陈真诚：房价面临双重打击
文/陈真诚
（压缩版文章“开征房产税房价必降无疑”载《重庆晚报》，地址http://www.cqwb.com.cn/cqwb/html/2010-06/02/content_215323.htm，此为未压缩之原稿）
（内容导读：在7月份，除成交量持续下降将导致价格下降等现有市场因素作用外，房价还将面临可能加息和即将开征房产税这一预期的双重打击…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
5月31日，国务院发布通知称，国务院同意发展改革委《 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。该“意见”在“深化财税体制改”中明确，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革，完善消费税制度。这是中央政府官方首次明确将开征改革后的房产税，而且是2010年深化经济体制改革的重点工作内容。尽管没有提供开征房产税的时间表或细节，但可以说，改革的结果很可能是，开征房产税，将目前只针对商用物业的征税对象，扩大至同时针对商用物业和个人住宅物业，如纷传中的上海将针对住房保有环节征收扩大征收范围的房产税这种准物业税。
从国务院“通知”的表述和发展改革委“意见”的措辞来看，今年的重点经济工作之一是，深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。如果将之与发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的相关深化财税体制改革的内容进行对比就可发现，去年的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”已被将进入实际操作也具有可操作性的“逐步推进房产税改革”所代替。这意味着，为助力房地产调控，打击房价预期，促使房价合理下降政府已经决定暂时放弃开征面临诸多障碍、一时难以实征的物业税，将开征改革后的房产税这种准物业税。
应该说，开征改革后的房产税将成定局，已无悬念，余下的只是具体开征时间、如何开征了。而此前，许多人认为或希望政府将推迟或不会开征房产税或物业税。或正因于此，即使房地产迎来了“史上最严厉的调控政策”，尽管房价下降大势已经形成，但开发商对调控政策执行力度、调控效果将信将疑，纷纷采取观望态度，迄今房价下降不明显。
如今，国务院批准“逐步推进房产税改革”，这是政府即将开征房产税的信号，也是扫除如开征房产税必须由国务院统一部署、地方政府没有开征或做出新的解释权利等相关障碍。而所谓“逐步推进”，意味着首先在部分城市试点，而后在全国逐步推开，而不是一开始就全国全面推开。
可以说，尽管不是开征物业税，但开征房产税的实质也是在住宅保有环节征收税费，除没有将土地纳入征税对象外，其作用几乎与开征物业税相当，必然将增大增加投资投机购房、大面积购房持房的成本与风险，从而打击投资持房和投机性炒房需求及部分追求大户型、高档次的改善性需求，对房价预期及房地产市场走势预期形成打击，最终迫使房价合理下降。本文作者陈真诚认为，基于前述分析可知，开征改革后的房产税将成定局，则意味着房价将必降无疑。
而尤要注意到的是，虽然房产税这种准物业税还没有开征，也没有明确具体的开征时间、税率等方案细节，但由于中央政府已经祭出了史上最严厉的房地产调控等诸多因素的综合作用，系列调控政策已经开始显示调控效力，因而，在目前，市场已经持续深度低迷，成交量已经持续大幅度下降，房价下降大势已经确定了，在这种情况下，一旦开征改革后的房产税，则将加快房价下降的速度，加大房价下降的幅度，延长房地产市场调整周期。
只是，尽管房价下降已经成定局，但在短期内，房价大幅下跌的可能性不大。可能要到7月份公布半年度宏观经济数据这一时间左右或其后，房价出现普遍性明显下降。这是因为，从2008年的经验看，房价出现明显下降，往往要比成交量下降滞后3个月左右。到7月份，不但成交量已下降了约3个月，调控新政策也已出台了约3个月，效力将比较有效地释放。而且，为打击通货膨胀，央行很可能在7月份即半年度宏观经济数据出台前后加息。
如此看来，在7月份，除成交量持续下降将导致价格下降等现有市场因素作用外，房价还将面临可能加息和即将开征房产税这一预期的双重打击。本文作者陈真诚认为，基于种种迹象和对多种可能影响房价走势的因素的分析来看，如不出意外，房价可能在7月份出现普遍性明显下降。
尤其是，届时，只要加息与开征房产税这种双重打击的二者之一成为事实，房价将会加速下降，并加大下降的幅度。如果在央行宣布加息后不久政府随即再明确在部分城市开征房产税，或在政府明确在部分城市开征房产税后不久央行随即再行加息，即二者在前后相隔不长的时间内相继成为事实，那么，遭受双重打击的房价，则将进一步加大下降的速度与幅度。
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