浅析国家经济战略部署下的房地产调控思路

--之“如何进行热钱战”

（作者：少壮派高级会员飞扬＆创始人王智中）

2005年人民币汇改至今，房价一直呈现上升趋势。虽然上升期间有阶段性的下跌，但是每次的房地产调控都直接改变了房价的走势。细心的经济学者应该会发现，我们的房地产调控其实不仅仅是在调房价，或许是在决策层经济战略部署下进行的。

笔者和朋友聊天时候发现，很多人（包括公务员、大学教师、企业家）都说房价会一直涨下去，买房子的会兴高采烈的说赚了多少，而没有买房子的则抱怨房价涨幅太大。其实，在我看来就“房”论房是片面的，读懂中国房地产经济学的人并不多。

坦率地说，朱鎔基总理在应对97年亚洲金融危机选择住房改革是明智而富有远见的，市场化后的房地产市场不仅为中国的老百姓提供了更好更美更舒适的房子而且为中国经济找到了新的引擎。

98年之后，房地产市场为中国经济迅猛发展提供了有力的支撑。但是，房价也在10年之间涨幅达到5-7倍。很多群众纳闷，收入涨幅这么小，为什么房价会涨幅如此巨大？于是，很多房地产砖家会说，是城市化导致老百姓疯狂购房，是丈母娘逼着女婿买房。如果你足够细心，你就会发现，房价涨幅的真正时间起点是在2005年。2005年的房价至今已经涨幅4倍。为什么会在2005年，我不得不谈谈中国的汇率问题，而汇率不仅是中国经济彻底融入世界经济的关键，更是大国能否崛起的核心问题。

2005年，人民币汇价由挂钩美元改为参考一篮子外币，意味着房地产市场已经进入了由外资主导的格局。中国的外汇储备从1996年的1050亿美元增加到2000年的1650亿美元，年均增长9.46%。从2000年1650亿美元到 2007年6月30日13326亿美元，年均增加37.90%。从2007年1.3万亿美元到2010年6月30日2.5万亿美元，年均增加33.6%。迅速增长的外汇储备，难道是中国人民奋发图强，挣来的吗？这个不需要证明，看中国的GDP增幅就知道，外汇储备的增长速度远大于GDP的增幅。显然不是挣来的，那么除了挣来的以及部分外商直接投资，剩余部分就是所谓的 “国际热钱”的涌入。保守估计，目前的外汇储备中有1万亿美元是“国际热钱”，而国际热钱涌入的目的只有一个，就是要取得高额的回报。

“国际热钱”是日本经济危机和东南亚金融危机的幕后主要推手，也是中国经济结构能否顺利转型的最大隐患。一旦“国际热钱”在中国国内的房地产市场高位抛售，继而在人民币汇率升值预期见顶顺利出逃，那么资本市场的崩溃和房地产市场崩盘就会瞬间爆发，中国就将重蹈日本和东南亚的覆辙。决策层不会看不到这个问题的严重性，因此围剿热钱，回收流动性，经济结构调整必须同时进行。

下面再把通货膨胀和高房价的关系做一个必要的阐述。房价10年增长5-7倍，2009年一些城市增幅达100%，绝不是所谓的城市化导致，真正的原因是货币超发。造成货币超发的三个原因就是：1、外汇储备激增直接导致国内的基础货币大幅度的投放。2、统计局的GDP数据远大于真实数据，误导了央行，导致央行投放了过多货币。3、08年经济刺激政策过于猛烈，天量信贷，利率太低。这三个原因就是高房价的基础条件。大量的基础货币目前已经被房子吸收，所以说房子就像海绵一样吸收了国内过剩的流动性。此时房子已经不再是传统意义上说的住房，更是一个金融产品，这也是房子成为两会代表热议的原因。

那么如何进行这场“热钱战”呢？从理论上说，中国房地产已经被一些资金“抄底了”，在今天的高价位之下，已经没有取胜的可能，减少损失已经是最好的策略。

如果房价陡然下降，“热钱虽然被困在境内”，有可能“反手做空”，引发更大的抛售潮，国内人民币流动性陡然增强，导致严重的通货膨胀，决策层不愿意看到“两败俱伤”的结果。

目前所有调控的目标就是让房价缓慢下降，“温水煮青蛙”，不断减少人民币的投放，然后央行通过上调准备金率，发行央行票据和加息等柔性政策来调节流动性。用以绵柔克强刚、化千钧于无形的做法逐步化解国内资产泡沫，国际热钱面临“进退唯谷”，最终结果是“出去一点，留下一点”，让经济软着陆。

本人建议，此时不能因为害怕经济下滑而放松对房地产的调控，如果放松政策，我们一定错过最后的机会。一则会让民生问题恶化。据“少壮派论坛”推出的“中国民间精锐房价指数报告”显示：1-4月，北京所有样本楼盘价格全部上涨，平均上涨24%，个别楼盘上涨100%。4月14日“国十条”后，宏观调控初显成效，截止6月底平均下降9.3%，但远远低于1-4月的涨幅，也就是说房价并没有调整到2010年初的水平。这个时候谈退出，其实是在玩火。

二则可能继续堆积“资产泡沫”。中国版次贷危机的影响将会远远大于美国，美国次贷危机时房价收入比是8，而我们国家目前的一线城市已超过20倍，二线城市也已达到12倍。只要我们坚决回收流动性，坚持经济结构调整，进行税制改革，将新36条落到实处，引导好民间投资，中国不可能出现探底格局。相反，如果被既得利益集团裹挟，再次放松房地产调控政策，甚至出台大规模的经济刺激计划，那中国将陷入严重的经济危机。富人和精英可以在危机前逃离中国，他们逃离后留下的一地鸡毛谁去打扫？

链接：“中国民间精锐房价指数报告”研究小组是由非赢利的民间组织“地产少壮派论坛”牵头，由王智中、顾彤、夏亚、张明等房地产资深人士发起，本着“价值中立、趋势为王”的市场理念，希望能准确研究房地产行业。“地产少壮派论坛”成立短短60天内，注册会员达到660人，核心会员来自于中国人民银行、证监会、发改委、国土资源部、中国社科院、审计署、省级政策研究室等国家机关事业单位，以及万科、中海、绿地、绿城、阳光100等大型开发企业，还有50余家媒体。