房地产又一次走到十字路口

 

章林晓

 

　　秋高气爽的九月和十月，历来被房地产业界美誉为“金九银十”。在这个传统的黄金季节，开发商往往会迎来“量升价涨”的大丰收。然而，今年这个传统旺季，从京沪深等一线市场，传来的却是“价量齐跌”的阵阵秋意，房地产市场又一次走到了何去何从的十字路口。

 

　　据有关机构统计数据，9月第3周，北京商品住宅期房日均签约跌破300套，创下3月以来日均成交新低；上海成交量环比继上周下滑14.27%后，再次下滑4.22%，成交均价已持续4周环比回落；深圳一手房市场仅成交631套，创下今年来新低，环比降幅达到20.4%。

 

　　一线区域如此表现，房地产市场究竟是走到了全面回调的边缘，还是只是继续上涨途中的稍息？回顾历史是为了展望未来，在作出房地产价格走势展望前，我们应当先回顾一下历史。

 

　　现阶段房地产市场怪异现象

 

　　根据房地产开发统计快报，今年1～6、7、8月，全国商品房销售面积同比分别增长31.7%、37.1%、42.9%，其中，住宅销售面积同比分别增长33.4%、38.8%、44.5%；商品房销售额同比分别增长53.0%、60.4%、69.9%，其中，住宅销售额同比增长57.1%、65.3%、74.6%。

 

　　但是，与此同时，土地购置费与购置土地面积并没有相应上升，今年1～6、7、8月，全国土地购置费比去年同期分别增长－15.8%、－17.4%、－8.3%，购置土地面积比去年同期分别增长－26.5%、－25.8%、－25.3%，完成开发土地面积比去年同期分别增长－15.2%、－13.4%、－9.7%。

 

　　由上述数据可知，我国房地产市场自今年3、4月逐步回暖以来，特别是进入6月后，除西藏等个别地区以外，总体上呈现出“两快一慢”的独特景象：“两快”是指房地产价格回升相当快，销售面积增加得相当快；“一慢”是指房地产投资增长比较慢（也可相应参见图1：我国房价指数图）。

图1：我国房价指数图

 

 

　　与此同时，虽然我国经济出现了企稳回升良好势头（参见图2：我国国内生产总值GDP图），但由于产能过剩矛盾突出、贸易保护主义愈演越烈、中小企业融资依然困难，经济回升基础并不稳固，不排除出现反复的可能性。

图2：我国国内生产总值(GDP)图

 

 

　　2008年9月12日和2008年11月4日，我曾分别写有《房价下跌不会超过一年》和《房价下跌为什么不会超过一年？》，强调指出：“不管政府救不救楼市，不管楼市救不救得起，以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。”文章在博客贴出后，迎来的是网友们的一片骂声。而那些宣称2009年将是中国房地产市场崩溃元年，预测房价将会下跌50%甚至更多的专家学者，却赢得了许多网友的欢迎。

 

　　房地产是宏观经济的风向标。按理说，我国实体经济并不支撑房地产市场如此强劲反弹，可为什么今年3、4月以后，我国房地产价格会走出如此强劲的出乎许多专家学者和社会大众预料的反弹行情呢？这关键在于我们的一些专家学者和社会大众对于货币和货币的职能缺乏深刻的理解。

 

　　货币的职能究竟有几何？

 

　　在我国的普及教育甚至专业教育中，货币的定义依然大多是：从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品。货币职能依然为：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币。

 

　　马克思从商品交换关系中分析货币起源，立足于劳动价值论，认为货币是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品，并在此基础上认为货币有五种主要职能。这在本质上讲，无疑是十分正确的。但是，问题就在于，我们现在加入了WTO，是在按照WTO规则行事了。

 

　　有关货币的论述，在西方货币学说史上主要存在两种不同的观点：一是货币金属论，二是货币名目论。货币金属论从货币的价值尺度、储藏手段和世界货币的职能出发，认为货币与贵金属等同，货币必须具有金属内容和实质价值，货币的价值取决于贵金属的价值。而货币名目论从货币的流通手段、支付手段等职能出发，否定货币的实质价值，认为货币只是一种符号，一种名目上的存在。

 

　　随着布雷顿森林体系的崩溃，美元不再与黄金挂钩，货币金属论影响力日益减弱。当前在西方货币学说中，占统治地位的是货币名目论。在货币名目论者眼中，货币的基本特征是可接受性，即：能使某种东西变成货币的是它事实上作为交易媒介被人们接受并使用。

 

　　虽然，支配货币运动的始终是马克思所揭示的货币流通规律，但是，随着金银慢慢退出货币历史舞台、不兑现纸币和银行支票成为各国主要的流通手段和支付手段后，货币经济现象在表面上已越来越接近于货币名目论的解释了。

 

　　现在的10元钱，还是30年前的10元钱吗？货币一旦失去了价值尺度和贮藏手段的职能，其所衡量的商品价格，还能有个“准”吗？这就好比一杆秤，如果秤砣忽轻忽重，其所称量的物体重量，自然也就失去了意义。今天，我们遭遇的是百年不遇的金融危机，世界各国正在开动“印钞”大赛，在这种背景下，我们讨论房价涨跌趋势时，更应该关注货币的价值尺度有着何种变化。

 

　　房地产成了货币泡沫的宣泄口

 

　　根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。今年以来，我国房地产市场之所以会出现“两快一慢”现象，“两快”的根本原因在于我国房地产市场成了超量货币的“宣泄口”，而“一慢”的根本原因则在于我国人多地少土地的相对稀缺性和房地产市场独特的运行机制决定了土地市场供地效率的“低下”。

 

　　由于土地位置的不可移动性，土地市场最大的特点是其区域性。地方政府作为区域性土地市场的垄断供应者，在市场上拥有绝对权力。垄断是对竞争的背离，由于没有竞争的约束，绝对权力往往导致市场的高价与低效，其表现形式就是当房地产市场回暖时，一方面是土地市场地价的飙升，即地王的频频出现，另一方面则是供地效率的低下，即土地供应量在地王频现时很难相应提高。（可参见图1：我国房价指数图）

 

　　与此同时，在全球量化宽松货币政策的大背景下，我国只能顺势而为而不可能逆势而上，否则损失之惨重，会难以想象的。因此，从去年11月开始，我国货币供给量开始猛踩油门，直至今年7月才猛收油门，8月又恢复踩油门（参见图3、我国货币供应量图和图4、我国新增信贷数据图）。

图3：我国货币供应量图

 

图4：我国新增信贷数据图

 

 

　　由于我国汽车、家电等产品和大宗商品行业的供给不但没有瓶径制约反而是产能过剩，而住房的供应一方面受到我国人多地少这个特殊国情的瓶径限制，另一方面又受到垄断供地效率低下的制约。因此，在我国主要是房地产而非汽车等其他商品成了超量货币的宣泄口。

 

　　而京沪深房地产市场，现在，在金九银十之所以会出现“价量齐跌”现象，关键在于7月猛收油门的滞后效应（可参见图4：我国新增信贷数据图，更详细则可参见图5、新增信贷数据表）。

图5：新增信贷数据表

 

　　房地产市场将何去何从？

 

　　现在，我国宏观经济虽然有了企稳回暖的良好势头，但由于就业增长和收入增长要滞后于实体经济的增长，因此，宏观经济面依然不足以支撑房地产市场房价的上扬和成交量的放大。由于房价飙升已日益脱离广大民众的现实购买力，因此，我国房地产价格和成交量都存在下跌的可能。

 

　　但是，我们也应清醒看到，当前我国许多城市房地产市场“去库存化”已基本完成，住房供应量在短期内不可能迅速增加。而且，从货币名目论角度看，纸币更多的职能是流通手段和支付手段，价值尺度的职能已部分失去。因此，并不排除房价和成交量短期盘整后有继续上涨的可能。

 

　　判断房地产市场将何去何从，我们一定要一只眼睛看着宏观经济的发展态势，另一只眼睛紧盯着货币当局的动作。

 

 

　　此文完成于2009年9月25日，已发浙江《说房》杂志。惭愧，图片在博客上贴不上。