当前楼市存在问题，例如房价过高，市场观望，供需失衡，房企资金短缺等。一厢是开发商打折售房吆喝声不断，另一厢买房人退房行动一波接一波。房屋销售总数多、开发商捂盘都能导致高退房次数，名企名牌项目难以独善其身。其实目前市场上供大于求，楼市暗流涌动退房潮“风雨欲来”的势头在出现，虽然表面看起来仍然波澜不惊，但实际上已有暗流涌动。新房销售屡屡发生数量畸高的“退房”或“退定”，甚至有个别楼盘销售率高，一房多撤的现象呼之欲出。购房者对于未来市场走势有所观望，是导致退房或退定现象突出的主要原因。

　　  新政之下，投资炒房客面临着资金被套和亏损老本及与开发商合作炒房关系破裂的压力，例如海南，投资客撤离三亚，因为手中的房已经给开发商，或者是已经找到下一个卖家出手，所以纷纷回家或者转向其他的城市。而开发商为考虑资金和销售成交及抢夺市场份额等土地储备问题，无奈之下选择“变相降价”销售，例如打折扣和团购及促销让利等免管理费形式，其实本质上就是下降房价跑量回款。例如2010年6月前上海和杭州及天津等全国大部分一线城市楼市“一房难求”的景象。

　　  进入国务院重调“415”政策以来，随着房地产调控政策的持续和不断深入，全国大部分楼市也出现急速降温的现象，首先是销售“零成交”。其次是二手房公司关闭。再次是开发商不断折扣让利。最后是购房者不买开发商的折扣价。自2009年12月7日开始到2010年6月份，国家出台的一系列遏制房价过快上涨的政策，让房价呈一路上涨态势的房地产市场面临新的考验。例如深圳和广州均出现不同程度的退房现象。尤其是这两个城市出现过大量“退房潮”。另外是杭州和北京及上海等海南楼市也涌现出了近年来罕有的“退房潮”。例如杭州两个月以来，超过45个楼盘出现退房现象。因此全国楼市面临退房一触即发现象。

　　  例如4月21有网站统计阳光家缘网签数据称，广州在4月20日一天内出现了804宗退房个案，涉及135个楼盘。对此，市房管局昨晚澄清，未出现恐慌性退房潮。广州市国土房管局相关负责人表示，房贷新政出台6天内，广州退房宗数只有40宗，退房率5%，没有出现恐慌性退房潮。但是阳光家缘网签数据显示，广州一天内出现了804次退房个案，有135个楼盘出现退房现象，其中退房次数最多的半山溪谷E墅竟然有169套退房，而云山锦绣家园也有51套退房。

　　  其实新政后，各地房地产市场或多或少地出现了“退房潮”现象。数据显示，一季度以来，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率为6.7%；南京4月以来退房总量高达183套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的退房现象。例如北京因为房贷被拒、房价回落而引发的退房纠纷开始在京城楼市不断上演。北京市出台调控房地产市场的具体措施之后，不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象，4月15日系列调控政策出台以后，在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。

　　  贷款问题成为买卖双方关注的焦点，也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷，北京市规定：如果是公积金贷款，首付比例提高到50%，如果是购买第三套住房，将不予贷款。首付比例提高了，让一些购房者难以承受，所以出现了违约的念头。根据新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷，这项规定也使一部分外地居民的贷款申请求被“驳回”。面对低迷的楼市，不少开发商都降价促销，结果导致一些前期业主要求退房，有媒体报道因为不看好后市或者前期房源降价，自愿退房的购房者正在增加。

　　  随着楼市看跌情绪蔓延，“退房潮”逐渐从传言变为现实。有数据显示，自“五一”以来，广州全市退房数十套；北京楼市不少楼盘也出现了退房或者退购房卡的现象，比例在5%至10%之间不等；在深圳，由于严格执行“限外令”，5月以来，外地客户在深咨询退房越来越多；虽然上海楼市调控政策细则尚未完全落地，但从4月下旬截至5月21日，“撤单退房”超过30套的在售楼盘已经达到6个，上海市中心比较知名的一些老楼盘近期的“撤单退房”案数都达到70次上下。在“退房潮”的背后，除了有购房人按新政难以支付首付或者全款的情况之外，还有一部分自住型客户认为价格将会下降，更有一批投资者感觉市场即将下行，投资风险较大，因此选择退房。

　　  以往市场上出现的各种退房纠纷基本上可以归纳为三类：一是对合同的不同理解而产生的纠纷。在房市火爆时很多购房者为了能抢到一套房子，忽视了很多基本的细节问题，特别是对购房合同没有仔细了解，以至于交房时发现与自己的想象不同。二是开发商延迟交楼而产生的纠纷。三是因为房屋质量问题而产生的纠纷。而目前，因为降价预期等原因而引起的退房风波频繁出现。

　　  来自最高法院民一庭分析报告称，房地产纠纷案件数量持续增长，疑难复杂类型案件也显著增多。其中，由于受房贷新政影响，请求解除商品房买卖合同纠纷的案件更是大幅上升。在不少地区，由于开发商以购房者购买后可无条件退房为营销卖点，其结果很可能导致退房现象急增，尤其是随着房地产新政的发力，退房潮将在全国蔓延。

　　  “退房潮”背后隐藏着不可告人的秘密，就是开发商资金链断裂问题。大部分开发商迫于资金压力，或者下降房价或民间融资；或者用土地抵押给银行进行融资贷款；或者是被其他公司并购或收购地块和项目；或者是通过信托方式贷款等。另外是新政导致市场观望气氛突出，还未下单的开始庆幸，并等待楼市调整，而一些刚刚下单或正在签订合同的购房者也开始反悔。在这一部分退房情况中，有的消费者是因为对市场预期不明确，有的则是因为受多套房政策影响，贷款审批或者资金压力而造成最后退房。

　　  在目前二套房源"认房又认贷"的前提下，不排除在接下去的一段时间内，出现购房者集体解约退房的现象。新政出台引发退房潮是必然的。客观上而言，首付款的提升对购房者的资金要求加大，势必有部分人需要退房；主观方面，则主要受后市预期不明朗，投资者买涨不买跌心理影响。例如今年4月国务院颁布的房产新政后，因贷款政策收紧，部分炒房客难以办理房贷。导致广州、宁波、南京等多个城市出现了不同规模的退房潮。因贷款政策收紧，不少炒房客无法办理房贷出现新一波“退房潮”。

　　  国家出台严厉的房贷新政策，规定购买二套房的首付五成以上。广州的高房价地区出现了退房潮，一手房也锐减，二手房的价格也开始下降，开放商也进行打折促销。据监测广州市国土资源和房屋管理局的官方网站发现，从4月15日-4月27日，广州市场退房105套，其中27日一天退房数量为69套。事实上，近期以来，并不仅仅只有杭州出现如此集中的退房现象。包括北京、上海、深圳、珠海、苏州等房地产发展相对成熟的市场，其退房潮也是来势汹涌。

　　  尤其是北京、深圳、广州传统的楼市一线城市更是迈入集中性抛售潮周期。在未来一段时间内，这样的退房潮现象仍将持续。；另外住建部表态说明了后续仍有调控政策出台，如此一来，退房或将愈演愈烈，但这在很大程度上减少了楼市投机行为，对楼市长期稳定发展也有不少积极意义。投资者冷静下来，如果觉得盘算自己的投资回报率不合适，尤其是只付了首付还没贷款的人自然就会退市，因此，今后几个月内，出现全国性的退房潮也是很正常的。所以“退房潮”应该可以起到警示理性购房，不要太冲动，被开发商的糖衣炮弹和有惠小利所诱惑。