政府再出新政为抑制房价还是催热投资？

　　作为一个高杠杆、低自有资金投入的产业,资本金的比例意味着开发商究竟能采用多高的杠杆率,或者说,能取得银行多大的信贷支持力度。国务院4月29日决定对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。
　　调低资本金比例无疑是房地产行业近期的最大利好。资本金比例的调整甚至降低了房地产行业的准入门槛。受该利好影响,5月前几个交易日,大部分房地产企业股价持续快速上涨。5月6日,主要房地产企业股价普涨。(见下表)

　　经过分析,我们不难得出这样的结论:选择此时松绑35%的资本金红线,政府的目标无疑指向了一季度"悲观"的房地产开发数据。
　　除了调低资本金率,北京,5月4日,今年首次由政府部门公示延缓企业缴纳土地款,对开发商予以直接支持。此外,北京市政府还出台"勾地制度",旨在加强开发企业对意向地块的可规划性,提升项目地块对开发企业的吸引力,达到催热土地市场作用。在全国不少大中城市,政府不约而同选择推迟部分热门地块拍卖,以期给更多有实力的房地产商参与竞价的机会。
　　政府如此重视房地产企业开发热情,有一种解读是:伴随着楼市交易的回暖,如果房地产开发的步伐不能尽快跟上,政府担心无法体现房地产业对投资的拉动作用;另一方面,房地产供应量的减少,对于房价飙升也是一个潜在威胁。
　　也许政府出台资本金松绑的政策本意是平抑房价,防止房价后续增长。但在购房群体看来,似乎并不是这么一回事。
　　某知名网站进行的购房者调查显示,73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致"房企资金压力缓解,房价上涨",只有18%的被调查者认为新政"使房企间竞争更加激烈,促使房价下降"。
　　在参与调查的购房者中,有高达81%的购房者认定,该政策不能救市,只是救了开发商。相应的,只有14%的被调查者认为房地产市场将回暖。
　　根据5月6日的数据显示,半数全国重点房地产监测城市房屋成交量环比上涨,整体势头良好。重庆、武汉、深圳成交量甚至出现大幅增长。在房产新政可能带来的房价上涨预期下,短期内,有刚性需求的购房者恐会加快出手速度,房价继续上涨也许只是时间问题。

    政府出于对房地产开发积极性的担心,出台了一系列鼓励开发的新政。房地产行业低迷的开发数据还会继续延续吗?从近期房地产商的一些动态,可以获知答案。
　　实际上从4月起,各大巨头就开始大举入市拿地。4月29日,金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块,总价超出底价82%,成为2008年以来上海溢价率最高的地块。该公司还明确表示,今年将加大土地储备,拿地投资金额计划在50亿至100亿元之间。绿地集团则以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块;而保利地产今年以来的拿地速度明显加快;5月初,万达也斥资近14亿元连拿两个地块。
　　据此分析,5月起土地溢价成交或将成为常态,开发商拿地成本又将大幅上升。
　　虽然开发商囤地已经成为常态。多如和记黄埔据悉囤积了够20年开发的土地,少如万科也囤积了够6年开发的土地,但是,大规模抄底拿地也确实显示新一轮开发潮即将到来。
　　从2006年至今,地产行业持续处于经营性现金流出的状况,但2009年房地产行业上市公司一季报显示,地产行业出现了罕见的全行业现金大幅流入的情况,而上一次出现大规模经营性现金流入正是在2005年,彼时,舆论对房地产行业未来走势争论不休,不少公司却在低点拿地,并最终在后面的几年中获得了跨越式的成长。
　　那么,近两个月的开发商大规模抄底拿地是否预示着今后几年开发商的"好日子"又来了?国家对开发商开发意向不高的判断是否有点早了?
　　5月6日,市场又传出碧桂园拟与我国台湾地区大型地产商远雄建设成立合资公司,共同开拓台湾地区和大陆市场。看起来日子不好过的大陆地产商就要进军台湾地区了。