深圳市通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》被许多人视为小产权房“转正论”，预期深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。对此，舆论风生水起，各路观点扑面而来。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房的产生不仅说明中国在法律制度建设方面的严重缺陷，更是体现了现有房地产政策并不适合中国的现实情况。

中国的房地产政策规定住房的使用期限为70年，而70年后并无具体规定。导致人们普遍认为70年后，只要象征性地缴纳一点土地租金就可以永久性地拥有房产。

人们普遍认为，中国的房地产价格过高，存在大量泡沫，可是，即使现在遇到全球性的金融危机，中国的房地产价格也不见回落，而且还有上升之势。

为什么？

我们知道，土地是一国固有之物，土地的使用权是通过代表国家的政府让渡给民众，本质上是出租。没有一个国家，民众可以买断土地的永久使用权，否则，有钱人就可以建立国中之国了。

私有化的国家可以永久性地把土地让渡给民众，但绝对不是一次性地有偿转让，而是，按月或按年收取租金，这租金的表现就是所谓的物业税。

中国是土地公有化国家，土地是按照期限让渡给民众，70年的住房使用期表达了土地的租期。而70年后，该怎么办？至今无从知晓。而政府的租金收入一次性地从土地出让金中获取。而民众购买住房一次性获得70年的住房使用权，甚至70年后，只要象征性地缴纳一点土地租金就可以无限地使用下去，那么，请问：现在的房价高吗？

很明显，现在的房价一点都不高，可以预见：房价上涨会呈必然之势。

虽然，现在人们认为房价过高，那只是相对于人们现在的收入水平而言房价过高了，但是，相对于住房的真实内在价值而言，房价远远过低了。用现在的货币买来的是土地未来的收益，而土地是稀缺资源，你能预估到土地的未来的增值潜力吗？因此，说房价过高只是人们现在的购买力不强，并不是房地产存在泡沫！正如穷人只想买一斤猪肉，但是，你非要卖给人家一头猪，人家如何能买的起呢？

但是，作为政府有责任提高民众的生活质量、改善人们的居住条件。很明显，现有的住房政策已经不能适应中国的情况，必须重新立法。

1、 可以实行土地私有化改革，如美国模式，通过物业税来表达土地租金。

2、 政策规定的70年使用期限的住房，70年后要么政府无偿收回，要么开征物业税。

3、 为了降低房价，也可以规范小产权房，即通过政府立法：住房的使用年限为40年，40年后政府无偿收回土地及土地上的附属物。

即要么改一次性租金为持续性租金，而租金随土地价格的变化而变化，即物业税，此举不适合现有大产权房；要么缩短土地的租期，减少土地租金，降低房价。

小产权房是适应中国情况的合理但不合法的住房形式。政府不需要将小产权房大产权化，而是要重新立法，改变现有的住房政策，将小产权房合法化，可以改大产权房小产权化，或小产权房、大产权房并行不悖。