近日，接受焦点网记者的访问的时候，我告诉记者，现在如果投资在上海，我感觉比投资在香港更好，内地的市场生机勃勃。

美联高锦滔董事接受焦点网记者采访

眼光：金融危机不会太久

　　【主持人】：我们先聊聊市场的情况。上周上海一、二手交易房展会落下帷幕，观展人数和购买意向和去年有所增长，这是不是回暖的具体体现呢？

　　【高锦滔】：我个人看法，在去年，尤其是年底的时候，各大城市的成交量相对较小。但刚性的需求很大，从今年1月份开始各大城市成交量增加，回暖首先是由于中央针对房地产市场出台了相关政策，各大银行放宽利率。但最大的原因是市场中本身的刚性需求积压了很长的时间，现在逐渐在复苏。尤其是年初的时候，小户型、总价低的房子需求量的增加，这是刚性需求释放的正常表现。

　　【主持人】：这次也有人指出展会看上去以婚房和换房为主，也涌现了一些投资客。从美联和客户的来往来看，是不是投资客现在是开始增多了？

　　【高锦滔】：其实“投资客”一直都有，只是他们对整个市场保持一种观望的态度。随着头三个月成交量增加，就已经有一部分投资客开始进入市场了。据美联物业上海蓝筹指数显示，3月投资回报指数是4.14%，创07年以来的新高。如果指数再往上增加的话，我估计，如果指数上升到4.45%左右时，投资者对这个市场的信心会更大。

　　【主持人】：方不方便透露一下你们美联这个指数是怎么样统计出来，有哪些标准？

　　【高锦滔】：这个指数是我们市场研究部通过收集各个区域板块楼盘的成交金额和租金情况，算出的租金回报。前一段时间房价比较高，租金回报率比较低，对于投资者压力很大。现在相对来说，回报率还是比较理想的。

　　投资回报率比较低的话应该是07年底、08年初这个时间。因为房价很高，如果卖不掉出租的话租金也不是很理想。

　　【主持人】：您觉得目前上海的房地产市场和香港的房地产市场相比是怎样的？因为有一些论坛的朋友说，现在上海房价太贵，到上海买房不如去香港买房，你觉得相比较怎么样？

　　【高锦滔】：香港市场和国内市场是有一点分别的。香港的市场是比较自由的市场，加上香港的土地供应很少，完全是看市场经济的情况，因为收入各方面、整个市场的环境也不一样。在市场条件允许的情况下，投资保值会相对比较大，房价也相对比较高，比较贵。

　　现在国内的楼市供应量相对来说还是比较大，对于整个房地产市场来说，我觉得现在如果在上海投资，比在香港投资更好。为什么呢？其实很多人疑问，市中心有些楼盘三万多、四万多，某个楼盘要七、八万，会不会太高。其实以前在香港楼价更便宜。我应该是97年初到上海，现在算起来已经有12年了，12年的时间我看到了上海的整个变化，包括从交通网络，从城市发展，从区域的发展到现在成为一个国际性的金融中心。所以我觉得，上海的房价还是有上升空间的，而且相对会比较大。虽然香港也是一个非常成熟的金融市场，但香港房价上升的空间比较小一点。所以，我觉得现在是在上海投资的一个重要契机，因为未来的走势应该会比较好。

　　【主持人】：前面你提到了接下来的几个月您还是比较看好上海市场。因为也有部分人说整个房地产市场到9、10月份随着金融危机进一步加剧反而会下跌，您怎么看？

　　【高锦滔】：其实金融危机影响全球经济是大家有目共睹的。我经历过97年的金融风暴，97亚洲金融风暴的影响花了大概三到四年的时间复苏，在金融海啸发生的时候，很多国家都有不同的救市措施。相对比97年来说，如今救市的方法更成熟。我觉得在未来的时间，10月份或者年底可能有一点影响，但是对于后市整体来说，房价会有一个回调，只会影响部分投资者或者买家。但是长远来说，我觉得金融海啸不会延伸太长时间，会复苏的比较快，可能在一年多两年左右。

　　【主持人】：最近也有新闻报导说，二手房东“跳价”的现象时有发生，美联这样的情况有吗？

　　【高锦滔】：这个现象是存在的。就市场来说，只要有成交，业主的心态肯定很好，希望房子可以卖得更高，但也有房东他们是实实在在需要卖房的。4、5月份的回调对我们来说可以收集更多的房源。

　　同时，我们也需要观察一手房的市场。开发商前段时间成交不佳，如果这个时段他们可以把房价降一点，估计也会有一部分的买家转向一手房。所以我估算，成交量在6、7月份会有所回调，但是这个回调的情况也很正常。

理念：港资品牌 服务为本

　　【主持人】：接下来想和您聊聊美联这个企业。高董给我们介绍一下美联，美联什么时候进入内地，什么时候进入上海的，现在规模怎么样？

　　【高锦滔】：美联是1996年年底的时候进入上海市场。最早，在上海华山路我们有一个网点，主要做高端的租赁，还有一些商业地产、写字楼。从进入整个中国大陆来说， 2000年，在深圳、重庆还有其他地区都有开始扩大网点。现在进入中国，我们主力都是打几个大市场，比如说北京、深圳、广州、上海、重庆这几个城市。

　　我们一直以来都是看地段操作，针对不同的市场、不同的地段，迎合各个市场的需求。

　　【主持人】：您认为美联和其他中介公司相比最大的特点是什么？

　　【高锦滔】：我们是在香港上市，在这个行业做了36年了，经验非常的丰富。港资公司相对实力比较强，顾客信任度会比较高。选择我们，我们会提供最好的服务。

　　我们的管理是比较简单的，香港有我们的中国部，由我们的行政总裁负责。支持力度相对比较大，而且我们针对的是全球各个市场，因为我们有不同的市场经验，我们会更加快地去开拓每个地方。我们有一套系统的管理模式，就是一层一层管下去。我们希望可以把香港这种优质的服务带到上海或者其他城市，希望可以使整个房地产中介更规范，服务水平更高。

　　【主持人】：您前面所说的香港经验可以给我们介绍一下吗？比如说您觉得在香港的二手房市场比较有特色的地方。

　　【高锦滔】：在香港我们最主要做的是服务。比如客人委托我们帮他找房子的时候，我们首先要了解客户的需求，他要求是哪个区。香港跟上海有点儿不一样，香港以区分划分的比较少，客户可能要买小区的房子，我们可能只有小区内1-2间房源，但我们熟悉小区里面所有的房源供应信息，整个房价的情况，我们可以提供最好的信息给他们。而且客人买房的时候我们也会帮他核实业主的身份。这个房子本身有没有什么问题我们会帮他查出来，在最公平公正的情况下，帮客户完成整个交易。后面我们提供一些收房服务，让他们买的放心。

　　【主持人】：美联今年在上海有什么进一步的发展计划吗？

　　【高锦滔】：如果按照目前市场的情况，我们今年也会拓展。前一段时间我们门店做了一些调整，把一些位置不太好的地方调整一下。今年市场情况允许的话，我们也会拓展5-10家左右的网点。

信心：没有什么不可能

　　【主持人】：接下来谈谈高董个人，我对您的经历非常感兴趣，之前看了一些材料，高董很早来到了内地，在上海待过，去了杭州、深圳，又回到了上海。在这一路走来，您觉得各个城市的房地产市场之间有什么不同之处？

　　【高锦滔】：其实应该说，大陆市场每个地方都有不同的需求。比如说深圳，他们整个买卖除了深圳本地市场，还有更多的来自于香港。因为香港人在深圳买房占的比例不小。香港人在深圳的生活习惯相对比较适应了，而且整个深圳的市场也适合香港。所以，房价的飙升，很多时候也会遇到外销，就是香港外籍人士买所带动的。

　　上海这个市场不一样，上海是一个国际金融城市，买房的人除了本地人以外，其实很多的也是外籍人士或者外来的人士。他们买房的需求也会很大。同样一个比较，比如说在租金回报各方面来说，上海的租金回报比深圳高，因为整体租出去的房子层次各方面来说都相对很高一点。

　　我经历了那么多年，不同的市场也看过，看到整个中国大陆有很多生机，尤其是房地产。打个比方，十年前房地产低迷的时候，可能是市中心几千块钱一平方，大家都不敢买，觉得跌了。到了上海市中心是一万左右，大家会觉得很高，承受不了。随着经济发展猛跳，可能到现在三万、四万左右，大家根本摸不着。这个时期是一个正常的过程，因为我从香港经历过，我从其他城市也经历过，这个是很正常的。可以说未来十年，可能会再增加50%。但是我知道的，整个上海的发展速度肯定是很快，而且比现在的情况超出百分之百，这个是肯定的。对于房地产的投资人来说，最起码他是实实在在买了实物了，有了价值，这种市场的需求也是很大的。所以投资房地产应该不错。

　　【主持人】：您觉得这一路走来，您在房地产经营管理，或者是你个人感受来说有什么最大的感触？

　　【高锦滔】：其实从事我们的房地产，尤其是中介这个行业来说，人才很重要。虽然我管理过不同的地方，不同人的习惯或者生活习惯、文化都不一样。整体来说对于一个管理，我们必须要提供一个很好的平台给员工，他能发挥、企业才有机会做大。如果没有这个平台，企业的发展肯定有影响，所以我们是采取公平的态度。他可以完成自己的业绩，我们就提升他，给他一个机会。有能力的话我们会给他们更多的空间。我觉得最重要的一个管理，首先就是要留住人才，定好这个公司制度，我们会按照这个制度走。

　　【主持人】：美联选人有什么标准吗？

　　【高锦滔】：最起码的标准是，他要有积极性，必须要有自己的理想，有冲劲。我们是提供专业服务的公司，所以工作必须很主动。人员的操守我们也是很注重的。尤其是我们这个行业，说做品牌没用，怎样提供服务才是最重要的。所以，我们不断培训，把这个行业里面的销售技巧都会提供给他们。

　　【主持人】：高董当初怎么想到从香港来内地？因为美联是92年进入内地的，那个时候香港还没有回归呢。

　　【高锦滔】：其实我在香港美联工作的时候一直在看，因为96年香港市场刚刚起飞，一直到97年这个市场还是比较好的。有一个机会给我了解到我们自己公司的中国部，刚好在上海开了一个分行，我觉得这是一个机会。而且在我个人看来，在大陆这个市场肯定远远比香港这个市场来的大，来的快。最主要就是这个市场是不断在发展的。我想，既然要做就趁年轻，所以就跑到上海来。以我在房产经历过十几年的情况来看，大陆整个经济现在已经发展得很不错。

　　【主持人】：高董您怎么样看待网络在房产中介的作用？

　　【高锦滔】：这个我相信不用我看，现在网络已经慢慢地取代很多的其他媒体。对于我们公司来说，我们也是不断把自己的网站更新调整，也希望把各方面的信息最快速度在网上发布。我们也采用了网上经纪人，对我们的销售帮助很大。对于市场信息，上网比大家看报纸还要快，网络时时刻刻、每一分钟都在更新。

美联高锦滔董事在焦点会议室留影