政策与市场相互博弈，豪宅市场动荡中回暖

文/董成竹

政策调控与市场需求相互博弈，程度加剧

2010年，调控政策频频推出，对房地产市场产生了较大的影响，同样北京楼市由于受到调控政策的影响也出现了成交量大幅下滑的现象，不但普通住宅市场受到了影响，即便是豪宅市场也在一定程度上受到了政策调控的影响，例如，“国四条”之后，北京出台了“京十二条”新政，其中条款规定了第三套房停贷、外地人（不能提供当地一年以上纳税或社保证明）不能购买商品房、一个家庭只能购买一套商品房的限贷、限购政策。这对于豪宅产品的销售产生了较大的影响，因为多数豪宅项目的客群以外地乃至外籍为主。这些规定，无疑直击要害，因此影响了豪宅市场的交易。一方面是调控力度的不断加强，另外一方面，豪宅市场的需求仍然非常旺盛，尤其是改善型客户，他们对户型较小、总价相对较低的高端豪宅产品非常青睐，总价在1000万以下的高端产品，成交情况非常火爆。此外，由于受到国际热钱汹涌、国内通胀因素增加的影响，投资性客户也对豪宅市场情有独钟。在这些强大的需求下，尽管调控政策力度不减，但难以抑制旺盛的需求，双方的博弈进一步加剧。

成交量虽有动荡，但总体趋于回暖

    京城豪宅市场在博弈中前行，虽然成交量有所动荡，但总体回暖趋势明显。据亚豪机构统计数据显示，2010年下半年，京城共成交商品住宅50646套，其中成交均价在30000元/平米以上的高端住宅为5405套，占总体比重达10.7%，从成交走势来看，价格区间在30000~40000元/平米的豪宅产品，出现了明显的连续增加的现象，例如，6月份成交了101套、7月份200套、8月份350套而到了11月份达到了994套，与6月份相比，成交量翻了9.8倍。这样强劲的增长势头非常惊人。而成交均价在40000元/平米以上的豪宅项目，虽然成交走势有一定的波动，但总体趋势仍然是趋于回暖的。数据显示，6月份，成交的豪宅套数为117套，9月份达到了275套，虽然10月份略有下降为246套，但11月快速回升至339套，12月前23天，成交套数达267套。从这样的数据对比可以看出，豪宅市场的回暖势头是非常强劲的。对于豪宅市场的表现，笔者认为，价格区间在三万至四万之间的项目成交走势与四万元以上的项目还是有所不同的，这与市场需求和产品因素有较为密切的关系。从市场方面看，改善型需求比较青睐户型较小、总价较低、位置较好的项目。这些项目不仅适合自住，同时保值增值的潜力也较高。因为，目前这些改善型购房者无疑是高端市场的主流，所以他们有强大的需求。这造成了价格区间在三万至四万之间项目的持续热销。而成交均价在四万元以上的项目，以大户型的豪宅项目居多，在市场上的影响力较大，很容易成为媒体关注、政府调控限制的对象，二次调控以后，市场比较敏感，媒体也对一些备受关注的豪宅项目爆料了负面报道，而有关部门也对豪宅项目的价格、预售等方面进行了限制。这些因素造成了10月成交量的环比下滑。而从产品本身来说，售价越高，目标客群越少，销售难度越大，尤其是那些数千万级的顶级豪宅。本身就存在着一定的销售难度。尽管如此，豪宅市场的回暖，还是出乎人们的意料的。

以价促销效果显著，价格策略更加灵活

豪宅市场能够快速回暖与“以价促销”的策略密不可分。据亚豪机构统计数据显示，2010年下半年，成交均价在30000-40000元之间的高端产品，价格走势明显出现了下滑走势，例如6月份成交均价为36212元/平米，而到了12月份，成交均价为33137元/平米，下降幅度达8.5%。而随着价格的走低，成交量却出现了快速的上涨。而成交均价在40000元/平米以上的豪宅项目，成交均价虽然有起伏，但总体来看还是稳中有降的，数据显示，6月份成交均价为56825元/平米，12月成交均价为52043元/平米，对比发现成交均价下降了8.4%。而12月的成交量比6月份上涨了128.2%。由此来看，价格因素对成交量的增长的确有直接的影响。对此，笔者分析认为，虽然豪宅产品较普通住宅产品更加有市场抗性，但从当前是市场需求来看，置业者多数是新兴的中产阶级，改善性置业为主的较多，他们对价格是因素还是比较敏感的。在调控趋紧的大环境下，适时调整价格以灵活的价格策略来迎合市场的主流需求，无疑是明智的选择。而从实际成效来看，这种以价促销的效果也是非常明显的。