谢逸枫:十一黄金周后广州“量价齐稳”
二次调控“929”新政和广州“四大”新政后市分析
黄金周十一假期之后，受到广州要出限购的影响，大部分购房者基本保持观望的局面，而开发商是按兵不动，采取推迟新盘上市的策略。今年广州十一黄金周前个月后三个月总供应量达到近十万套，包括新盘和老盘新推产品及保障房等存量房，另外是2010年上半年库存的剩余产品。除去从今年9月到10月11日前已经成交和签约及已认购的数量看，第四季广州总市场供应依然在七万套以上，其实，广州整体市场供应依然是保持供大于求的趋势。
不过，由于市场供应受到政策抑制和开发商人为调整及购房需求旺盛，市场供应不会集中推出，而分期分批推出，导致市场短期供不应求的现象，从而市场出现价格反弹的局面。另外，因为今年广州亚运会的举办，开发商的施工要被迫停止，许多开发商已经提前赶工，但是时间比较短，大部分开发商还是必须等到明年才能继续施工，尤其是资金不紧张的情况下，明年的供应可能会比较紧张。所以开发商为保持销售的连续性和制造供应紧张及获得高的利润，故意的推迟新品上市时间。另外一方面，广州市今年的土地供应仅仅完成全年计划的18%，说明土地供应不足已经影响到市场的供应。
从今年国庆节十一黄金周楼市价格和成为交的数据上看，929新政对广州楼市短期内影响不大。另外房贷政策的执行，广州比较的宽松，导致房贷政策调控市场的效果大打折扣。同时，由于大部分购房者已经具有购房计划，929新政属于“后发”尾巴，很难影响或改变购房者的入市计划。另外一方面，对刚性需求的抑制反而导致投资客的提前入市，开发商集中推高端产品上市，因此价格就上涨了。
黄金周十一假期之后，受到广州要出限购的影响，大部分购房者基本保持观望的局面，而开发商是按兵不动，采取推迟新盘上市的策略。从10月1日-11日已经购房签约的购房者看，广州一手房的改善需求购房者基本不受“提高首付3成影响首次置业和暂停第三套房”的限制，虽然在一定程度上起到“压制”改善型需求的心理冲动预期，但是广州大部分的改善需求或投资需求都是一次性付款，所以不受什么限制。另外，广州部分银行依然没有严格执行929房贷新政的规定。所以，929新政只会短期冻结部分无购房计划的市场需求，或者是抑制因下诚意金而没下定来不及签合同的准购买房者。
2010年10月15日,国家统计局对外公布前三季度全国房地产市场运行情况。数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%；新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。据介绍，9月份新建商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%；经济适用房销售价格上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.2%。9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。
今年国庆楼市火爆主要是供应与需求两旺盛，另外是人民币升值预期的影响和CPI连续几个月走高，让投资客积极入市，所以政策在出台时机上存在前后翘尾的现象。当前，大部分购房者都产生对417和929新政的怀疑，主要是房价没有购房者心理的预期，房价没有大跌，成交没有大降，唯有观市而选择合适的时机入市。目前929新政和各地的限购令的政策，最主要还是执行的问题，如果地方政府执行和配合好的话，十一之后楼市将回到稳定的局面。
暂停第三套对以改善型需求为主的广州楼市短期之内不会有太大的影响，因为暂停第三套的瞄准方向是投资炒房的，而不是改善型需求。但是，投资炒房的购房者大都是选择一次性购房，根本不会影响到购买房的计划。况且，改善需求的购房者基本上有经济条件和基础，都选择一次性购房，唯有刚性需求的购房者才选择贷款的方式。另外，广州部分银行在一二三套贷款的政策执行上不一，很多购房者依然可以通过其他的手段入市购房。
毫无疑问，十一之后，改善需求和投资及炒房投机的购房者依然是主流购房群体，受到首套三成的影响，刚性需求的购房者基本被新政搁浅在置业门槛的之外，很难具有购房的积极性。但是不排除具有一定经济实力的一次付款的刚性需求购房者出手，因为结婚或居住等需求。
广州出“限购令”彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心，其积极姿态当得到肯定。地方政府就是希望“用缩紧购房套数的政策限制，以期达到完全挤出炒房者的目的。”所以，“限购令”相当于“限资令”或者说是市场投资炒房需求入市的“拦截器”，通过短期限户购房套数的方式达到遏制炒房的目的，增加市场供应。其实，首付提高至三成，是杀伤力最大的一项。限定购房套数，对异地购房者的影响不大。
2010年10月16日,广州出台“限购令”。的内容上可能会采取“参考“上海和深圳”的“广州综合版”政策，即广州本市户籍家庭限新购一套房，而非本市户籍家庭限购一套房。在限购时间上也是一定期限内或者是到今年年底结束。广州一旦实施“限购令”，除了短期遏制投资炒房购房需求，或者抑制部分冲动性购房需求外，最大的效果就是让广州楼市再西陷入政策调控周期观望阶段，购房者不会疯狂的入市，而是会理性的选择是否出手购房，不会出现投资客纷纷撤离或抛房套现的现象。
现在“限购令”具有浓厚的计划经济和市场经济现象的双层功能色彩，目标不明确，仅会恐吓楼市，或者威胁下开发商，要开发商不要太嚣张涨价。其次是属于地方政府采取“行政强硬”手法干预市场行为，通过抑制短暂的市场购房需求，遏制炒房，达到供应增加的目的。从限购的期限看，都是临时性限购措施。最后是“限购令”并不能从根本上解决房价过高的问题，而且会引发其它不良的现象，尤其会误伤了真正的改善型买家。比如在北京、深圳、厦门、上海四城市已经实行房产“限购令”的城市，已经出现了借用他人名义买房的例子。甚至，买房人还是会想方设法去买房。
广州“限购令”政策出台后，关键是操作环节如何落实。广州市政府需要认真考虑堵住政策的“漏洞”。例如“限购令”的异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的规定，依然可以通过不同的手段解决。只要购房者向税务局要求补齐纳税证明;如不能提供“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”也可以办按揭购房，可以通过购买小额税单的方式“钻空子”。
例如通过像假离婚、办假身证、假社保证、找亲戚联名等等新手段，达到投资或购房的目的。或者是采取“变相”的对策。例如对已购房的夫妻，房产全部在夫妻一方名下的，可以先办理假离婚，另一方可以再买两套，买房后可以再复婚。毫无疑问，“限购令”作为临时性的短期行政“瑕疵”政策措施，根本不能达到遏止投机和过度投资的效果，对遏止投机和扭转预期起不到决定性作用。
2010年10月15日,广州阳光家缘网签数据显示，9月1日至9月30日，广州十区二县一手住宅成交面积达到127.7万平方米，环比涨幅达75.9%，成交面积创下年内新高，成交套数更达到12470套，环比涨幅达79.6%，年内成交套数首次突破万套。除此之外，在价格方面，9月份广州十区二县一手住宅均价为12376元/平方米，环比涨幅也达到12.7%。从成交看可谓名副其实的“金九月”。
除开增城与从化，9月份全市十区一手住宅成交均价为13644元/平方米，环比上涨10.5%，与去年同期相比涨幅更高达39.6%。成交面积则达到105.4万平方米，环比涨幅高达91.6%，即使与去年金九相比涨幅也达到16%，这表明新政后的“金九月”比去年同期更加火爆。
从区域成交情况来看，中心六区9月一手住宅均价达18884元/平方米，环比上涨7.42%；成交面积为48.1万平方米，环比增加111.78%，占广州十区二县交易面积的比例为37.69%，比上月占据的比例增加6.38%。新四区与二县市一手住宅均价则为8437元/平方米，环比上涨8.03%；成交面积则为79.6万平方米，环比增加59.58%，占广州十区二县交易面积的比例下跌至62.31%。
广州后十一三个月成交量是“前高后平”。十月成交量将达到今年成交的高峰，受到十一黄金周围楼市热销和购CPI走高购房保值及人民币升值预期的影响，购房者还会积极想办法入市，成交会超过去年同期10月的成交量。由于每年的十一月和十二月是属于市场淡季，又受到929新政执行严格期和限购令落实时，因此，十一月和十二月的成交量与十月份比较，成交量将有10%的幅度下滑。如果广州在9月和10月房价依然是上涨过快，不排除广州有更严格的政策放出，或者是会引起国务院的再次调控，例如开征房产税或加息或上调房地产项目资本金到35%。
今年十一后第四季广州房价不会大跌，但是会有10%左右幅度的回落。首先是未来三个月楼市将延续目前楼市火热的趋势,而政策调控还是有保有压,不过是保大于压.其次是广州今年土地供应完成仅18%,说明广州的财政收入会受到影响,况且供地计划任务的完成关系到市场供应。最后，后期三个月的市场供应会受到很多因素的干预而变得供应紧张的趋势。另外，目前广州市中心基本就没新产品上市销售，主要是开发商推迟上市时间，甚至部分开发商会推迟到明年3月或5月份才销售。
同时，CPI走高导致通货膨胀，购房保值的投资客会越来越多，又受人民币升值预期的刺激，将产生巨大的购房需求。所以，开发商一方面是价格上“维持现状”，不会“明降”更加不会“暗跌”，等限购政策执行后再选择价格调整，但是不会有大的下降空间和上涨的动力。另外一方面销售推货上是“按兵不动”，观察政策执行之后的市场反应，再选择产品上市的时机。
根据今年广州十一黄金周期间的价格趋势看，广州十区房价在12000元/平方米，因此十月广州的房价将在11000元以上/平方米。受到政策调控的深入和限购的影响，未来广州两个月的房价依然会变成在11000-12000元/平方米的幅度上下波动.而广州市中心六区的高端产品价格将在2.5万-3万元/平方米之间上下,平均价格依然在徘徊在2.8万/平方米左右，基本保持稳定的局面。