陈真诚：清算土地增值税难抑房价
文/陈真诚
（载：《今日楼市》2010年6月刊）
（内容导读：从严清算土地增值税这一政策，对抑制房价的效果很可能有限，至少还有待观察…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
土地增值税于1994年开始征收，按照增值额扣除金额后的余额进行征税，成本利润率越高征收的税率越高，当时的主要目的是为了抑制高房价。
一直以来，土地增值税名义上实行30%－60%的四级超率累进税率，不过，在现实操作中，但累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，最终“预而不清”。目前，预征税率一般在1%-3%或1%-2%之间，许多地区的预征率甚至低于0.5%。
为抑制投资投机性购房，遏制房价上涨，4月17日，国务院出台新“国十条”，其中就包括，税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
为落实新“国十条”，5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题，明示各种情况在技术上的处理办法，从严清算土地增值税，以深化房地产调控。
接着，继5月31日国务院批准“逐步推进房产税改革”后，6月3日，国家税务总局下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高了土地增值税预征率的下限。随后，6月4日，《人民日报》发表记者采访国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行解读的文章，对相关内容进一步明确，释放出政府将认真落实政策、从严清算土地增值税的决心的信号，以督促政策执行。
6月3日的通知规定，对确需核定征收土地增值税的，要从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。各级税务机关要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。这无疑将压缩了房地产不能提供发票及通过抬高财务费用、开发费用的避税空间，更增大了囤积、闲置、炒卖土地的成本与风险。
应该说，从严清算土地增值税，可能将相助于解决目前财政收入资金紧张的问题。不过，结合调控大背景和5月31日国务院批准“逐步推进房产税”等来看，政府的真正目的在于，在加强税收监管的同时，明示强化落实新“国十条”政策、继续深化房地产调控的决心，释放进一步深化调控的信号，以影响房价预期。这也说明，在短期内，房地产调控政策不可能松动，中央政府打击投资投机、囤地闲地、捂盘惜售、坚决遏制房价过快上涨的目的与决心没有改变。
对开发商们来说，虽然最终可能被真正按政策要求而清算的企业不多，不会对开发商造成太大的税收负担影响，但可能造成开发企业现金流减少，尤其加大被各地选中的3-5个定价过高、涨幅过快的项目所在的部分开发商的资金压力，会对一些项目不大、实力不强尤其那些一度囤积土地以获得土地增值利益的开发商有较大威慑力，最终可能迫使楼盘降价促销以回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。
不过，也要看到的是，由于政策执行中的诸多技术操作性和地方政府执行积极性可能不高等因素的影响，本文作者陈真诚认为，土地增值税很难真正全面从严清算。而且，开发商在给商品房定价时往往遵循的不是成本定价法而是随行就市的市场定价法，预征率提高到5%而不能全面清算，影响不大。这样来看，从严清算土地增值税这一政策，对抑制房价的效果很可能有限，至少还有待观察。
不过，由于有助于降低房地产投资的赢利预期，尤其政策明确直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、囤地或捂盘而获得的额外收益最高要缴纳50%的土地增值税，将增加开发商囤地、闲地、炒地的成本与风险，降低开发商的拿地热情，还将因大为降低土地二级市场卖方的赢利空间而导致二手土地价格率先下降，尽管一手土地因政府托价等因素一时难一有大幅度的下降。因此，本文作者陈真诚认为，这个政策可看做是土地调控制政策的一个配套政策，对打击囤地、闲地、炒地的效果，要比降房价的效果较为显著。
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