谢逸枫:降价是开发商唯一活路
从4月下旬以来主要城市的实际成交情况看，购房者心态明显趋于谨慎，成交量显著回落。热点城市的投资性购房需求将逐渐淡出，自住购房将重新成为市场主流。热点城市去年下半年以来房价惯性上涨的局面将结束，价格将在供需关系的影响下，重新回归到与自住需求购买力相匹配的合理区间。万科也将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。降价楼盘能够获得很好的销售业绩，证明目前还是有大量刚需在持币待购。
这样的结果将给许多开发商示范作用，下一步肯定有更多开发商选择降价回笼资金。例如上海的楼盘也将进入房价调整期。据最新统计，6月打折优惠楼盘上升至48个，比5月优惠楼盘多两成。随着未来上海细则的出台，更多打折优惠楼盘将出现，房价滞涨或下降将成必然。所以开发商消极“捂盘” 难阻楼市供大于求。
例如上海“网上房地产”数据显示，截至6月19日下午，上海一手存量住宅面积已达572.23万平方米。而在新政出台之前，这一数据还一直在470万~480万平方米的历史低谷徘徊。事实上，两个月以来，由于多数开发商调整了销售进度，市场中一手住宅新增供应在近两个月时间里环比已出现明显减少。在此背景下，一手存量住宅仍大增100万平方米，与之相对应的成交量之低迷可窥一斑。
今年第四季度，上海将仍有可观的新房供应陆续上市，在一手房存量由极度匮乏向供大于求转变的大背景之下，市场人士纷纷作出今年上海房价将仍有下跌空间的预测。若上海出台的房地产新政的细化政策相当严厉，则会使得关于房价下跌的预期成为社会各界的普遍共识，一旦如此，开发商会争相降价，加速推盘，以避免更大的损失。届时，上海将出现供应量急升、成交量保持相对低位、成交价格逐步下降的局面。
目前，开发商们的普遍做法是‘多看少动’，以时间换空间，押后推盘，并且许多开发商暂时无意降价，坚持横盘定价原则。因此现在开发商在各种调控措施及房产税传闻阴影之下“很痛苦”，开发商唯一能做的就是延期开盘，以等待后市明朗化。对于开发商来说，或许正在迎来越来越难挨的时光。
随着新货上市量越来越大，开发商资金回笼压力也就越大。如果此次调控真正到位，预售资金实施有效监管的话，预计全国没有一个开发商资金是完全宽裕的。房企的“底牌”，目前开发商的资金全面紧缩，五分之四的资金渠道已经被堵，开发商自有资金能维持多久，将决定这场博弈何时结束。
目前短暂的均衡不会超过两个季度，不迟于今年第四季度，开发商的资金链将会极度恶化。而博弈均衡状况改变后，必然会出现房价较大的降幅。新政最主要的作用，莫过于改变市场原有的期望，这也将促使开发商主动降价。“新政出台之后，短期内会形成供求关系和房价、地价预期的转变，这点很重要，政策要引导预期的转变。
半年可能出现的房源“供应大潮”，由于2009年10月份新开工面积增长速度由负转正，导致了2010年一季度开发量特别巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新开工面积实际上一直处于历史的最高位。随着这些开工量在下半年转为上市量，再加上新政带来的大量楼盘延迟开盘，秦虹判断，楼市在下半年将会面临巨大供应压力。过去正常情况是，上半年成交面积占全年成交面积的比例一般在1/4到1/5，大量供应还是在下半年，今年这个特点尤其明显，市场供应前低后高的特点更突出。而供应出现剧增的同时，需求却可能面临一定幅度的下降，楼市新政“在增加购房贷款成本的同时，客观上必将延迟部分改善性需求的实现。
另外2010年5月份，标杆房企五月销售暴跌七成，楼市降价潮将到来。14家上市房企已发布5月销售业绩报告,仅恒大地产一家月报飘红,环比上涨8%,其余13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。5月份,万科、绿城等绝大多数主流开发商的销售面积和销售金额环比直线大跌。截至6月10日,万科A、绿城、中国海外发展、富力地产、雅居乐地产、龙湖地产等14家上市房企已经发布了5月销售业绩报告。
14家上市房企仅恒大地产一家月报飘红,环比上涨8%,其他13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。不过,这仅仅是噩梦的开始。深度调整的6月以及此后的时间,将是开发商的黑暗岁月。万科披露的5月份经营数据显示,公司5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,分别比2009年同期减少32.6%和20.2%,环比则分别下降26%和34%。
例如，从楼市调控政策出台以来，5月份深圳整体市场依然低迷，全市一手楼盘成交量环比下降56%。对于开发商谁先降价谁先成交。例如万科第五园四期里城最后一栋单位6月5日也是夜间开盘，当晚销售近八成。此前，万科华府、金色沁园也都是夜间开盘。半夜突击开盘，往往是楼市火爆情况下的普遍手法，但万科在市场整体低迷背景下仍采取连夜开盘方式，让外界深感诡异。
降价与否成销售“分水岭”，万科深夜低于预期售价开盘也获得了出乎意料的成交量，而此前佳兆业的降价促销策略也取得了相当不错的成绩。对于其他开发商而言，万科和佳兆业的举措无疑传递出一个十分明确的市场信号。更多的开发商将从开始羞羞答答的“暗降”，逐渐转向姿态高调的“明降”，开发商“死扛”只会更加被动。