谢逸枫：56家上市房企表面资金大缺口
2010年10月29日，截至目前，上市房企的三季报已悉数公布。尽管众多房企特别是龙头企业利润增幅明显，但与去年同期相比，不仅负债率大幅上升，经营性现金流量更是迅猛下滑233%。前三季度主要开发商的负债率均有较大幅度上升，现金流方面，56家上市房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，去年同期为392.93亿元，大幅下滑了233%。有37家房企经营性现金流为负，其中“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑严重。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。
资深房地产专家谢逸枫指出，上市房企净利润大缩水高达35%，主要是国务院连续出台的严厉调控政策重创楼市，对房企业绩产生巨大的影响。第三季度业绩出现下滑，主要是结转收入减少，跟开发商项目竣工速度放缓有关，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算。另外是上市房企往二三线拿地的速度加快，而土地储备过多，项目销售速度缓慢情况下，上市房企在三季度业绩才出现负增长。
坐拥去年至今年年初销售火爆时的大量预售收入,房地产上市公司前三季度业绩整体实现稳定增长已成定局。但是,陆续出台的严厉调控政策还是对房企造成了影响,或是项目竣工放缓致使结转减少、或是保留部分收入至年底结算。今年第三季度,56家已公布三季报上市房企净利润同比环比均出现下降,环比降幅更是达到35%。
Wind数据显示,截至10月26日,申万房地产行业136家上市公司中,已有56家上市公司公布2010年三季报,由于结算收入的增加,近7成公司今年前三季度营业收入同比实现增长。该56家公司前三季度营业总收入合计为1193.23亿元,同比上涨24.43%;归属于母公司股东的净利润合计为157.68亿元,同比上涨25.80%。不过,今年年初至今陆续出台的房地产调控政策还是对房企业绩产生了一定影响。第三季度,已公布三季报的56家房地产上市公司中,30家上市公司单季净利润同比出现下降,占比将近60%。
该56家公司第三季度营业总收入合计为374.05亿元,同比上涨9.45%,但环比二季度相比则下降15.6%;三季度归属于母公司股东的净利润合计为42.13亿元,同比略微下降1%,但环比二季度则大幅下降35.28%。
四大地产龙头万科、保利地产、金地集团、招商地产的业绩在行业内仍然遥遥领先。四家公司前三季度共计实现营业总收入596.80亿元,同比增长15.91%;实现归属于母公司股东的净利润合计83.29亿元,同比增长28.65%。四大龙头前三季度净利润增幅都非常明显,但第三季度业绩则呈现分化态势,金地集团、招商地产单季净利润同比下滑;而环比二季度来看,除金地集团外,其余三家龙头公司单季营业收入和净利润环比均出现下降。
今年第三季度地产公司的现金流有所好转,截至三季度末,该56家公司经营性活动现金净流量合计为-521.83亿元,去年同期该数值为392.93亿元,今年中期则为-576.87亿元,三季度单季经营性现金流净流入55亿元。56家公司中,半数公司单季经营性现金净流量为正值,而万科、金地集团第三季度现金流也有较大幅度改善,单季现金流净流入量分别达到83亿元和31亿元,位居前两位,但现金流最为紧张的保利地产仍以-27.59亿元的净流出量排名最后,招商地产净流出2.39亿元。
与此同时,56家公司前三季度实现预收账款2212.37亿元,同比增长高达58.5%,为全年业绩的稳定增长打下基础。但与今年中期72.32%的同比增幅相比出现下降。四大龙头的预收账款同比均大幅增长,合计高达1385.34亿元,同比增长61.41%,显示出龙头公司在调控政策背景之下良好的应对策略及推盘节奏。
资深房地产专家谢逸枫指出，目前中国所有房企开发资金来源于房企20%自有资金、国内贷款20%和预售款40%，其他的20%是承建商和材料商给提前为房企垫资的，待项目完成后，再有开发商支付给承建商和材料商。所以，在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管、贷款利息增加的趋严情况下，房企需要依靠大量自有资金。毫无疑问，开发企业资金面趋紧是主要趋势。
津滨发展三季报显示,前三季度营业收入为22.5亿元,同比增长155.6%;归属上市公司股东的净利润5658万元,同比增长395%。第三季度公司同样取得不俗增长,营业收入增长142.32%,净利润同比增幅更是高达671.54%。公司还同时预计2010年净利润为9095.85万至9922.74万元,基本每股收益0.055至0.06元,同比增长450%至500%。津滨发展表示,除去部分出售资产的收益之外,公司开发的滨海国际项目2009年至2010年销售情况良好,在2010年度确认销售收入。
据wind统计,已有13家地产公司对2010年度业绩进行预告,其中9家公司预喜,包括津滨发展、华丽家族、滨江集团、荣盛发展、合肥城建、广宇集团等在内,均属于二三线地产上市公司。从三季报业绩表现看,万通地产等商业地产公司业绩同比均实现增长;世茂股份继中期业绩同比大增744%后,预计三季度业绩大幅增长。
事实上,从市场价格来看,商业地产的价值目前仍处于被低估的状态,尤其是在二三线城市。戴德梁行研究数据显示,在住宅市场价格达到顶峰、地产调控政策频出的二季度,上海甲级写字楼租金为204元/平方米/月,南京为93.6元/平方米/月,杭州为114元/平方米/月,而武汉仅为59.4元/平方米/月。相比住宅市场的价格涨幅和所受的政策限制,商业地产的发展潜力还没有完全被挖掘。上半年经济复苏强劲,商业地产需求量增加,再加上大量流动性进入,四季度商业地产租金和入住率有望进一步提升。
资深房地产专家谢逸枫认为，二三线地产公司快速增长趋势，主要是417新政开始，国务院对房地产调控政策是针对此前房价涨幅较大的一线城市，导致楼市不稳定，政策风险大。相比而言，政策二三线城市影响相对较小，况且房价保持上涨的趋势，投资成本低，地方政府对房地产投资商的优惠政策又好。因此，在一线城市遭遇严厉调控之时，上市房企集中资金往房地产市场仍处于发展中早期、房价还有上升空间的二三线城市，成为上市房企拿地新的发展目标。另外是上市房企比较增加了二三线投资金额，还扩大了投资比例。
三季报披露已近尾声。截至昨天，沪深两市共有1516家公司披露了三季报，显示今年1~9月合计实现净利润6006.9亿元，同比增长约45%。经营活动所产生的现金流量净额则达到9308亿元，同比增长约50%。但是，若剔除其中16家金融、保险企业后，其他1500家上市公司1~9月经营性现金流合计约4258亿元，同比下降近21%。
与此同时，已披露三季报的78家A股房地产上市公司，在1~9月净利润同比基本持平的情况下，累计录得经营性现金流量-598亿元，同比下降超过200%。经营性现金流量净额体现了企业期末所能支配的现金量。经营性现金流较大，意味着企业更具“自我造血”功能，支付能力更有保障。如果现金流小于零，则意味着经营中存在“入不敷出”的问题，那时企业必须通过再融资或占用本应投资的长期资金来维持流动资金需求，限制了企业的发展能力。
成本的提升，或许是现金流告急的重要原因。统计显示，上述剔除金融行业的1500家公司销售商品、提供劳务收到的现金共计5.5万亿元，同比增长约39%。但同时，这些公司购买商品、接受劳务支付的现金为4.08万亿元，同比大幅增长了约53%。分析人士指出，今年前三季度煤炭、有色金属、钢材等大宗商品价格的上涨致使广大下游企业成本居高不下，对企业现金流造成了直接影响。在972家上市公司中，576家公司前三季度的经营性现金流量净值同比出现了下滑。
房企缺钱，从行业来看，房地产无疑是最缺钱行业之一。目前已经公布三季报的78家房企中，1~9月经营性现金流量净值为负的达54家，而反映在净利润上，仅有12家公司亏损。在实现盈利的公司中，有15家房企每股经营现金流低于-1元，经营性现金流严重不足。其中，“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。
在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管趋严的情况下，房企需要依靠大量自有资金维持运转，资金链压力与日俱增。事实上，早在今年年初，业内就普遍预计，房企资金链压力将在四季度显现。万科就在三季报中明确表示，开发企业资金面趋紧仍是主要趋势。例如，预售款新政对房地产企业的影响，房地产企业洗牌在所难免。根据北京统计局最新数据显示：前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938。8亿元，其中，金融贷款为973。9亿元，自筹资金为1256。7亿元，定金及预收款为1020。7亿元。换句话说，在开发商的资金来源中定金及预售款所占比例超过25%。
资深房地产专家谢逸枫表示，目前部分房地产资金链压力与日俱增，尤其是上市房企现金吃紧，不排除部分上市房企保持资金链或不影响其他项目的开发，抛售手中部分项目或者下降价格。另外，开发商的角度来看，在预售款监管和融资渠道被堵塞及增加的利息额情况下，进一步加重了企业的资金压力，货币政策的收紧使房企融资难以打开局面。因此而唯有采取降价的方式，至少在10%左右的下降幅度，才能够让有规模房企避免更大的损失。在第四季政策调控继续加强的趋势下，房企利润依然保持下降的趋势，除去开发商保留部分收入至四季度结算部分，至少环比降幅在10%-15%之间。
截止10月28日，按证监会行业分类的全部147家上市房企中，已经有83家公布了三季度报告。根据Wind资讯提供的数据统计后发现，虽然遭遇房地产调控，但这83家房企前三季度的营业总收入仍达到了1289.13亿元，相比去年同期的1092.89亿元上涨了17.96%；归属母公司股东的净利润165.89亿元，同比增长8.88%。
不过，但就三季度而言，陆续出台的调控政策还是对房企造成了影响，83家房企中至少一半公司的净利润在三季度同比出现下滑。房企第三季度业绩出现下滑，主要是结转收入减少，跟开发商项目竣工速度放缓有关，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算。
而相比于整个A股市场现金流的回升，房地产企业的现金流状况却恰恰相反。根据Wind资讯的统计，900多家已经披露三季报的上市公司经营性现金流已经从一季度的-230.34亿元，回升至三季度的704.10亿元而83家房企的经营性现金流却是-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。其中，“万保金招”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。此外，首开股份、运盛实业、泛海建设等几家公司的经营性现金流更是大降20倍以上。
除了经营性现金流大幅下降外，83家上市房企三季度末现金及现金等价物余额也仅为160.26亿元，相比去年同期的644.31亿元下降了75.13%。而同期83家房企的负债总额高达6665.31亿元。由于各大房企通过去年的销售回笼了大量的资金，所以在4月份调控政策出台后的短期内，房企的资金链还不会受到太大影响。真正显现的时候可能是在今年4季度。而从这83家房企的三季报来看，三季度末各大房企的现金压力确实增大了不少。
根据中国指数研究院提供的数据显示，其上周（18日-24日）监测的 35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市中，出台未满18周岁不得单独购买商品住房的广州位居跌幅之首，成交2174套跌幅达 69.61%；南京武汉和北京紧随其后，跌幅分别为 36.85% 32.11%和 27.24%；一线城市中仅深圳出现上涨。