房地产行业利润丰厚"不差钱"

    房地产行业到底算不算暴利行业?这个话题一直是业内外争论不休的焦点。有人猛揪房地产业暴利的尾巴,也有开发商频频"哭穷",在房地产这个利益牵涉甚广甚深的行业,多数人的言论恐怕都只是站在自己的立场上,为自己身后的利益集团说话。因此,虽然关于开发商利润率的各种数字频频见于报端,但仍然无人能给这个问题下一个定论。除了开发商自己,恐怕没有谁能真正说得清他们到底赚了多少。
　　不过,随着各房地产上市公司2008年年报陆续公布,让我们猛然发现,2008年多数开发商的日子似乎并没有那么难过,除了积极以中间利润为目标积极降价的万科利润率在10%以下外,其余"百亿俱乐部"的房地产企业净利润率普遍都超过了15%。这与此前关于弱市行情下上市房企年度业绩将会很难看的预测形成了相当大的反差。于是,关于暴不暴利的争论又开始席卷而来,很多人表示,"寒冬"中尚且有如此回报率,更何况是在正常年份甚至是2006年、2007年这样的"牛市"中?
　　有人称:在总费用支出中,流向政府的部分占比例为49.42%。有人称:土地价格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,广州11.4%。有人称:国内大多数项目的地价及税费成本应该在总房价20-30%之间。
　　楼价高是否因为政府的税费过高造成?发展商这么认为政府和百姓显然有不同意见。所以减轻税费未必就是让楼价下行行之有效的方法。
　　就如冯仑的观点一样,很多人在力证开发商并没有获得暴利时,政府土地出让金及各种税费就成为众矢之的。
　　今年全国"两会"期间,全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下---房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿就称,全国9城市"房地产企业的开发费用"的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高,达到64.5%。
　　然而,国土资源部几年前在全国范围内展开的调查结果显示,北京市土地价格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,广州仅占11.4%。最近两年,地价虽有所上涨,但考虑到房价同时也在上涨这一因素,地价在房价中的构成相差无几,甚至在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方,地价在房价中所占的比例其实是在下降的。
　　同时，3月24日前，沪深两市披露2008年年报的40家房地产公司的统计数据显示,这40家公司2008年全年净利润达157.32亿元,较2007年增长了12.27%,而去年这些地产股的算术平均加权净资产收益率为18.7%,同比增加了2.4个百分点,显示地产股资产盈利质量仍略有上升。粗略统计,房地产公司平均净利润率仍高达20%,普遍超过15%,最高达61.54%。其中,万通地产净利润同比增长219.78%,净利润率为17.17%；中江地产、陆家嘴和新湖发展净利润率最高,分别达到61.54%、53.92%和40.91%；广宇发展净利润同比下降178.55%,但仍有8%,业绩同样负增长的泛海建设和银基发展等地产商净利润率也分别维持了14.72%和19.88%。
　　而本月公布年报的两家房地产巨头碧桂园和雅居乐的利润同样也不低。碧桂园2008年总收入为157.13亿元,毛利为70.26亿元,毛利率约为44.71%；而雅居乐2008年营业额为93.26亿元,毛利为34.36亿元,毛利率为36.8%。虽然比2007年有所下降,但百分之三四十的毛利率仍然让很多人咋舌。
　　从2008年销售额超百亿元的房企来看,行业龙头万科地产的净利润为9.8%,显得较低。但是,万科去年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润达40.3亿元。表面上看净利润比2007年下降8亿元,但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,如果不考虑存货跌价准备的影响,公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。
　　同时,从年报披露来看,不仅房地产公司"不差钱",上市公司高管也"不差钱"。
　　ST幸福公布的2008年年报显示,归属母公司净利润达4.04亿元,与2007年的0.02亿元相比增长幅度可谓惊人,董事长任志强以774.3万元薪酬,成为目前房地产业上市公司高管老大。华远地产日前公布的2008年年报显示,任志强提取了公司董事长薪酬年薪320万元,并按《公司奖励基金管理办法》获得公司400多万元的奖励基金。另外公司总经理孙秋艳也获得499.7万元的薪酬,其他副总及财务总监薪酬均为100万元左右。
　　万科董事会主席王石年薪虽和2007年相比缩水大半,但仍高达248.1万元人民币,同时获得约522.7万股激励股票,以24日开盘价8.59元计算,市值约4490万元。保利地产董事长李彬海2008年年薪与上一年持平,仍然是182万元。
　　而华发股份年报披露,公司净利润同比增长81.6%,高管薪酬总额却增长334%,达到4107.9万元,仅前3名董事报酬总额就达1467.7万元。不少消费者认为,且不说这些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房价之上,即使从上市公司对股东负责的角度看,一些高管薪酬增幅远远超过公司利润增幅也令人难以理解。
　　据此，现在我们提出这样一个问题：如果你有大一笔钱投资做传统行业,你会选择做什么?下面的数据可能有助于帮你选择:
　　做家电制造业的格力电器,2008年营业收入420亿元增幅10.58%,净利润为20.5亿增长85.19%,净利润率4.88%；做食品制造业的统一企业,2008年总收入92.416亿元增长6.8%,净利润为3.438亿,净利润率为3.72%；做流通行业的苏宁电器,2008年公司营业总收入为498.97亿元增长了24.27%,净利润为21.70亿元增长了48.09%,净利润率为4.35%。
　　而在房产行业中,从进入百亿俱乐部的企业公布的年报来看,即使是一直"回避赚取暴利"带头降价促销的万科,2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。净利润率也到达了9.83%。
　　千万别忘记,前面三家企业中的两家的利润在过去的2008年中是高速增长的,而万科在同一年中净利润下降了16.7%。
　　同样是企业,由于行业的不同,利润率相差几倍到十倍。虽然我们不能就此确定房地产是暴利行业,但目前的数据至少可以肯定了以下几点:

    一、目前房地产行业的利润率仍然比较高；

    二、之前的2006年、2007年房地产行业的利润率更高；

    三、行业利润率偏高侧面佐证了楼价偏高；四、行业利润率高还需要市场应充分竞争(没地产企业倒闭也说明了行业竞争不充分),所以不应该救地产；