2009年4月美联物业上海住宅蓝筹价格指数为117（图1），全市二手房成交均价为19623元/平方米，虽然环比3月上涨1.2%，但价格涨幅继续保持下调趋势。其中以徐汇、静安两区为代表的高端楼盘价格已呈现阶段性回调；位于静安区的地标性楼盘“国际丽都城”环比上月成交价格下跌12%，相比去年同期下跌17%；成交较为活跃的“达安锦园”价格则环比下跌1%，同比下跌14%。徐汇区的“莱诗邸”环比上月成交价格下跌2%，同比下跌13%；“福源汇居”的成交价格环比上月下跌1%，同比下跌达18%。

09年4月住宅蓝筹租金指数为111（图2），租金为55.8元/平米·月，环比3月租赁价格环比下跌了16%，相比去年同期下跌近21%，延续并保持过往的跌势。4月的二手房租赁市场，由于受到买卖市场活跃的影响，更多的业主转租为售，把房源带入买卖市场。除了供应量的减少，还有季节性因素导致了成交量的减少。4月老工房租赁需求减少，导致老工房租赁总体成交量呈现下跌趋势；但商品房需求保持平稳。价格方面来看，市区内繁华地段例如徐家汇、静安寺、陆家嘴等板块由于先期租金较高，在4月均有不同程度的回调。静安的国际丽都城环比上月租赁成交价格下跌8%，陆家嘴的世茂滨江花园环比上月租赁成交价格则下跌了37%。从美联二手住宅成交租金区域比较来看，成交租金排名则基本与上月一致，长宁、静安、徐汇三区以其地理位置、商业氛围等因素继续位列前三，而闵行区域则因为地处较为偏远，租金也就相对其他区域便宜。

据美联物业研究部分析：随着楼市的持续火爆，4月美联门店二手房看房量环比3月有一定上升，而成交主要集中于杨浦、虹口、闸北等区域，各占总分额的27%、23%、18%。从成交数据来看，需求方面以学区房及动迁房成交最为活跃，比如以动迁为主的刚性需求促使杨浦区4月的成交量环比3月提高了14%。4月的整体市场中，中低档房源数量供小于求，业主“跳价”惜售的现象尤为突出，因此这类房源的成交周期相比3月适当延长。从蓝筹指数可以看出，4月环比3月的增幅相比3月环比2月的增幅有所下降。

2009年4月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率为3.41%（图3），与基期基本持平。我认为，整体而言，高端住宅投资回报率呈现震荡上升趋势，上海整体投资回报率依然保持平稳。其中蓝筹楼盘为代表的中远两湾城（普陀）、福源汇居（徐汇）、新梅共和城和嘉利明珠城（闸北）租金回报率上涨。上城（长宁）、瑞虹新城（虹口）、达安锦园（静安）投资回报率保持稳定。料随着2010年世博会的召开而带动的旧城改造将拉动沿线物业的投资价格，造成目前浦东与浦西两岸的世博会项目周边二手房涨势凌厉。从总成交金额环比增长的幅度明显比成交宗数环比增长的幅度大，几乎为总成交宗数的增幅的2倍。由此可见，4月成交的物业相对3月其成交的房源套均价有明显提高，中高档房成交放量明显，据美联物业门店介绍，在卢湾、黄浦、静安等高档板块，已出现长期投资客的身影。

另据美联物业上海二手住宅负担比(affordability)显示：（图4）上海4月二手住宅家庭负担比为47%，意为对于年收入12万元人民币的上海普通家庭而言，购买一套均价在19623元的60平米二手住宅，09年4月的抵押贷款月还款额占家庭月收入的47%，比3月上涨1%，继续处于高位。美联物业研究部表示，从（图4）可以看出，虽09年3月46.6%相比08年4月74%的最高位减幅较大，但09年3月的抵押贷款月还款额仍占家庭收入的一半，处于高位，说明上海现时房价对购房家庭而言实际压力仍旧较高，可见现时上海对于廉租房和经济适用房需求的缺口很大。