中国住房市场化改革以来，虽然促进了房地产市场的发展，改善了广大人民的居住条件，有力地拉动了中国经济，但是，由于房地产政策所规定的商品房使用期限为70年，而70年后该怎么办？至今没有明确。这一政策的模糊性，决定了中国房地产市场一出生就沦为怪胎。

对于商品房是否开征物业税，关键是土地。只有把握土地的特性，才能谈是否开征物业税。

土地是一个国家固有之物，是国家的根本，因此，任何国家的土地都是属于全民所有的。但是，土地是有使用价值的，政府代表国家通过制度将土地的使用权让渡给民众，以创造价值。

西方国家大都实行的私有化，土地也不例外（有少数非私有化）。表面上看，土地是私有的，但是，仔细分析，其实，也是公有化的。以美国为例，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。可见，虽然房产是私有之物，但并不能一次性买断房产的永久产权。美国房产的不动产税就是我们现在讲的物业税，美国政府正是通过不动产税来显示土地的公有属性。而且，如果你负担不了不动产税，政府有权收回你的房产，将你赶出家门。

对于土地私有化的西方国家，本质上依然是公有的，因此，不存在土地私有化国家，只是存在对公有土地让渡的形式差别而已。而让渡形式其实本质上就是出租的形式，即政府代表国家拥有土地的产权，以政府的名义出租给民众，但存在租期的不同。私有化的土地出租是无限期的，租金以物业税的形式表达（当然，租金与物业税并不完全等同，因为租金是市场竞争的结果，而物业税是政府根据市场制定的租金标准，但无本质差别）；公有化的土地出租是有限期的，租金一般是一次性付清，而这一差别一直被误认为是私有化和公有化的分水岭。

美国房产的不动产税可以看成是租金，只是，只要你定时缴纳租金，房子的产权就属于你；当你不能缴纳租金时，房子的产权就会被政府收回。而且，租金也是变化的，当房产的价值提升或下降时，相应的租金也会上提或减少。

而对于土地公有化国家或地区，房地产中的土地租期是有限的，如中国香港地区，明确商品房的使用期限，一次性交付租金，到期后，土地及土地上的附属物由政府收回。在持有商品房的过程中，并不需要缴纳物业税。

中国的房地产政策规定住房的使用年限是70年。可以理解，我国政策规定商品房的出租期限为70年，在物业税出台前，人们购买住房所付款项已经包含了70年使用期限的全部租金，即使现在出台物业税，对于已购房产，也无需缴纳物业税。如果要对已购住房开征物业税，那是非常不合理的，因为人们购买住房时，物业税并不存在，而物业税存在时，住房的价格会因此大跌，这对于已购住房者是极端不公平的。这就相当于，我已经一次性付清了租金，现在又要我按月或按年再次付租金，怎么说也说不过去的。

如果商品房的使用年限不变，.出台物业税只针对新增住房，理论上讲，是行得通的。但是，具体操作却不容易。

如果物业税排除已购住房，只针对新增住房，开征物业税意义不大；如果包括已购住房，天下会大乱，得不偿失。而且，很少有有限期住房要交物业税的国际惯例，香港也只是对出租房征收物业税。