限购令下的“集体性”焦虑

文/赖瀚林

国庆前后，国内多地出台楼市“限购令”。这使得刚刚热起来的刚需们，一下子又冷下去了。对于此举，很多“不明真相”的开发商们和购房者们战战兢兢，无所适从。很显然，限购政策巳成为近期地方政府调控楼市的一把利剑和密集出台细则中的重要砝码。

一方面，各地政府寒若噤声，不敢主动 “被限购令”；另一方面，多个地方城市又纷纷跟进，大举限购令旗。继北京、深圳、上海等城市出台限购令后，天津、杭州、南京、宁波、福州、厦门等地也陆续出台限购政策，在全国引发了一场住宅限购的多米诺效应，并大有在全国蔓延之势。就像当年红卫兵运动一样，北京搞了，下面不搞，那就是觉悟问题，是立场问题，更是政治问题。让人疑惑的是，限购令的出台，并非中央决策，而是地方强制性行政举措。那么，为何各地在国庆期间都像赶集似的紧跟限购令，并且一呼群应呢？楼市限购令会全国铺开、全面推广吗？这是一个让大部分二三线城市开发商们感到纠结和恐慌的问题。实际上在楼市屡调屡空的现状下，限购政策的出台，显示了中央和地方、开发商和购房者，在调控压力下的一种集体性焦躁。

长期以来，房地产市场调控是越调越乱，房价越调越涨。为何每次调控最后都会变成“空调”呢？主观方面，是地方对中央政策的执行力出了问题，导致每次调控出台，都会被大打折扣；客观方面，则是“经济以房地产为纲”和地方“土地财政”的现实所决定的。在每年GDP保八压力下，从中央到地方都会陷入一种无名的焦虑之中。而每次调控，市场都预期很大，但每次都失望透顶。房价就像脱缰的野马一样，总是难以驾驭。这样导致政府公信力不断下降，影响和谐社会的构建。面对疯狂的房价，民众怨声载道，社会舆论穷追猛打，这让中央的鸭梨很大。大哥很生气，后果很严重。最后中央不得不对各级地方政府在房地产调控上提出“三问责”制度，即把稳定房价和住房供应、住房保障作为对地方政府行政考核的主要内容，这表明中央对地方政府在抑制房价上的“无能”和“不作为”已经感到无法容忍。四月份“国十条”以来，尽管成交量一直下跌，但房价不跌反涨，这有悖于中央调控楼市的初衷，房价不稳，调控就是失败。到9、10月份，调控效应巳经式微，全国各地房价蠢蠢欲动，谋求新一轮的涨价，在此背景下，929新政又出台，表明了中央严控楼市、稳定房价、维护民生的决心。因此各地限购令的纷分出台，可以理解为地方担心中央“问责”的应对之策，以示同样的立场。

很显然，对于地方而言，“限购令”是一把无比锋利的双刃剑。用强制性行政命令打压楼市成交量，虽然可以短期有效遏止房价过快上涨，但“一刀切”的作法，在抑制投机性购房需求的同时，也给了庞大的刚需群体致命一刀，因此暂时的限购，是以隐藏更多未释放的需求、最终至房价报复性上涨的风险为代价的，这对促进本地经济发展和提升地方财政是不利的。实际上“限购令”的紧跟，地方政府是在自己给自己套上紧箍咒。

众所周知的原因，房价越来越成了反映地方经济活跃与否和投资潜力的一个重要标尺。在对外招商引资中，如果一个地方的房价过低，表明这个城市的向心力不足，经济欠发达，投资潜力就会打折扣；但房价过高了也不行，表明投资过度，进入风险大。但对以“土地财政”为主导的地方经济而言，期待房价上涨又是一条很现实的要求。特别是对于一些缺乏支柱产业经济的地方政府，不“卖地”就没有钱搞城市建设，房价不上涨经济就没有出路，房价越高，地价也就越高，这样地方财政才有活力，城市建设中才容易出政绩。所以打压房价，就是打压地方财政。从这点出发，限购令并不适合全国推广。像京沪穗这样的一线城市对“土地财政”的依赖很小，所以出台限购政策是利大于害；而二三线城市对“土地财政”的依赖仍然很大，主动“限购令”等于是自杀。但别人都限购了，你不限购能行吗？因此“限”与“不限”，实在是两难的选择。

那么一刀切的高压手段能抑制房价上涨吗？显然不能，房价上涨过快的根本原因主要是市场供求不平衡，这是根源。而“限购令”打压的是需求，在供应上却并无作为，因此在保障供给和打压需求上是一手软一手硬，不能从根源上解决问题，就只能是隔靴搔痒。城乡一体化运动和经济的发展，使得大量的农民进城，大量的旧城改造户被推向市场，大量的外来漂一族和城市白领需要居住，大量有实力的中产阶层需要改善居住条件，这些都是看得见的刚需，在政府保障性住房缺位情况下，买房都是非常现实的需求。在高房价面前，他们既愤怒又无奈。限购政策出台后，他们只能暂缓置业计划或租房来居住。因此对市场的打击，是显然易见的。那么要限就限吧，你总有松绑的时侯吧，而一旦松绑，谁敢说积压的需求不会再次报复性反弹？

因此对于限购政策，地方在推广时需要三思，不能盲目跟进，除了自废武功，没有任何好处。实际上，信贷和房产税政策才是房地产调控的核武器，如果把现有的信贷政策能执行到位80%就巳经足够了，何须再出台其它调控政策？