近日，国家接二连三的出台房地产调控政策，李稻葵先生更是频频高调表态，力劝投机投资客不要和政府对赌，挑战政府平抑房价的政治意愿。新闻媒体不失时机的推波助澜，报道频现售楼部门厅冷清，开发商优惠促销，投机客疯狂甩楼的字眼。昨天还阳春三月的楼市，仿佛一夜之间又要退回到三九严冬。这次政府房地产调控组合拳中一项核心政策就是限制商品房土地供给，要求地方政府加大保障房用地配给，增加满足中低收入者需求的保障房供应。政策制定者给的理由是国家增加保障房供给后，广大中低收入者就不需再追涨房价，通过转移需求，从而抑制开发商的投资冲动和房价上涨动力。理由看上去似乎很是充分，也站得住脚，但是保障房真能起到保障需求平抑房价的作用吗，我看未必。

　　    政策出台初期，房价会跌，这一点我们在高房价的一线城市已经看到，但是造成房价跌的主要动因与其说来自对开发商和炒楼可的震慑，不如说是来自刚需族对未来房价下跌预期从而暂时压抑需求造成的量缩价跌来的更实际。而且保障房仅从其“保障”之名，我们就可预期，未来房价绝对不是不分层次类型的普跌，而是会形成两级分化。政府加大保障房的建设供给力度，一部分刚需族不会再追买高价房而选择相对便宜的保障房安居房甚至廉租房，从一定程度来说会减小房价上涨的动力。但是，同志们请相信，世界上没有白占的便宜，天上从来不会掉馅饼，何况是中国这片天，政府什么时候让老百姓占过便宜。石油、天然气、水、电、煤，但凡资源性产品，但凡有垄断的行业，那样不是只涨不跌。房地产的上游是土地市场，土地当然是稀缺资源，国家垄断土地供给，怎么可能会出现土地越卖越便宜呢，真要那样开发商哪还敢拿地。同样的道理，真有便宜的保障房了，谁还会去买商品房，大家都排队摇号等政府保障房去了。救济只会滋生懒惰，绝不是拯救大众的良方，保障房最终只可能保障少数人，如果多数人都能享受到这项福利，就有可能会产生类似于经济学上的劣币驱逐良币现象，社会大众都等政府救济了而无心竞争奋斗图强了。再者，前者已有经济适用房的6连号了，自然也难保保障房不是只保障有权有势的少部分人的，而不可能惠及普罗大众。

　　    说完现实层面，再说政策层面。房地产牵扯到上下游众多行业，一旦房地产不行，银行、水泥、建材、钢铁、建筑、家电、纺织等五十多个相关行业会受牵连，gdp下滑是任何一任政府都不能承受之重。更何况不知道有多少中国的精英阶层（太子党）混迹于房地产行业或享受着其间的利益。钱与权本来就是孪生兄弟，大资本家影响政府决策在资本主义国家早就是习以为常的事。公利与私利交错，与公与私，政府和对政府政策有影响力的精英阶层们都不会允许房价下跌造成房地产行业的衰落。那么国家又要推保障房平民怨，又不敢放任房地产行业滑落，政策上该如何取向呢？我大胆推测，保障房供应政策应该有如下两种可能：

　　    一、只租不售。租价可以便宜，但不会令你有机会将房子作为人去后留给后代的遗产。中国人的观念里面，房产置业是可以遗传后代的，但是保障房将不会给最下层老百姓这个捡便宜的机会。再说，住在租来的房子里，你敢动辄几万十几万拿出来装修吗？保障房廉租房那只是个给你暂时寄托躯体的地方，就像寄居蟹的壳一样，你不能占着一个壳一辈子，保障房廉租房最终也不是你的家。

　　   二、短斤少两，减少土地年限。走正常土地出让程序建设的商品房是70年使用权，保障房可能会将土地年限降到40年或50年，从而降低所谓房价。保障房只保障你这一代，至于你的下一代，那是下下下届政府的事。总之便宜无好货，老百姓休想占政府的便宜，政府称之为钻政策的空子，这是要严防的。

　　    现在保障房政策尚未推出，保障房也还在谈的阶段，尚未普惠于民。上述都只是猜想推测。不过，房地产调控政策肯定对当前高企的房价会构成不小的打击。政策出台初期房价的下跌，应该看成是房地产行业对政府政策的一种妥协和退让。与生物体出于自我保护的本能在受到外力打击时会退缩避让一样，房地产行业如果不对政策调控做出敏感反应，必然会引来更大力度的打击。因此，无论是开发商还是投资购机客，都会再这个时期采取务实的回避妥协姿态。不与政策争锋，顺天者昌，这是商人生存的法则。但是，开发商亦很清楚，老百姓买房与买股一样，从来都是只买张不买跌。一但价不涨，成交量马上就下来，量缩必然价再跌，形成恶性循环。所以这次开发商一定不会贸然降价，特别是经过2009年的火爆后，开发商手上都赚着大量现金，只要减少拿地，就当是猫冬也是可以维持的。所以，这轮调控的关键不在于一波打击有多猛，而在于本论调控周期有多长。如果政策持续间断的出，政策冬季足够长的话，实力不济的小开发商顶不过，就会率先降价以求回笼资金。一旦降价的潘多拉盒子被打开，就可能复演2008年的情形。真要那样，政府税收下降，房地产企业关门，老百姓只盼得明天更低也未见得敢抄底，最后是个多输局面。不过，我想经历过2008年楼市崩溃的打击，政府一定会提前出手，断不至于等到滑落深渊再亡羊补牢。如果这个推测成立的话，那么未来一段时间，房价可能会保持稳中略降或不升的格局，但成交量总体回落。然后静待政府政策实施细则出台。要么托市，要么疏导，即所谓增加保障房供应。一旦保障房政策不幸又被我言中，那么那些被政策迷惑的刚需族、夹心层、投资投机客们一定会如梦初醒搬重新杀回商品房市场。商品房市场由于土地供应减少到只有原来的30%，价格会出现报复性反弹，于是形成（如香港模式的）房价两级分化。到时候，政府有保障房作为挡箭牌，就不会再怕房价高引起的民怨沸腾，完全可以堂而皇之的对高价商品房再征收物业税、房产保有税、特别消费税、遗产税等各式各样名目繁多的税种，还可以打着“劫富济贫”的旗号美其名曰通过税收调节社会贫富差距、改善民生保障更多无房户。

　　    总而言之，言而总之，未来房价必然还会上升，保障房只是政府给底层老百姓画的一张饼，只能看不好吃。