随着格外严厉的差别化信贷政策出台，楼市成交应声而“落”。但随即一种观点开始蔓延：本轮调控仅是针对过去数月房价问题开出的一剂“猛药”，在实体经济并未完全复苏的情况下，一旦将房地产“打”入下行通道，政策必然退出，今日之严厉将成为明天报复性补涨的反向镜面。

    这样的看法不是没有历史依据。长期以来，我国的房地产市场存在“一抓就死、一放就乱”的尴尬。房价高了，是民生问题，需要政治考量；房价跌了，则是经济问题，需要全局把控。这导致决策层在楼市调控当中的现实纠结，更成为一些利益方有恃无恐的“把柄”。

    但这种所谓的经验判断是错误的，而且是危险的。本次调控表面上是收紧二套房贷，以打击不合理的投机投资需求来遏制房价过快上涨，其本质是在楼市与流动性之间建立一道有力的屏障———这将是我国应对“后金融危机”的一项必要的风险预案。不仅是针对过去，更是直面未来；不仅是针对国内，更是放眼国际形势的宏观考量。

    回望2008年国际金融危机爆发，全球各主要经济体同步降息，纷纷出台刺激政策力挽狂澜，显示出强大的协同合力。如今，各国经济基本上呈企稳回升之势，刺激政策的退出也列入下一个议程。然而，目前各国的经济表现不一，对退出时机的判断也有所分化。从目前欧美央行的公开表态来看，更多地还是按部就班地踏进前行，而无变化之意。

    这也造就了一个新的命题：世界各国不对称的退出政策（或仅仅是预期），将改变资本的流向，从而衍生新的风险。

    简单来说，倘若一国率先紧缩流动性，加息或是造成本币的实际升值，将与他国形成极为诱人的息差或汇率套现空间，全球资本势必蜂拥而至，进而推动该国的资产价格上涨，形成新的泡沫风险。

    而目前的中国，无论是国内形势———经济率先回暖和通胀预期升温，还是国际压力———出口的回暖以及汇率争议，都让人民币升值与加息成为不得不提前考量的问题。虽然3月2.4%的CPI涨幅令加息压力暂缓，但通胀预期并未消除，加上国际频频对人民币升值施压，一旦这两项内容成为普遍预期，将不可避免地导致国际热钱拥入，刚刚略有收缩的流动性将再度泛滥，进而造成资产价格特别是房地产价格的飙升，2005年7月后的一幕将再度上演。

    因此，在可预期的范围内，我国理应提前设置屏障，把流动性，特别是热钱进入房地产的灰色管道堵住，打消市场预期，掌握主动权，也为未来的货币政策留下更大的可调配空间。恰逢过去数月部分城市房价过快上涨，这一防御措施便首先体现在二套房贷的限制上，“治病”兼具“预防”，实为长远之计。

    流动性进入楼市，并不仅仅只有买方通道，还有更为隐蔽的卖方通道。但完全有理由预见，初步在房贷市场上发挥作用的流动性屏障还将在资本市场上有所作为。这在4月14日召开的国务院常务会议上已经初现端倪，差别化的融资与开发信贷政策已经被提及。

    因此，如果此时开发商还一味等着流动性来“救命”，无异于挑战政策底线与宏观大势，只会造成企业发展路径与市场周期错位，不仅将在此轮调整中错过出货良机，也将在市场下一轮周期当中丧失发展的空间。

(本文刊发在《中国建设报·中国住房》头版评论)