－地产少壮派论坛创始人、地产三人行嘉宾主持人王智中

在新政观察2月的专题报告中，本人明确提出5月份将是新周期的开始，随着6月份数据相继公开，越来越多的证据进一步印证当时的判断，“狼真的来了”，并且房价开始进入下行通道，如果没有政策强力干预的情况下，“今年的冬天就是楼市的冬天”。

1.      开发企业资金池连涨18个月后，连续两个月下降，6月大降1830亿

“资金池模型”显示（见下图），开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，但5月、6月连续2个月下降，6月单月下降幅度达到1830亿元，单月资金缺口达到历史最高水平，这说明了“国十条”的调控效果强于2007年。

今天，住建部和银监会纷纷辟谣，要求各地严格执行“国十条”，这表示中央决策层对楼市调控的思路并未改变，相信随着调控的进一步深化，开发企业的资金链将在3个月后受到严峻考验，6月后进入冬天，建议开发企业不要心存侥幸，积极调整价格策略，以取得战略主动权。其实万科、恒大、绿地等企业已经先行一步。

2.      二手房价格4月份已出现拐点，比新房市场早2个月

根据非赢利的民间专业机构，地产少壮派论坛、地产三人行工作室推出 “中国民间精锐房价指数”显示，1-4月，北京所有样本楼盘价格全部上涨，平均上涨24%，个别楼盘上涨100%（研究人员认为，如果国家没有当机立断进行宏观调控，2010年房价可能在2009年的基础上再上涨一倍）。4月14日“国十条”后，宏观调控初显成效，超过7成样本楼盘房价下降，截止6月底平均下降9.3%，但远远低于1-4月的涨幅，也就是说房价并没有调整到2010年初的水平。

3.      项目开发惯性决定了新开工面积难于短期下行，供需比上升

·            从上图可知，自从2009年4季度以来，新开工大增，由于项目开发的相对惯性，预计6－9月仍是新开工面积高速增长期，而供应的高峰期正是楼市的冬天期。

4.   房地产周期性观察指标：价格环比首次出现负值，供需比及房价环比指数“背离”明显

·    6月份，环比价格指数首次出现了负值，这宣告了房价进入下行通道，并且预计6月后进入冬天。

·    当“价格环比指数”和“供需比”出现“背离”，行情就会生变，比如2007年10月，2010年4月。

后记：由于二线城市对地产新政的反应相对较慢，预计拐点将接下来的1－2个月里体现，对于二线城市开发商，同样需要把握最后的时间窗。