谢逸枫：楼市新政后广州土地一拍冷二拍出地王

房地产政策调控 难阻挡房企抢地

  2010年6月20日，广州市房管局挂出广州市荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的AB两地块，及白云区金沙洲一地块，地块占地面积达到159641平方米。这是在国务院“415”新政后，广州第二推出市区供应土地，一直受到媒介的强烈关注。

  由于受到房贷新政和市场及开发商的资金影响，另外是土地调控政策的压力。从这三块地的规模体量和面积大小及地块资源等成交价格看，说明广州国土房管部推地颇为谨慎，考虑的因素比较多，担心影响今年推地计划和任务及土地财政收入，最后耽误广州市“三旧改造”进程和2010亚运会的举办等。今年广州推地计划实施以来，由于推地时机和市场不利，不得不推迟供地计划和临时改变推地时间，目的是吸引市场关注力。

  2010年6月29日，楼市新政后广州二次拍地，虽然未拍，土地的溢价却涨五成。根据广州市国土资源和管理局公布的内容，本次出让的两幅荔湾区旧龙溪路高尔夫球场住宅地块，截止到上午9时，已吸引了七家开发商报名参加竞价。该次出让的两地块位于荔湾区旧龙溪路，为原芳村至尊高尔夫乡村俱乐部用地的其中两块，其中A地块占地2.8122万平方米，建筑面积8.4366万平方米，挂牌价2.7966亿元，折合楼面地价3315元/平方米。B地块占地面积3.7万平方米，建筑面积9.1827万平方米，挂牌价2.8529亿元，折合楼面地价3107元/平方米。

  截止到上午9时，19号竞买人出价最高，A 地块报出39500万元，B地块报出42830万元，对比起拍价27966、28529万元分别溢价41.2%、50.1%。其实。旧龙溪路高尔夫球场地块之前是由于武广铁路专线的拆迁工程而被广州市政府收购的，2007年该高尔夫乡村俱乐部有94万平方米土地使用权，其中8919平方米用于武广铁路客运专线建设。政府花了14亿元收购，平均每平方米只有不到1500元，在闲置了3年后，政府拿出来拍卖，底价就达到3000多/平方米。

  笔者认为，本次土地拍卖总占地面积65122平方米，总建筑面积17.5653万平方米，其中A地块占地2.8122万平方米，建筑面积8.4366万平方米，A 地块最高报出39500万元，折合楼面地价4682元/平方米。另外，B地块占地面积3.7万平方米，建筑面积9.1827万平方米，B地块最高报出42830万元，折合楼面地价4664元/平方米。根据目前最高19号竞买人出价的范围看，很激烈。

  虽然离所谓的广州市中心“地王”还是差得遥远,但是，超过了区域大部分地块的楼面价格，成为名副其实的区域“地王”。所以，最后土地拍卖的结果却让人大吃一惊。2010年6月29日下午3点30分左右，中铁房地产集团一举拿下荔湾区两幅地块。其中A地块以62500万，楼面地价7408元/平方米。另外B地块以67000万元，楼面地价7296元/平方米成交。

  说白了就是开发商对本次政府所“推的地块”看好，原因就是对市场后期看好的表现。另外政府推的“地块”具有可打造产品的资源。虽然有一点的“硬伤”多，例如由于该地块是分割出让，影响到地块的整体价值和收益及开发商作为拿地的成本计算，加上地块周边高架桥和武广快线的影响。但是，开发商认为是老城区，应该是“肥地块”。

  实质上,在新政后，广州第二土地拍卖,能够吸引到七家房地产报名就非常不容易了。可以判断，本次小规模小体量的政府推地策略有极大的关系，广州市政府在6月前就提到，广州土地制度以后采取预报的方式---就是从香港引入所谓的土地勾地制度。6月29日广州国土资源与房管部门的本次推地，其实是今年广州国土资源与房管部门第一次引用香港的土地勾地制度。如果没有经过广州国土资源与房管部门是登记和审核程序及开发商对土地出让表示有兴趣参加拍卖，可能就不会在今天举行广州今年第二次土地拍卖。

  对于将全年规模的土地全部进行预告，是广州土地制度改革的重要信号。轮调控除了针对房价，也一直在讨论地价的问题，而关注焦点更多集中于招拍挂制度的改革，其实与出让制度配套的出让计划以及监管制度更为关键。国家已经提出推进土地管理制度改革，在土地出让方式调整上推行土地出让预申请制度、探索土地出让综合评标办法等要求，一方面，计划供应土地的全公开，可以稳定市场预期，也不再给开发商以“地荒”为由、哄抬地价和房价的机会；另一方面，预申请流程等于为政府设立了“防护墙”，往后可随开发商拿地意向而动，保障推地效率。

  首先，本次拍卖比上次拍卖的现场更加热闹，参加的开发商多和所推地块作为老城区小地块，市中心土地的稀缺性会引起房企抢夺，所谓的地块未拍，已受到参加报名开发商热捧“报价”，最高楼面地价竟然达到7408元/平方米。由于开发商的融资能力。今天的拍卖结果，可以显示开发商对后市的心态是良好的。

  其次，广州市在新政后第二推地即推出三块城区土地，由于城区的土地稀缺性较强，土地升值潜力在。但是，在新政调控深入不断的影响下，今年广州土地市场将呈现成交量和价格“双降”的特点，所以在没人争的情况下，出现地王的情况几乎不可能。

  但是，荔湾区的楼价已经超过了18000元/平方米，最高达到2万元/平方米，而芳村周围楼盘价格也是达到16000元/平方米以上，二手房价格都是一万多/平方米，未来楼价升值的空间至少可以达到25000元/平方米，只要坚持到底的开发商才是大赢家。如果按照本次最高楼面地价7408元/平方米，过二年之后的荔湾区芳村楼价将到18000元/平方米，可获得50%-60%的利润。

  另外，新政出台和地方配套政策出来后，部分城市的各地成交量都有下滑迹象，受资金回收缓慢和市场观望及新政的影响，另外是考虑到地块属于市中心和可打造性及地块有利用资源，所以开发商在拿地策略采访“进攻”方式，而不是谨慎“防守”。其实，本次土地拍卖价格上浮20-30%”也是正常的。说明开发商在目前政策不明朗和后市不稳定及市场未恢复的情况下，对广州市中心地块需求还是很大，未来6个月，广州国土房管部门将加快推地节奏。

  后，目前部分城市房价的出现回落的现象，销售成交出现萎缩，投资炒房趋势得到遏制，与国务院的“国十一条新政”调控目的达到，或者因中国经济不稳定，和不合适退出经济刺激计划，另外是新政可能在后期有微调。

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