在房地产快速发展过程中，一个重要的推动力便是投资消费，如果仅仅是满足居住需求，房价是缺乏上涨基础的，当然投机也应该算是一种投资。

    我们仔细观察一下整个楼市的骨架，实际上存在着非常明显的区域特点，而区域中心的形成往往又以其中最重要的城市为核心铺开，比如早年的广州，05－07年的深圳上海北京，现在的银川北海重庆。这是一个类似于外贸的离岸与到岸现象，当一个城市成为投资与投机着陆城市即到岸城市的时候，较短时间内集中了较多的投资性消费从而出现量价齐涨的繁荣景象。

    有到岸自然也有离岸，但不是所有城市都有这个规律，由到岸城市转化为离岸城市，主要原因是宏观上的产业转移带动的投资流动，流向了更具活力的区域，微观上是推动量价齐涨的因素消失或减弱。而有些城市则是永远的到岸城市，因此也就不会出现大家所说的见底。北京就是。

    我们对比分析一下深圳、上海与北京，

    深圳的房价2005年才是上涨的峰值，此后是上海，北京于2007年达到上涨的峰值，深圳所以率先上涨，一是当地移民自住性消费，二是港澳消费进入，最重要的就是形成了投资港现象，注意，投资港现象依赖于产业发展，那个时候正是深圳产业调整期。稍后是上海，上海会一直是中国的金融中心，也是中国消费产业输出的基地，因此上海在06年就迎来量价齐涨的高峰。

    但是伴随中国产业战略向西，伴随政策对投机市及投资消费的管制，深圳遭遇到痛击，炒家被迫出货，投机撤出，投资减弱而且由于深圳市场原因，许多产业甚至将总部向内地转移，即使总部放在深圳，其业务的主要市场也在内地，深圳也因此成为国内第一家离岸城市，房价回落是自然的事情，因此深圳房价会有见底的一天，而且见底后缺乏反弹动力，会趋于稳定。

    再看上海，上海的楼市也具备离岸特点，但其核心原因不是投资撤出，而是周边城市的快速崛起稀释了上海市场。但上海的城市历史，地位，决定了中高端消费以及本地投资性消费依然保持旺势，所以上海的房价在经历高峰后下滑短暂时间后即小范围反弹，从而趋于稳定。伴随新一轮经济增长点的再造，上海的楼市依然后劲实足。

    北京越来越特别，这里永远是不落的中心。人们发现，做生意，总部选择在北京比其他地方好，这里不是政策窗口，只有呼吸这儿的空气，臭觉才更有效，北京也有足够的地盘来吐故纳新，北京也一直按照重量级城市来进行再规划。

    从房价角度来说，矿老板进京只是第二波小高潮，前期是全国主流购买力的迅速集中，推动摩尔商业与写字楼等综合物业达到一个峰值，第三波是围绕奥运的周期。但经历奥运年的盘整，北京楼市发生了以下四个重大变化：

    1、主城即三环以内，由于商业与办公条件原因，内含的优质住宅是稀缺品，经历过去一年的紧缩后，现在基本上由外来置业、本地因为总部迁移或国家经济调整带来某些资源利好型企业以及本地富裕阶层所把持。在一个供应量一定而需求比较旺盛的条件下，房价肯定向上，稳定在爬坡过程，即使楼市全面理性回归，该区域房价依然会是爬坡型上涨。

    2、政府的力度更大更着重于将中低端消费及保障房切出市场，这实际有利于形成合理竞争，并且让房价在波动中盘整最终形成稳定向上的基础。因为在国务院的眼皮底下，所以北京的保障住房建设以及相关为低端人群寻求保障的做法肯定力度大且较为全面。

    但北京的不同在于，其商品房市场的需求，对本地消费的依赖并不强，相反本地消费在房价高涨以后显得越来越向政府住房范围倾斜，而政府在限价房、经适房、公共租用房以及政策方面的各项举措更有利于直接将这一与主流市场关联度不高的部分切除出来。

    3、北京正在以总部经济、资源窗口与智业输出为核心吸引新一轮投资消费的进入，既包括了管理层等现金流充实的单位福利半福利性买房，也包括北京边各城市的富裕购买力切入，还包括本轮经济调整带来的人才资源调整，北京正在实施淡化外来人口的措施来鼓励进京创业，这些都会构成未来一段时间商品性消费的主要人群。而三环以外的投资价值正在基于交通改造以及开发商出价调整变得有效，新增项目在产品调整，主要是户型与价格的调整，也是卓有成效的。

    4、世事轮回，过去在北京搞开发不大注意客户问题，因为全国乃至全世界都可以构筑市场，但现在不同了，现在的开发商必须正确面对本地消费的问题，实际上外地人确实挤占了北京本地人的消费空间，现在房价经历了去年的盘整，回落到一定水平，吻合本地刚需的消费需求，这也是北京回暖的一个必要条件。更是未来在京开发必须认识的一个重要问题。

    因此可以判断，北京既不断诞生投资空间，为国内投机投资阶层所看好，也不断诞生富裕阶层及因为就业创业原因新增的购买力，还有一块蛋糕是政府帮助下的本地消费型置业。也就是，北京在房价尚未触底的时候业已具备反弹的动力，也正因为反弹的动力对价格比较敏感，所以也不用担心会出现房价暴力反弹的现象。