市场调查简报

诸城市：调查时间1天

一、县域人口及经济模式

    诸城地处胶东半岛与齐鲁内腹交界，北为潍坊市，南临日照市，第一产业基础比较雄厚，第二产业近几年发展速度较快，形成了以服装、汽车及零配件和食品加工为主导的产业基础，但是第三产业发展式微。

全市人口105万，县城中心人口仅为15万，通过调查发现，阻碍城市化进程的两个主因是经济增长模式和就业环境。农民年均纯收入2007年为7700元左右，城镇人口2007年可支配收入14000元左右，这一数据与我们实地随机性访谈调查的结果有25%左右的误差，如果按照农民和城镇居民家庭人数均为3计算，农民人均年收入为9200元左右，除去生产成本，约为5500元左右；城镇人口人均可支配收入约为9600元左右。

2007年全年GDP为302亿元，2008年约为350亿，社会固定资产投资增速在各类经济指标中位居第一，达到22%，从城市改造规模和房地产发展状况来看，带动社会固定资产投资的一半可能来自于房地产一个行业。

二、竞争项目调查：

调查9个项目，其中有6个项目进行了现场深入访谈。前6个为深入访谈项目，后3个为公示信息采集项目。

1）家和花园（中天置业）

Ø 三期开发，多层带复式，非组团式开发。

Ø 面积72-160平方米,内设杂物间

Ø 无园区景观

Ø 砖混结构

Ø 配套费、特殊建安材料费另收。

Ø 价格：住宅2800-2900元/平方米，车库2300元/平方米，杂物间1500元/平方米

Ø 总户数约800户

Ø 销售期已5年

2）兴泊小区（新天地）

Ø 2008年底开盘

Ø 总建筑面积29700平方米，其中住宅26500平方米，商铺3200平方米（双层）

Ø 无折扣，无区位差，无采光差，层差不合理（2、3楼同价）

Ø 1楼价格2328元/平方米，2、3楼价格为2488元/平方米

Ø 多层为砖混结构

Ø 多层销售量估计达到60%

Ø 高层为2层地商加住宅，商铺层高为3.9m，6层以下无电梯

Ø 无采光差、无区位差

Ø 购买时，杂物间与车库必须选择其一

3）天一玫瑰园（青岛天一）

未开盘，二期规划有花园洋房，待审批

高层估价为2300元左右/平方米，商铺（3层）估价为4100元左右/平方米

4）魅力城（得利斯）

Ø 分为小户型QQ生活馆和中大户型三栋高层

Ø 大力渲染景观概念，引入底层花园休闲区设计，打造植系水系完备的园区景观，造有人工坡岭，但缺乏景观的主次和层次设计，绿化梯级布局不明晰。

Ø 代理公司销售方式，为客户导入居住理念和生活品质理念

Ø 依托利群和最好的中学，渲染生活便利和教育概念，具备了初级复合地产的特征，与5、6年前的一线城市地产概念相吻合。

Ø 人车完全分流，车辆进、出、停均在地下完成，停车场无特殊设计。

Ø 公摊15%

5）如意花园（中天置业）

Ø 总建筑面积111789平方米，多层51000平方米，高层32421平方米，商业9368平方米

Ø 总户数666户

Ø 容积率1.6，建筑密度22.3%，绿地率36.2%

Ø 二期建有花园洋房

Ø 预期2010年6月竣工

Ø 主要卖点是外部环境：公司实力和口碑、南侧公园和水库，广告主题重点突出“亲水社区”概念。

Ø 小区内无景观设计，楼体为平行式布局

Ø 销售单价不含配套费。

6）世纪城（得利斯）

Ø 超大体量，据销售人员介绍总建筑面积为60万平方米。

Ø 组团式分期开发，共分为三个大区：住宅、商业、教育；住宅区又分为：高层、多层两个组团。

Ø 教育区分为双语小学与中学，具备了复合地产的明确特征

Ø 景观设计具备基本的主题与分区设计布局

Ø 顶层复式在户型设计、空中花园、自由分割等多个方面进行了人性化设计，未来入住者在功能设计、功能区分割和空间造型等多个方面拥有了更大的自由度

Ø 大面积阳台和顶层花园赠送对市场可能会产生非常大的吸引力

Ø 开盘折扣，无理由退房（全款加同期银行利息，但不含客户同期银行贷款利息）

Ø 中介公司代理销售，采用预约折扣制进行前期市场测评，但执行过程的信息采集技巧和能力缺失。

Ø 公摊15%

7）六和安置小区（得利斯）

Ø 总建筑面积244588平方米。住宅232260平方米，其中高层104405平方米，多层127855平方米，商业7888平方米，其余为公建面积

Ø 总户数2222户，其中多层1480户，高层742户

Ø 地上车位360个，地下车位1100个，地上车库770个

Ø 容积率1.3，建筑密度19.33%（低密度住宅）

Ø 设有内部幼儿园

Ø 预期2014年竣工

8）龙光家园

Ø 占地17327平方米，总建筑面积46587平方米

Ø A座4个单元17层，面积26007平方米；B座11层3个单元，面积12882平方米

Ø 总户数186户

Ø 容积率1.99（有误，不知如何计算得出这个容积率）

Ø 建筑密度19.26%

Ø 绿地率62.89%

9）大华商务区（正大置业）

占地10.7公顷，总建筑面积209970平方米，其中高层114925平方米，多层51255平方米，商业33065平方米，办公10725平方米

二、开发现状：由居住型向生活环境改善型转变。

房地产开发从土地评估、项目规划、产品设计、营销模式、物业管理等五类基础指标来看，均处于起步阶段，新开发的项目中，以魅力城、世纪城、金东国际三个项目最具市场号召力，这三个项目的最主要特征是产品设计比较突出，在诸城第一次引入园区景观概念，打造以提高生活环境品质的住宅概念，由此可以看出，诸城房地产的发展阶段和市场认知阶段。

由于市场认知阶段限制，所以，房地产产品价格呈现两大特点：第一、价格趋同性，各项目虽然在地段和产品设计上存在较大差别，但价格差较小；第二、定价过高，各楼盘按照调查价格计算，均价为2900元，这一价格意味着开发商所提供的住宅单套价格，均位于30万元左右，这对于一个城市化水平不高、三产式微、投资群体缺失、城镇家庭收入3万元的市场，显然过高。

市场自2008年4月，各楼盘普遍进入滞销期，代理销售模式开始大举进入诸城，在开发商尚未理解代理销售模式的状况下，这一市场操作模式引发了三大问题：第一、代理公司与开发商的预期目标的巨大落差，导致相互指责和剧烈磨合；第二、代理公司实力和专业性较差，操作模式均处于以销售技巧和形象包装的初级阶段，导致市场诟病；第三、开发商开发理念及开发流程中的细节控制问题，削弱了销售力量，在建筑+人员销售这一简单开发思路的指导下，开发商和代理理公司都忽视了市场，走入了不懂市场却想强奸市场的死胡同，共同制造了人为产品过剩。

在第二天，我们又绕道去了距离诸城68公里的日照市，日照作为一个沿海城市，具有天然的地理优势，但是因为前几年的大肆卖地圈地运动和无序开发，满目的休眠盘和荒芜土地，在建项目中，有80%处于停工状态，这一现状说明以外来资金+外来购买群体为主导的房地产发展模式，遭遇到了严冬，日照，是我近一年来看到的房地产最萧条的一个地级城市。