区域：

本区域位于顺义马坡镇，奥运水上公园西侧，首都机场北侧，南邻顺义城区。是未来顺义卫星城的北延的核心居住区。顺义区以首都机场的产业和服务链条，拉动了整个地区的GDP高速增长，是京东最具投资和居住价值的地区。经过多年发展，已经形成空港产业和服务区、新国展的会展经济区、现代汽车园的汽车产业园区等，未来顺义新城大型生活组团的启动，将使得顺义地区摆脱城镇概念，跨入地区级城市的行列，为北京周边其他卫星城带来良好的示范作用。

交通：

本区域周边已经形成了以六环、京承高速、机场高速、机场高速北线等高速道路，和以京密路、顺平路、白马路、顺安南路等城市快速通道形成的高密度、高复合度的交通网。今年年底即将通车的M15号轻轨，将与未来的L1延长线、S6号线路，拉近本区域与北京主城区的空间距离和心理距离。

商业环境：

马坡区域属于未来顺义新城规划，预计居住人口50万，将成为城市级的商务、商业中心地带。但就目前来看，区域内尚未形成商业环境，人口尚未大量入住，商业物业稀缺，成为无法形成商业氛围的主要原因。

从整体商业环境上来看，顺义区域由于距北京市区较远，商业消费和商业环境都相对独立，从而形成了该区域的独立商圈，以新顺大街两侧为主要聚集点，集中了以顺义隆华购物中心、顺义西单商场、顺义国泰百货等商业物业，以及大量的餐饮娱乐休闲设施。主要消费者为顺义城区内的居民，经营档次主要以中低端为主，整体品牌度不高。但该商业区经过10多年来的自然发展，随着人口的不断增长和对商业的刚性需求，积聚了大量的人气和大量的消费群体，商业价值较高，各商家的经营境况良好，体现出顺义区域整体的消费能力。但是，受到消费体量和政府规划的限制，该商业区已经没有发展和扩张的空间。而马坡区域作为规划中的新城，商业发展是政府大力支持和扶植的一个重要板块，后发力量不容小觑。

商业评析：

根据未来顺义新城的规划，目前顺义区域的现有商圈无论从商业体量上还是商业业态上都远远无法满足未来消费人群的消费需求，该地块组团的商业价值已经凸显。如何更有效的挖掘带区域商业价值，我司从商业格局和商业操作两个方面做出分析：

从商业格局上来看，未来顺义新城的商业蓝图规划应该是“一轴、两带、多中心”：

一轴：未来顺义新城的商业中心区和原顺义商业区，通过道路的连接，形成商业核心轴，带状分布各类商业业态，将2个商业区连成一体；

两带：

——原顺义商业核心区，将继续发挥自身优势，为顺义辖区原居民提供完善的商业服务。在未来3-5年内，本商圈内的各商业物业设施，需要逐步提高经营水平、完善管理机制、完成业态和品牌的提升，以满足消费者的实际消费需求。服务对象以顺义原居民为主，同时为顺义新城居民提供中档商业配套服务；

——顺义新城的商业中心区，将改变现有的商业格局，一定要规划为先，逐步开发，避免业态及品牌的同质化。

多中心：各个住宅开发地块，可根据规划指标，少量的设置部分底墒或者集中商业体，面积以1000—3000㎡为主，目的是满足社区居民日常的生活消费便利需求。

从商业操作的规律上来看，以商务和商业服务配套为主的马坡新商业中心区，一定要遵循商业操作的顺序和规律：

1、  有人气才有商业：当周边的住宅项目基本开发完成，并达到一定数量入住率，商业消费需求凸显的时候，才是商业中心区的商业氛围形成的最佳时机；

2、  利用奥运水上公园的良好景观带，首先发展餐饮、休闲娱乐、文化体验等精神消费业态，填补目前商业业态的缺失，进而完善高于原顺义商业区的，符合本区域消费特点的生活配套设施。

总的来说，马坡区域整体商业氛围形成尚需时日，商业发展具有很大的提升空间。但是由于该区域体量巨大，操作该区域项目实为“造城”行为，所以，依托政府规划，逐步开发商业物业设施的发展道路将是该区域商业发展成功的必由之路。