无理由退房让人安心，却又不得不小心

据经济观察网报道，近日北京出现了无理由退房的楼盘促销新招术。这一楼盘是通州k2海棠湾项目，针对第三期的指定房源，实行无理由退房政策，购房人在项目交房之前两个月的15日内，可选择零成本退出。

今年4月中旬新一轮房地产调控以来，效果可谓是立竿见影，5、6两月一线城市商品房成交量大幅萎缩，成交价格亦出现松动。恒大、绿地、万科等开发商已经开始促销，新一轮降价潮拉开序幕。市场的主动权，正由2009年楼市火爆期的开发商手中，转移到了购房人手中。无理由退房的出现，正是一大“证据”。

实际上，无理由退房并非全新的促销手段。2006年初，当时上海楼市比较低迷，新湖明珠城就曾推出“两年内包退”；2007年，重庆的渝能国际也曾抛出“无理由退房”，有趣的是彼时处于楼市上升期，只是促销噱头而已，签合同15天后即可退房，类似于国美电器15日内可条件退货。2008年随着全国楼市的降温，北京、南京、上海、常州等地更多的无理由退房案例涌现出来，比如南京丹佛小镇推出“3年无条件退房”，买房人自购房之日起满3年后的60天内，选择无条件退房，不仅可以退回本金，还能获得24%的高额利润补偿。

上述案例形式不同，性质一样。在任何一轮楼市低迷下行期，引发楼盘滞销的主要原因是购房者观望，而观望的主要原因是购房人认为房价还会下跌。在这种情况下，即便楼盘降价促销，如果降价幅度不能达到购房人的心理预期，还是不能有效刺激他们入市。买涨不买跌，这一投资规律，不仅是股市常理，放在楼市中同样适用。

而无理由退房，正是“对症下药”，送给购房人一粒“定心丸”，保证某个时间段后楼盘不跌价，这比降价来得更有针对性。这一促销手段，从理论上讲，开发商承担了更大的风险。但以前的实践经验表明，由于房价只是短暂下跌，还没到承诺的退房期，房价已经上涨并超过了促销活动时的房价水平，而相较那些降价促销的楼盘，无理由退房楼盘获得了更高的销售利润率，可谓是“无风险、高回报”的促销妙招。

然而，反过来想想，如果是活动举行后，迎来的是一次长期的、深幅的房价下跌，则开发商必然会损失惨重。从购房者角度考虑，无理由退房是件好事，几乎无风险。惟一值得担心的是，万一届时房价下跌，开发商能否如约履行当初的承诺？由于我国房地产业监管不严，近些年一直存在企业不够诚信的现象，即便是大型开发商，开发楼盘的也只是项目公司，而项目结束后，项目公司就会解体。对于那些承诺期偏长的项目，比如三年以后，想退房时可能已经找不到项目公司了。另外，买房容易退房难，购房人一定要弄清楚促销合同，别到想退房时，却发现某些约定内容对自己不利。

与无理由退房“异曲同工”的促销手段，当属售后包租了。前些年，很多商铺和酒店式公寓在销售时，为了吸引投资者，往往打出售后包租的招牌，比如以10%的租金回报率，连续返还租金十年。可事实证明，有些黑心开发商卖完房子之后，或者只返租二三年后，就不再按约返租了。如果这些项目招商经营成功倒也罢了，万一运营不成功，则投资者必然出现损失。

因此，对于无理由退房的促销手段，一方面开发商需要想清楚，不能惯性思维，认为房价还像从前那样只是短暂、小幅下调，要做好将来客户退房的准备；另一方面，购房人也要对开发商的资质、实力、品牌、诚信度摸摸底，只有对那些信得过的企业和楼盘，才能放心出手。

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