陈真诚：下半年房价或将明显下降
文/陈真诚
（载：《云南信息报》，http://www.ynxxb.com/content/2010-6/4/N92004906865.aspx）
（内容导读：市场流动性过剩、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
基于目前房地产调控和市场实际形势来看，如不出现意外，下半年，房价将出现明显下降，房地产市场回调大势确立，其主要理由如下：
首先，基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。
其次，“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。
第三，调控成败的关键因素之一，取决于地方政府的执行力度。自4月下旬以来，青岛、北京等城市陆续出台了地方执行细则，将来无疑将会有更多的城市陆续出台地方政策细则。随着越来越多的城市出台地方政策细则，将对房地产预期形成进一步影响，加速房地产市场步入调整通道。
第四，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但通货膨胀已经成为现实。虽然目前央行还没有加息，但在今年加息当成为定局。一旦加息，意味着资金成本上升，对开发商和贷款购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价加速下降。
第五，除加息外，市场流动性过剩、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。本文作者陈真诚认为，一旦房地产金融进一步收紧，就可能导致部分开发商的资金链出现问题，从而改变一些开发商的心态和决策，采取降价销售等办法促销，以回笼资金。
第六，目前已经有部分开发商带头降价促销，开始对开发商群体心态和市场预期产生影响。这些开发商带头降价促销，很可能导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列。
第七，从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。
第八，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。基于2008年的市场经验来看，一般来说，成交继续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，本文作者陈真诚认为，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。
基于以上分析来看，开发商应该清楚认识到未来房地产市场形势，建立起正确预期，做出理性决策，顺应市场大势而为，以免因对市场形势判断错误而承担不必要的经营性风险。
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