2009年初至今上海楼市在政府出台多项刺激政策以及宽松的货币政策推动下量价齐升。不过在经历了市场4个多月的消化后，刚性需求渐现疲态，改善性与投资性需求则强势登陆，成为5月下旬上海楼市成交量继续向上的有力支撑。
    5月楼市虽然再次创造成交量新高，但房价的上升和成交量高位盘整说明目前的刚性需求出现观望态势。从以往市场经验看，一般的市场繁荣是从供应看，中低收入的刚性需求先入市买低价房，带来量变；接着高收入者入市，高端住宅放量。从近期交易情况来看，上海的高端住宅都已开始放量，可以看作改善性需求与投资性需求已经集体入市，接替此前的刚性需求成为目前主导楼市主力的前奏。
    同时随着价格继续走高的情况下，刚性需求则碍于经济实力，将从此前的“有效需求”转变为“潜在需求”。
    进入6月上旬后上海楼市日成交数据虽然继续处于高位数，但是上下波动起伏明显。主要是因为房价的飙升导致一些刚性客户趋于理性，开始进入观望阶段。同时日益高涨的房价也让一些预算较低的刚性需求客户转战租赁市场。而那些急刚性需求的客户基本早已经在四五月份出手，并且目前楼市尚未完全完成从刚性需求向改善性与投资性需求的转变。因此造成了6月上旬楼市成交的波动起伏。我个人认为一手成交量在经历过6月的短暂调整，并且改善性与投资性购房者完全成为楼市成交的主要对象后，其前期积压的能量一定会一并放出。楼市将会再度掀起一轮新的高峰，同时为紧接着的“金九银十”做铺垫。估计未来几月肯定会出现超越3月井喷的另一波行情，成为今年真正的爆发期。但预计二手市场的行情则刚刚相反，目前房东“反价”行为的频繁出现，必定会对后期市场有所影响，引起成交量的下降，价格应该也会有15%--20%的上浮。
    另一个值得关注的是，江浙商在6月的频频介入楼市。其主要是因为受国际金融危机影响，我国经济从去年下半年开始出现滑坡后，在去年4万亿投资规划和今年众多产业振兴规划影响下，有部分产业至今并未如预期般走出困境，相反更出现了产业资本想外部溢出的现象。一些手握几百万、几千万甚至上亿元资金的老板为了给资金避险，认为在当前通货膨胀预期下最好的投资品就是不动产。因此6月纷纷爆出有温州炒房团涌入楼市进行投资行为，更有甚者为了给自己的资金进行避险，直接将厂房变卖投入到上海的楼市之中。
    我们美联非常看好未来的上海楼市发展，因为在5月中旬上海市市委书记俞正声曾透露过期望上海今年的房地产成交量能比2008年提高8%-10%的愿望。而6月随即就出台了上海居住证转户籍政策的实施细则。此次上海居住证转户籍政策主要目的为吸引人才的户籍新政，与曾有力地催暖过当时楼市的‘蓝印户口’完全不同，对于刺激房产交易乃至房价是不会有明显效果的。不过通过吸引大批优秀人才来上海定居，必然会增加购房需求，引入的人才也多会属于有能力购房的群体，所以对上海房地产会是一种长期、慢效的利好。
    就从09年前6个月来看，随着上海楼市的火热，上海房地产经纪行业竞争日趋激烈。所以如何能在下半年这“危”与“机”共存的时代驾御变化，如何面对经纪行业的机遇与挑战，就显得尤为重要。我们美联有信心迎接更大的挑战与机遇，并从中壮大自己在行业中的地位。