谢逸枫:全国“开盘荒”第四季度爆发
调控或扔“核武器” 10万套“被退房”不现实

  自新政调控以来，全国先后已有十多个城市颁布“限购令”，而且城市的数目还在不断增加，虽然都是暂时行为，但这一情形使得许多城市的购房者迅速陷入观望，部分城市退房率大增，调控逼开发商集体观望。例如，2010年10月底，根据机构推算，在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交1.5万套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。退房将主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，还将引致很多纠纷。而北京等地的可能退房数量更是接近万套，全国因为二次调控带来的首付增加可能在四季度增加超过10万套左右的退房

  资深房地产专家谢逸枫认为,毫无疑问，今年11月全国将迎来“开盘荒”，但是，房价四季不会大跌。如果把去年四季度比喻成“开盘潮”，那用“开盘荒”来形容今年的情形，则再贴切不过了。虽然政策调控在加码、银根一再收紧、成交量持续下滑，但开发商的资金链似乎还未到“临界点”。

  根据监测数据显示，大部分一、二线城市11月份的房地产供应量将出现大幅下滑。这将是自调控以来，首个全国范围的供应低潮。根据某测控中心的数据显示，截至10月22日，全国29个大中城市中，24个大中城市普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降，北京、深圳、广州降幅在五成左右，贵阳降幅最大达到77.3%。

  数据显示，全国29个大城市有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘，较10月计划开盘量降31.3%，10月，29个城市商品住宅项目计划开盘821个。其中，包括广州、成都、长春在内的七个城市11月计划开盘量环比10月降50%以上，贵阳降幅最大，达到77.3%；另有北京、深圳、广州、杭州、武汉等17个城市的商品住宅项目计划开盘量均有不同程度的降低。仅有上海、东莞、福州三个城市住宅项目计划开盘量较10月有所上涨；海南、昆明两城市11月计划开盘数量与10月持平。例如，11月广州新盘新货比10月大跌56%。一些楼盘出现估计拖延开盘的现象。

  资深房地产专家谢逸枫表示,11月广州新盘推货量比10月大跌56%,说明新政发威让开发商改变推货速度和调整销售计划。首先是大牌或大型的房企基本完成今年全年的销售额和销售任务及经济指标,后两个月不需要集中推货，回到自然的销售速度。其次是由于限购和加利息及上调公积金贷款等政策调控不稳定情况下，大部分开发商采取观市推货的做法，避免出现“冷市”的现象，况且目前资金紧张的局面得缓解。

  再次是中国楼市已经进入销售淡季，开发商一般会等到年底集中推货，目前暂时选择不集中推货，也是考虑到大部分购房者已经购买了，没有购买的部分购房者又受到限购和限贷的政策影响，唯一办法就是等待限购令在今年年底或明年初广州市政府取消，再做推货计划。最后是由于十一黄金周热期已过，接下的广州亚运会可能所有的焦点不在楼市，而是在亚运会。因此，房企暂时不增加新的产品供应也是考虑到新闻炒作的问题。同时，广州亚运城项目的推货量与前期比较，会有所减少，将在明年3月开始进行推广后，5月集中推出。

  广州楼市最后两个月将进入楼市盘整期，价格依然变成稳定，局部楼市区域会有小幅度的下降空间。但是成交将有小幅度的回落。一是政府的政策调控不会放松，会继续调控，不排除在11月和12月国务院政策“升级”和调控“加码”的情况，首先是连续加息。其次是再次强调开征房产税。再次是扩大预售款监管城市，广州和上海也可能在其中。最后是广州市政府将再次加大保障房和商品房土地的供应，同时加强闲置土地的处理。

  资深房地产专家谢逸枫表示,受2010年广州亚运动会举办影响，开发商的项目遭遇停工的情况下，开发商如果在这个停工期开盘，可采取四个策略，一是提前做好购买客户的统计工作和广告宣传，同时在开盘时间上，在亚运会前选择开盘或者是在亚运会后开盘。二是把开盘现场设置在酒店内，或者是在广州市中心人气旺盛的商场内。可以让客户有时间和不受影响的选房，同时让更多有意向的客户购买，还可以扩大宣传。三是开盘的方式采取先到先选房，不要排队选房。避免出现混乱的局面。三是在价格方面，尽量采取价格促销的方式，可以刺激更多购房者购买。