　　  例如华侨城集团也很踊跃。据公开信息，该集团仅3月26日和7月1日两次拿地，就分别高达43亿元和37亿元。保利集团近三个月间拿地约50亿元，包括4月20日以19亿元购得中山市一幅近百万平方米的土地。上半年，保利地产已斥资214.71亿元拿地。此外，中国建筑工程总公司今年也已新购置土地290万平方米，5月末土地储备达4830万平方米。以目前的状态看，若无意外情况，16家央企进军房地产的速度和规模，下半年很可能将持续。其他企业放缓了拿地步伐，而16央企在确定房地产主业后，拿地势头有增无减，一缩一涨的变化后，央企在土地市场的动作对整体市场的量价影响无疑正在逐步明显。

　　  自3月18日国资委责令78家央企退出房地产、保留16家以地产为主业的央企至今，央企退出进展相对缓慢，至今未有大动作，而16家央企则在短短的3个多月时间里，继续跑马圈地，出手阔绰。根据自3月18日以来公开披露的涉及这16家央企的拿地信息，16家央企获得国资委“认证”后的拿地总金额，统计得出的数字是：约295.243亿元。虽然国资委新闻发言人士7月12日向媒体澄清 “国资委授意地产央企下半年加速扩张”乃传言，但上述16央企大手笔拿地的事实并不能被改变。

　　  房地产国企在新政的背景下的优势凸显，不少央企、国企能以比较大的资金、比较高的价格拿地，除了他们在房产发展方向上很有积极性以外，最重要的原因在于他们能够获得庞大的国家资金支持，有了源源不断地资金输入，才能有各种主题开发的可能，“海景”、“挑高”各种成功的策划在冻冰中成为了一股暖流，悄悄地融化了观望的冰山一角。另外，恒大万科受益降价或将抄底。7月12日，恒大公布其销售情况。截至6月30日，恒大销售209.8亿元，已完成今年销售目标的58%。乐观预期之下，公司宣布将年度销售目标上调30%至逾400亿。虽然有人质疑此举为“做秀”，但恒大降价策略确实生效了。

　　  值得注意的是，恒大6月的销售均价较5月下降5.9%，恒大表示，这是因为高价盘可售货量的减少导致其销量下跌拉低了均价。但恒大同时表示，8.5折促销提高了楼盘性价比，确实扩大了成交量。另外一家取得较好业绩的是万科，同样采取了低价入市的策略。万科6月实现销售金额87.7亿元，环比5月增长71.6%，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元；而新政出台后，万科的销售均价下降约15%。

　　  目前降价已是房企的共识，问题在于降多少。金地集团在最近的投资者交流会中透露，该公司认为下半年部分城市价格将下调，包括北京、上海、深圳等地，公司将根据具体市况调整旗下项目价格。而富力、中海、绿地等公司表示，预期调控短期内不会终止，下半年销售肯定会随行就市。另外，开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，但5月、6月连续2个月下降，6月单月下降幅度达1830亿元，单月资金缺口达到历史最高水平；随着调控的进一步深化，开发企业的资金链将在3个月后受到严峻考验，建议开发企业不要心存侥幸，积极调整价格策略，以取得战略主动权。

　　  毫无疑问，房企手持现金，为增加不动产和保值及土地储备，“抄底”土地是资金去处最安全的避风港。先行降价让恒大和万科等房企实现了更多的市场占有率，同时拥有了更多的现金。万科表示，万科目前持有现金179.2亿元，可覆盖短期借款和一年内到期长期借款的总和（127.4亿元）。2010年是有资金的房企拓展土地的良好时机，到了2011年就没有这么好的机会。

　　  恒大方面也表示表示，恒大通过降价积累了充足的现金，一定会在目前的市场情况下吸收和储备土地，仍以二三线城市为主。截至6月30日，恒大手头现金为210.4亿港币，为上市以来的最高水平。在操作层面，万科4、5月放缓了拿地的步伐，但准备下半年在土地市场寻找优质土地的机会。上一轮调整万科错过了一些扩充土地储备的机会，这次不会了。

　　  有媒介报道，根据中房指数研究院最新的《2010年上半年中国103个城市土地市场交易情报》披露，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。但在单个城市的市场数据中，可以明显感觉到央企带来的影响，特别是近几个月中央企有较大规模购地的天津等城市。

　　  目前城市地价正从拉动房价上涨的因素，转为购房者期待价格继续下调的理由。但最新数据显示，上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。值得注意的是，去年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%。国家统计局数据显示，今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。这是今年以来首次出现月度环比下降。

　　  央企的拿地举动，更加坚定了我们的抄底心态，趁着手头有钱。对大部分地方政府而言，上半年土地供应计划难以完全落实，下半年面临较大的供应压力，央企的拿地热情，客观上有利于地方的土地市场供求关系，同样有利于缓解地方财政以及保持房地产投资规模等。与16央企神速抄底购地相比，近三个多月中，原本应是调整重点的78央企退出房地产的相关进展却显得过于缓慢。

　　  甚至有业界的怀疑，为何78家央企的转让退出却如此缓慢？用这些购地资金来收购整合78退出央企的资产，岂不是一举两得？事情没有这么理想。由于央企各自及相互之间历史悠久的复杂关系、各自所处的行业主管部门不同，加上旗下房地产资产往往历史问题较多，盘活的难度和代价并不比买地低，这些都是造成上述进、退两方表现反差巨大的原因。

　　  在房价数据“拐点”出现的同时，住建部力驳“房地产市场调控有关政策可能取消”。最近，国家统计局公布上半年全国房地产市场运行情况。全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%，较5月回落0.3个百分点，这是近15个月来全国房价环比增幅首次由涨转降。一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的新变化。

　　  例如，北京市土地整理储备中心数据显示，6月北京全市土地出让收入33.097亿元，比5月缩水近七成。其实，中国土地市场也出现下滑，国家统计局数据显示，今年1~6月份全国103个城市土地成交价格同比下降了9%。下半年在适度宽松的货币政策下，对于房地产市场的走向，应当关注投资出口、地方政府的土地财政及各地落实保障房等三个方面，一旦这三个方面出现大的变化，不排除楼市调控发生转向的可能。