在刚拿下亚运城时，开发商就表示8000套现楼的未来售价将为1.2万元/1.5万元/平方米，但目前在调控政策的影响下，这个估价似乎有下调的必要。笔者认为，亚运城项目从出生到拍卖再到开发销售无不牵引房地产界和媒介的视线，不仅是因为地王，更是因为规模巨大，投入资金巨大，回收成本风险大，销售压力大，一旦价格不被市场承认和接受。毫无疑问，亚运城项目肯定要被人抛弃，或者是被弃购。并且亚运城周围的房价开始下降，对于亚运城的价格和前期销售及分化客户是有直接影响的。

　　

　　  2010年7月14日有媒体报道，有公务员报料，称“亚运城”项目已经在单位内开始宣传，准备组织内部推介认购。亚运城项目刚刚销售完毕后，业界包括开发商内部都曾纷纷开出过预期价格，大概在12000元/平方米-15000元，其后由于楼市调控又调整至10000元/平方米左右。据透露，目前亚运城五大开发商的分工已大致有了明确的方向，其中雅居乐负责前期的策划与销售；富力负责设计、施工、开发；碧桂园负责物料和后勤；中信负责融资；世茂负责人力资源。这也意味着富力、雅居乐是整个亚运城项目主要操盘手，而其他三家开发商更多的是负责投资、配合等工作。

　　

　　  笔者认为，不仅如此，周围还有一个规模也大和供应不小的小产权房在同一时间点推出，价格非常的便宜，根据市场放出的价格，才3300元-4800元/平方米，对于亚运城的价格绝对是有冲击力，甚至会导致亚运城销售最大的压力。主要在于性价比已经丧失优势和周围价格下降影响定价及番禺市场供应极大，8000套要亚运会开幕前完成销售，具有非常的难度，供应量相当于广州市场前两个月的市场成交量，也是相地于番禺近半年的供应量。

　　

　　  另外是市场时机不利和市场销售成交萎缩及购买投资的客户购买意愿下降。同时，国家政策调控一直震荡不断，影响到市场推货计划和上市时间，最主要是拉长了市场观望周期和延长了政策调控周期。即使是其他开发商，目前对亚运城的前景也不十分看好。上周，亚运城附近的番禺大岭村地块的流拍就让亚运城陷入了尴尬，所以导致亚运城的开发股东比较烦恼和头痛。

　　

　　  笔者认为，亚运城项目价格必须把握上市时机，调整到合理价位和市场可承受的价格及利用好“三个”渠道资源，另外是发动全国媒介和珠三角媒介宣传的力量及品牌推广的力度，方可达到开发商六个目的。一是完成8000套销售目标和任务，实现项目最大利润回报。二是快速回收资金，减少资金风险，实现薄利多销，降价跑量保持后期项目顺利开发，减少银行负债率。三是避免出现烂尾楼和销售断断续续及被抛弃的“悲剧”。四是达到前期市场轰动效果和吸引更多投资购买的客户及制造市场销售冠军“神话”。五是以前期8000套销售成功战果拉动后期销售和实现资金快速回收及实现项目后期滚动开发。六是打败周围市场竞争对手，树立市场领跑者的角色，尤其是保利项目和另外一个小产权房项目及周围的在销售项目。

　　

　　  第一是虽然是现房，交房时间短暂，并且未升值空间大，另外是项目规模大，有亚运城和体育明星及市政府所支撑。但是，政策调控和市场及政策问题已经把这些优势完成压倒了。必须以市场领导价格“低价入市”。一是参考保利在销售项目的价格，二是针对在周围销售的楼盘价格，三是针对小产权房价格，四是提高产品附价值。五是具有诱人的“价格折扣和促销手段”。根据目前在销售价格是6500-8000元/平方米，而未来同期推出的楼盘价格是有的3300-4800元/平方米，到销售时，价格肯定会提高到5200元-6000元/平方米，另外是保利的楼盘价格也会提价到8500元/平方米，周围的楼盘价格也会相应提高到7500-8000元/平方米。

　　

　　  所以，亚运城的前期价格不可太高，要体现出周围楼盘没有的价格优势，为吸引客户和刺激市场需求及促进销售成交，另外是快速销售和制造市场火爆场面及前期销售成功，打败对手。根据亚运城每栋楼的楼层和面积大小及位置，另外是景观和朝向及体现性价比等成本，如果不带装修，建议亚运城项目第一批房源（推货量为4000套）的平均价格在7800元/平方米，然后一房一价的价格控制在8200-9000元/平方米之间，最高价格不要超过10000元/平方米。如果是带装修1500元/平方米或者是2000元/平方米，建议亚运城项目第一批房源（推货量为4000套）的平均价格在8800元/平方米，然后一房一价的价格控制在8800-10000元/平方米之间，最高价格不要超过11000元/平方米。

　　

　　  第二是非常具有吸引力和心动的价格折扣和促销活动及强大的广告宣传。充分利用亚运会活动举办和体育明星及媒介力量，开展一场以亚运城项目为目的的主题活动。前期可在登记和认购阶段，可以放宽购房置业门槛，降低首付和总价及价格实在优惠等方面的活动，最大范围吸引市场注意力和促进销售成交。例如根据购买套数和购买面积大小及付款方式，每个客户只要缴纳一万可抵消三万元-五万元购房现金和获得亚运会活动一场门票3到5张及参加2万元购房现金票抽奖活动等其他礼品，仅可作为购房使用。

　　

　　  第三是7月份开始做前期登记，8月份认购时间，9月上半月取得预售许可证。首先是尽力最很客户储备和选择意向客户的工作。尤其是利用全国媒介宣传亚运会作为市场卖点，借住全国媒体和珠三角媒介扩大宣传活动和体育明星购买及入住亚运城项目作为新闻炒作造势。另外是利用好广州市政府提供的公务员资源和五大巨头自身项目所积累的客户资源及外来投资客的客户资源，可以采取公务员和公司内部员工及外来炒房客的“团购”方式的优惠活动，或者是到邀请外省投资炒房团和财团及外来集团公司购买，首期在9月份开盘，快速销售前期首批4000套。另外部分是本广州市民和番禺的客户，至少可以消化三分之一，剩余是三分之二可走团购路线完成。

　　

　　  第四是利用9月和10月市场“金九银十”和前期4000套销售成功及亚运动会宣传等体育明星购买的新闻，全国掀起新闻炒作，甚至邀请体育明星作为楼盘代言或者是以体育明星作为房间进行拍卖。另外，所剩余第二批4000套房源交广州或其他市的代理公司去销售，所谓的代理公司联合销售和跨越市代理销售，充分利用代理公司巨大的客户资源和销售渠道及人际关系，快速销售房源。可在最短暂时间内销售完，在11月完成剩余的4000套应该是没问题的。