主持人：我是经济观察报的副总编，我的名字叫文钊，这个活动前半部分由我来客串主持人。经济观察报上投摩根经济月度观察已经做到第十二期了，我先给大家讲一个小故事，我们有一个同时在去年9月份的时候卖掉了他在双桥附近的一个两居室，应该是在6层楼上，他的父亲和母亲在农村住，他希望给父母亲一个很好的生活环境，所以他卖掉一套房子之后，一直打算在距离城区更近的一个地方，买一个更大一点的房子，把父母接过来一块住，但是自去年9月份以后房价急升，他在那个时候开始就陷入一场非常煎熬的战争中去。他看过无数的房子，跟包括买房者，包括房东做过无数次的沟通、交流，甚至抢房，他们甚至见证过的几天几夜，跟无数的买房人一块为争一套房子不断地提价，提高到最后，因为可能五千块钱，或者一万块钱，最后没有成交。
    所以在去年年底的时候，他以自己的亲身经历给我们报纸写了一篇报道，标题叫做“一个买房者的自白”，就讲述他大半年的时间经历怎么样的痛苦，而且一直没有买到合适的房子。他卖了之前的房子之后，现在是租住房子。这个报道在读者中间引起了非常大的反响，我的同事看到这篇报道，曾经有四个字的评价叫“催人泪下”，我当时看到这个报道给他发了一个短信叫感同身受。这个经历我想是很多人都曾经有过的，当这个报道在网上发出来以后，有很多人在讲说，为什么你不能早点去买房呢，为什么你要在房价最高的时候去买房呢，你上半年不买呢？为什么要卖掉你的房子呢？我们从投资者的角度来看，这个投资决策很难做，但是好像走到今年的时候我们又看到了类似的情况，从去年12月底开始，我们可以叫温和的调控也好，或者叫政策的转向也好。现在我们似乎看到一个类似的场景，有些人开始退房，购房者又开始困惑，我到底应该怎么办？所以我们这一期的主题就叫做高压调控下的房地产迷局。

    在介绍嘉宾之前，也先把我们这个论坛的常规调查的情况跟大家介绍一下，因为我们每年都会做经济学的调查，这个调查是根据我们所联系的几十位经济学家，然后每个季度找他们做一次调查，调查的主要问题是宏观经济的各个方面，根据他们的问卷结果做一个分析统计。这些调查结果如果大家会在这一期的经济观察报上可以看到。应该说这个结果跟我们现在看到的情况可能会有点不大一样，因为我们这个调查做得会更早一点，实际上你从现在来看，央行的行动更快一点。所以说当时的一些基本的情况吧，2010年，我们看到的一个调查结果，比如说我们有64%的人都认为经济还是会比较好的，会超过8%以上的增长，包括对于加息现在大家预计会更早一点，我看到永成证券说2月份就会加息。但是更多的调查结果是中国不会早加息，更多的预计是在下半年。
    通胀呢，我们调查的结果也是这样，38%的学者认为，今年的CPI可能会维持在2%到3%，但是现在来看，可能也有一些看法是说，可能会更高，那么我看到预测最高的可能已经预测到7%、8%了，也有这样的一些情况。比如说像宏观政策这一块，我想我们现在已经能够看到宏观经济走上正常化了，但正常化的步伐会多快呢？我们当时认为会更晚一点。现在更早的会到2、3月份可能会出现一个变化，我们现在也不太清楚。如果大家看已经出现的调查结果，大家预期正常化的步伐会稍微慢一点。
    还有房地产价格的问题，包括像大宗商品的价格，包括创业板，大家都会去看，另外就是配合这一期报纸，我们还做了一个叫2010预年，我们是在2009年的预年里面，关于房价是百分之百的错误，因为我们预测这个房价不会出现很大幅度的反弹。当时我们想到当政府花这么大力气去做这件事情的时候，可能它会想到后面可能会有一些不太确定的东西，包括风险的东西，风险累计，甚至是爆发出来的东西，也可能它的力度无所顾忌，但是我们没有想到是说，几乎是信贷一泻千里，包括投资力度是四万亿，以前政府没有发出那么多过，我们看到的结果是超过了所有人的预期。
    所以今天在这个场合具体来讨论房价的问题还是非常有意思，当然我们不知道答案是什么，答案也可能在我们今天参与讨论的这些嘉宾里面。所以我现在就先介绍一下参与我们这次活动的嘉宾，他们是中国房地产业协会副秘书长何琦先生，谢谢！北京大学经济所房地产金融中心主任冯科先生，阳光100集团总裁范小冲先生，易居中国研究中心总监刘利勇先生，首创集团主席胡卫民先生，虎杰投资首席分析师张寅先生。
    在这里我们隆重推出论坛环节的主持人冯科先生，他在房地产这块研究得比较深入了，实际上给大家介绍的就是在去年整个宏观政策还没有发生大的变化的时候，包括大家对经济预期还没有发生改变的时候，他就发出了预测是对的，下面有请冯科先生来主持下面的环节，有请！
    
    冯科：非常荣幸，有机会来参加经济观察报的活动，究竟宏观经济会怎么演变？通货膨胀大概能达到什么程度？话说房价是涨还是跌，大家很希望能够得到一个短期的答案，我在此先开个头，来跟大家一块讨论。
    今天参与的嘉宾有房地产协会的秘书长，有我们做开发商的代表，也有中介的代表，还有研究机构的研究员，大家一起来讨论这个话题，我想先说明几个简单的小问题。
    第一，2009年我们的宏观调控，或者我们的经济刺激政策是否得当，有没有应该改善的地方？
    其次，我们开发商2010年所面临的状态是怎么样的，跟2007年年底是否相反？一会儿开发商代表会讲一下。还有我们怎么来判断通货膨胀，判断经济形势。
    所以我在这里面首先提一点，你要判断一个始点，一个地区的房价是否上涨，一个很重要的指标是什么？我们要观察货币，我们讲通货膨胀是一个货币现象，如果我们假定货币不变、供应量不变、币值不变，房价不变。我们把货币比成一列列车，把房价比成是列车旁边的树木和房屋，究竟是火车在动，还是房屋在动，这是关于参照物的问题，搞清楚调控下的房价迷局，在03到08年平均每年新增贷款大概只有3.3万亿，究竟是货币的数量扩张过快，还是房价增长过快，还是两者都在发生作用？在这个节目之前提出这些问题，作为后面的演讲嘉宾的一个参考方向。
    第二点，CPI是真实的，我们讨论2%、3%、6%、7%、8%，最近有一个记者采访我，问是多少？我说至少6%，这是估计，我们知道统计学在英文的原意就是估计，估计是什么意思呢？2%、3%就不要说了，统计的误差就有2%、3%，另外我们的计算方法我们都知道，从来没有把房价放在CPI的组合里面，只有把虚拟的房租放在CPI的组合里面，我们要讲的CPI是剔除房价。我们下面的讨论要拟定一下，究竟我们所讨论的房价是自住性的房价和投资性的房价。如果是自住性的房价，你应不应该把它编到CPI里面，为什么统计局没有把它放到里面，我们现在反映的通货膨胀并非是真实的通货膨胀，假如是为了居住的目的买房子，为什么这个指数这个比例没有放到CPI里面，它是不是居民的消费，住房、使用住房算不算消费，它究竟应该占居民收入的多少？所以我们从这个意义上看，我们的CPI是否准确，如果我们把所有城市的房价按照居民消费的比例折算进去的话，我们的CPI是两倍以上，所以讨论CPI有什么意义呀？没有意义。
    你究竟是投资品还是自住，比如我们讲北交所的绿豆价格炒到天上了，它变成一个符号了，在2009年房地产这三个字更多地变成是一种符号了，是我们的居民在巨大的货币供应量底下抵御通货膨胀的一个工具，这仅仅是我的一些简单的看法。
    下面我们就请出我们的演讲嘉宾何秘书长做第一个演讲。 
     何琦：各位来宾大家好，现在的房地产市场情况大家争得比较多，既然主持人把问题抛给我那么说我不得不讲，最近的媒体和报纸，包括业内人士从去年12月份到今年1月份国务院和有关部门相继出台了五个方面有关市场调控的政策，我就和大家分享一下，我们认为这五个政策里面，哪个是高压，那个是目前对我们整个房地产市场是有一个压制的态势，在哪个文件里面提出这么一个观点，或者有一个信号，这五个文件里面对我们整个房地产市场，我不能说温和，我认为基本上为了促进针对我们去年从3月份以后，我们全国各地城市的高房价，主要是遏制投机和投资，应该说国务院今年有关部委发出这五个文件，应该说都是有针对性的。这个对缓解下一步的市场矛盾提出很具体的要求，对二套放贷，提出差异化利率，首付差异化，加强市场监管，规范现行的土地开发制度。还有一个对央企、大型国企进入房地产市场提出一些具体要求。我觉得这五个方面都应该说对我们今年的房地产市场都会起到一个稳定市场、增强信心的作用，对我们业内来讲，我们应该说仔细研究研究这五个文件的发出，里边所谈的内容的话，为了今年市场连续出台了五个文件，实际上这里边的内容，我觉得都是切实针对我们去年发生的情况采取积极有效的措施。房地产开发市场要认真领会国务院发出的文件的精神，我想这五个文件如果能贯彻实施好，应该说对我们今年房地产一个平稳的走势，对控制我们投资投机性需求，防止房价上涨会起到一个关键性的作用。我先谈这么多。
  
    冯科：感谢何秘书长对我们最新政策的解读，下面有请阳光100集团公副总裁范小冲先生做房地产调控先的地产企业，有请！

   范小冲：现在西方发达国家的城市化已经完成了，中国的城市化从这个表上可以看出来90年城市化率只有28%，到了08年的时候已经达到了45.5%，也就是6亿人口进入城市，到了2020年会达到接近60%，所以一些大量的人口在进入城市，这个是给我们现在的房地产和我们现在包括经济拉动最大的火车头，你可以看到美国整个的人口才三亿人，我们从90年到现在已经进入城市人口，超过了整个的美国，俄罗斯才1.4亿元，英国6千万人、德国8千万人，中国大规模的城市化带来了今天的房地产繁荣。
    今年1号文也是鼓励农民工进城，包括土地流转、户籍制度、保障制度都在加快城市化。现在中国的城市化主战场在二三线城市，因为一线城市已经达到了75%以上，已经处于这个城市的升级阶段，二三线城市正在快速地城市化。所以阳光100也在选择在二三线城市发展。包括中央工作会议也谈到了拉动经济增长，还要靠城市化和城镇化，二三线城市将会是未来中国城市化的主战场。三线城市已经快速地成长了，中国房地产实际上在今天，我们作为房地产公司是一直在看好，一个是城市化，一个在消费、在升级，经济实现了三十年的快速的增长，消费也从衣食走向住行，从日用消费者走向耐用消费者，民间也聚集了大量的财富，投资和投机也非常地大。同时现在城市拆迁以及人口都带来了很大的红利，所以城市化还会有未来的二十年。但是中国房地产为什么老出这么多事呢？它有内在很多的问题。像房价的过山车等等，我们感觉是几个方面。
    一个是土地的二元结构，建国后把土地分成了城市土地和农村土地，人为地划开，刚才说的城市化，大量的人口进入城市，但是由于土地制度，农村的土地是不能带动城市的。所以就造成了城市土地的稀缺和人力的矛盾，城市化实际上是土地的集约过程。在农村一个养猪的院子都很大，现在在城里盖一栋楼两三百户住在这一栋楼里，所以城市化是土地集约的过程。
    再有就是土地财政，土地70年一次性地出让，以及现在分税制度之后，地方政府土地成为它最主要的土地财政的来源，所以推高了地价，同时中国贫富差别也非常大，中国有一个数据说中国1.5%的富人拥有59%的财富。中国的城市人口基数非常地大，1.5%实际上还不止这些数，所以会带来巨大的购买量，我上星期刚去过海南，七万块钱一平米，都是一次性付款，这是贫富差别所带来的。你像蜗居，现在也有大量买不起房的。
    再一个是投资渠道非常地单一，大量的民间财富找不到投资渠道，现在实体经济不行，所以大家买房来储蓄、保值，成为民间投资的新风头。
    再有就是保障体系和市场体系也比较混淆，开发商也担负了很多保障性住房的很多的责任，所以大家对开发商也是指责有加，实际上政府应该把保障性住房的担子担起来。开发商是商品住房，它们实际上是不同的主体，也是不同的责任，现在混淆不清，所以开发商也是稀里糊涂地卖。
    再一个就是房地产治理的政策更多的是追求短期消息，治表不治本，房价也像个弹簧，政府调控肯定有效，一撒手就蹦起来了。它没有从金融的制度和它整个财政的制度，没从真正的制度层面来解决这个问题，所以房地产的调控经常会变成空调。
    再一个看看刚才说的形势，刚才冯老师提到的形势，形势可能要从07年说起，当时是一个大模式，是一个在资本推动下的泡沫，所以当时地价都在暴涨，上市公司也在圈钱，也出现了地王。当时在土地上拥有了巨大的泡沫，当时所谓叫坐地生财的模式，一种叫低价圈地，通过过去的分期付款、协议出让，等于说很少的资金圈了很大的地。但随着地价的暴涨他获取土地巨额的利润，也就是说前几年很多的房地产公司，它的真正的利润来源有很多并不来源于它的房子的开发，大部分来自于土地的增值，一个开发商如果房子没有盖，今天把地卖掉，他赚的钱肯定比当年多得多。它实际上通过土地制度增长了土地收益。
    还有一种是地王圈钱，地王因为在利用当时的股价市盈率很高，当市盈率很高的时候，上市公司高价拍地，虽然地价可能涨了一倍，或者是涨了多少，公司的价值涨得更大，等于说老股东使劲圈钱，新股东来买单，玩了一个上市圈钱，圈完钱再圈地，形成了一个规模循环的增长。
    当时除了土地的泡沫之外，房价也存在着泡沫，房价泡沫有很大的程度是地方控台的，当时房价高低不一样，突然来个地王，地王本身算的账不是以你这块地来算账，那么它在这儿拍一个地王，就给这个区域重新低价，一定价之后，大家一想这个就是所谓的面粉，大家一想你这个地价都这么贵了，以后卖房更贵，所以其他的都是空白，而房价的空白纯属是泡沫，它这个是完全是由地方效益所拉动的，所以地王也在哄抬房价。
    当然当时的需求也存在一定的泡沫，刚才说了有使用还有投资，大家因为房价上涨了，今天不买明天买就贵了，所以当时实用功能的时候实际上也应该有放大。
    投资就不说了，当时供给实际上也存在着巨大泡沫，大家因为在资本推动下，大家玩命地开工，万科当时三倍的开工计划，恒大有八倍的开工计划。过两年就开始爆发了，这个有很多原因，一个是中国的调控存在很多失误，当时美国的次贷以及已经爆发，我们没有很敏锐地把控这一点，还继续在打压，当时又在雪上加了一层霜。当然最主要的还是金融危机，由于中国靠投资出口的模式，原来跟美国的泡沫消费是达到一个完美的结合，美国这一崩推倒了多米诺骨牌，所以就造成了当时资本市场崩溃了，大家准备去上市融钱，没钱了，当时的需求一下子也下来了，因为有钱的投行失业了，有很多工厂也停工了。都没有工作了，开发商带头降价，降价期间这就是所有的08年的情况，消费一下来，供应还那么大，土地的泡沫巨大的库存和房子的巨大的库存就造成了当时巨大的库存，所以当时基本上资金链压断了。
    但是没想到09年一救市，从瘟牛、病牛一下子变成了疯牛。从一季度刚性需求，到二三季度的投资、投机，到第四季度政策性的恐慌，一下子把这个牛给逼疯了。这可以看很明显的这是一个货币超发所带来的原因，06年是2.6万亿，到了09年刚才说了是9.59万亿，所以它超过了前三年的总额，巨大的货币量超出了实体经济的需要。当时政府作为最大的企业开始巨大的投资，大家可以看到这个货币的超发，应该说货币是GDP+CPI等于M2，大家可以看到在09年货币是巨额超发。所以现在开始就不差钱了，救市又开始重演了现在的狂热。
    这都是当时09年把这个牛逼疯的几个原因，现在开始泡沫成分逐渐显现，在一线城市，现在很多的房价在短期内暴涨，还有大量的控制，现在房租也是越来越便宜，而不是越来越贵。所以一过年现在到了虎年，现在就开始不断地出台政策，先开始是敲山震虎，因为政府现在是骑虎难下，再一个高位上，现在也都在博弈过程中。当然也有美国时代周刊在今年一开篇就说中国的房地产可能是今年2010年要崩溃，这是一个预测。到底今年怎么样，现在还有更多的专家给予解读，但是今年总体情况可能还是一个相对稳定当代危机的泡沫，现在政府的四万亿资金还在，第二是宽松的货币政策，从总体而言还是这样一个政策。同时房地产和汽车应该是拉动去年中国走出危机的最大的火车头，房地产打压下去，原则上是不可能的，因为今天实体经济和各处转型并没有气色，但是对房地产肯定是有保有压，所以刚才何秘书长已经谈到了。等于说这个是对刚性需求和这些会健康的，房地产的健康因素会继续努力和支持，但是对泡沫成分会给予打压。今天可能还是冬天里的一把火，中国经济并没有走出危机，还是在这儿通过这种流动性、通过柴禾点起来的，没有实体经济的支撑泡沫早晚会破的，中国经济要真正走出危机，一定要从深层次，从制度方面来解决这些问题，可能才能走出现在的调控、泡沫、空调的怪圈，谢谢大家！
   
    冯科：刚才范小冲先生从城市化和城镇化的角度对中国房地产市场做了一个展望，他全面用数据分析了中国房价高起的成因，跟土地制度、土地财政密切相关，最后他也总结了、回顾了07年到09年整个房地产市场的形态，数据非常地丰富，下面的嘉宾大家尽量把时间控制在十分钟以内，下面有请易居中国研究中心总监刘利勇先生。