为何受伤的总是购房者？ 

    ■章林晓 

    最近的种种迹象显示，中央和地方都有收紧楼市的政策意图。对于或许即将到来的楼市调控政策，许多人是既期待又害怕。因为，这些年来，人们似乎都有这种感受：房价是越调控越高了。

    越调控，房价越高？这应该只是一种错觉，因为如果不调控，房价也许会更高。当然，如果调控不当，很容易伤害到购房者，倒也确是事实，这是由我国独特的房地产市场运行机制所决定的。

    独特的运行机制，独特在什么地方？最简单说，在于我国房地产市场是由两个相对独立的市场，即土地市场和房屋市场构成的，并且在两个市场中，市场权力主要都掌握在卖方。

    土地市场的卖方，虽然表现形式各异，但归根到底是各地方城市政府，而土地市场的买方，由于居民不能自行购地建房，主要是各开发商。

    在市场上，当只有一个企业供给整个市场时，经济学上就说存在着垄断。垄断是对竞争的背离，由于没有竞争的约束，垄断者在市场上就拥有绝对权力。

    由于土地位置的不可移动性，土地市场最大的特点是其区域性。由于土地市场现在卖方只有一个，即当地城市政府，因此，在当前的土地市场，城市政府是土地的垄断供应者，而各开发商是土地的竞争需求者。

    土地市场竞争得越激烈，地方政府的收益自然就越大，而各开发商的利益自然就越受损。这就是为什么精明狡黠如潘石屹，也会在土地“招拍挂市场”屡屡铩羽而归的根本原因。

    虽然在土地市场，政府是强者，开发商是弱者，但是，在房屋市场，开发商则是完全“翻身”了。在竞争土地时，开发商相互间的竞争，可说是近乎完全竞争，但是一旦成功竞得土地后，开发商在开发供应房屋时，则可说是近乎垄断了。

    “地段，地段，还是地段！区位，区位，还是区位！”这是房地产业内人士最耳熟能详的一句话。由于地段区位的差异，开发商一旦成功竞得土地，其开发销售的房屋，与其他开发商所开发销售的房屋就必然存在差异性。

    由于地段区位差异的存在，每个开发商都可以看成是自己产品的垄断者。当然，由于其周边有可能存在相邻楼盘的开发销售或二手房的竞争供应，开发商也不能排除来自其他企业或个人的竞争。但是，这种产品的竞争，终归是有差异性的。因此，从经济学上讲，开发商在房屋供应层面上的竞争，主要是垄断竞争。

    在一些小城市，或者虽然是大城市，但如果当地政府喜欢超大面积供地，那么，开发商之间甚至有可能形成寡头竞争，此时房屋市场从供给层面讲，就是一个寡头垄断市场。在这样的市场，开发商与开发商之间出现“勾结”，也就不是什么稀罕事了。

    在供应层面，开发商已经形成垄断竞争，甚至是寡头垄断，那么，在需求层面，购房者能否形成“买方寡头”与之对抗呢？买方寡头主要是指少数买主可以采取联合压价的方式，给卖方造成损失。如在现实经济生活中，特大型连锁超市在采购中的优势就是买方寡头鲜明的例子。

    在房屋市场，购房者要想联手成为“买方寡头”，显然不大现实，这主要是两个方面的原因：首先，购房者面对的不是“大量销售者”，而是“垄断销售者”；其次，购房者人数众多，既有本地的又有外地的甚至是国外的，“众志成城”的可能性微乎其微。这也是一些“仁人志士”号召广大购房者联合“抵制买房”，之所以屡屡不能成功的根本原因。

    调控到如今，为何受伤的总是购房者？这同我国独特的房地产市场运行机制不无关系。现在，有关政策制订部门又在研究调控楼市，最终出台的政策措施能在多大程度上有利于购房者，关键就在于其能在多大程度上对我国这种独特的房地产市场运行机制有所改善了。

　　文章2009年8月27日已发表于国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》。 

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