楼市开始阴跌 面对拐点抉择
-------------------------------------------------------------------------

２００９年１０月２２日　　中国经济时报

　　 ■０９楼市下一步（一）■本报记者 王松才

　　面对高位需掂量风险

　　据香港美联物业北京公司市场部统计数据显示：近来北京楼市出现了明显的变化，开发商明显加大了推盘力度，１０月份开盘项目将超过５０个，其中首次开盘的项目首次超过２０个；开发商不仅增加了供应，很多项目更是加大了折扣，一般项目都有２个点左右的优惠，而这在９月份以前基本没有；另外市场小户型项目也明显增加，２０个以上的项目都有不少小户型供应。

　　“在４季度如果没有金融或者交易环节的宏观政策改变，市场将继续阴跌的走势。一旦出现政策调整，楼市调整的幅度将加大。”美联物业市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市向下走的趋势已经确立，不过要看是否有政策出台加快或者延缓这一趋势。

　　“因为成交价格在９月份的微跌迎合了很多观望且看跌楼市的消费者，所以１０月份的楼市在成交量和成交价格方面出现下滑，但这在一定程度上也使得一些投资性需求获得了入市的机遇。”张大伟表示，１０月份楼市成交微跌的情况已经可以确认，并且这一数据在１１月份初期将导致更多人陷入观望。

　　中原地产投资顾问部总经理张坤昱在接受本报记者采访时表示，从春节到现在，房价上涨了３０％—４０％，甚至有的地方上涨了一倍，这个速度超乎了大家的预期，市场肯定会出现观望的情绪。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时则认为：一线城市和重点二线城市，在短期内房价既不会大涨也不会大跌，开发商与购房者之间的博弈，总体说应该会处于胶着状态。

　　他分析说，去年底今年初时，许多开发商都处于负现金流状态，当时有一些房地产上市公司也已处于资金链崩断的边缘，因此，那时开发商有降价促销的压力，而现在开发商在资金方面已经得到极大缓和，在短期内不存在降价促销的压力。

　　而对于购房者来说，在房价疯狂上涨时，不难证明：居住性需求竞争力≤投资性需求竞争力＜投机性需求竞争力。经过前一阵房价的疯狂上涨，现在一线城市和重点二线城市的房价，已经越来越脱离普通民众居住性需求的现实购买力。

　　“不论是投机者还是投资者，面对楼市现在这样的历史性高价，都得掂量掂量风险，因此，楼市需求量再次暴发性增长在短期内不大可能。”章林晓表示。

　　不过，张大伟认为，虽然影响楼市回暖的一系列政策的刺激作用在目前的高成交量及高成交价格影响下开始减弱，但宽松的政策并没有明显收紧，所以市场跌幅有限。在一些局部市场比如投资需求青睐的６０平方米以下及１４０平方米以上的房源成交量反而会继续上扬，另外一些市场热点区域在１０月份的价格依然有上涨的空间。

　　是否要“拐”需看政策和成交量

　　中原地产张坤昱在接受本报记者采访时表示，楼市下一步的走向主要看两个指标：一个是１０月份以及以后的成交量；另一个是看１２月份以后政府对于明年房地产政策的调整动向。

　　“如果政策还是比较稳定的话，楼市的走势就不会差；如果政策出现明显的调整，那么市场也肯定会出现波动，不过预计这个波动应该会在可接受范围内。”张坤昱对本报记者表示，今年以来房价上涨迅猛，就算未来几个月成交量出现波动，也属于正常。

　　“目前楼市政策的刺激作用在减弱，但由于目前的实体经济还没有完全走出低谷，还需要房地产业的拉动。”美联物业市场总监张大伟说，从拉动经济的角度来说，商品房的成交放量更重要，但现在的北京市场商品房的成交量已经连月萎缩，这也导致了９月份开发商拿地热情明显冷却，预计１０月份开始政府很可能在二手房市场出台政策为商品房消化库存创造条件。另外随着商品房市场供应的增加，开发商为了弥补９月及十一黄金周销量下滑的影响，可能会加大一些项目的促销力度。

　　张坤昱认为，如果明年实体经济能够起来，房地产业所发挥的作用不如以前，那么政策可能会有比较大的变动，从而会影响到楼市的成交量。

　　“土地与金融的关系是密不可分的，在中国大的货币政策和金融政策不发生改变的前提下，房价不一定不会下跌。”章林晓认为，如果住房、税收等政策作出重大调整，不排除房价下跌的可能性。另外，海外热钱的大进大出，往往也会导致楼市的大起大落。

　　“货币政策也很重要，如果通胀预期很强烈的话，就算利息很高，但只要贷款买房能跑得赢通胀速度，我想大家还是愿意花钱去买房的。”张坤昱说。

　　“看后市一个是看政策的导向，另外还要看供给和需求之间的博弈。”张坤昱表示，如果成交量下跌，那么价格肯定也会随之下跌，观望的人群就会扩大，就像去年年底的情况一样，楼市存在买涨不买跌的心理。所以未来几个月的楼市走势会很重要。

　　她认为，现在市场上的买方分两种情况，一种是因为价格过高而陷入观望；另一种是怕价格涨得更高而迅速入市。所以现在市场也开始出现了分化。

 
“金九银十”风光不再政策调整是“杀手锏”？
-------------------------------------------------------------------------

２００９年１０月２２日　　中国经济时报

　　 ■０９楼市下一步（四）■本报记者 王松才

　　楼市传统的“金九银十”销售旺季今年并未出现。根据世联地产的统计报告，从９月份开始全国房地产市场普遍出现了成交量的下滑。在个别地区，由于市场信心受到打击，楼市整体趋于下行的态势已经十分明显，观望情绪开始重新在楼市中蔓延。

　　除了北京、上海、天津等城市出现“价涨量跌”甚至“量价齐跌”态势外，统计数据还显示，珠三角区域９月份以来的楼市调整态势最为明显，土地市场表现在城市间差异较大，新房市场“量跌价升”，大户型及豪宅产品成交火爆，中小户型成交量下滑，普通住宅市场中投资客数量下降，部分投资客开始持币观望。

　　政策调整所致？

　　“三季度政策频出，购房者心理受到的影响已经开始累积。”１０月１９日，香港美联物业北京公司市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，以北京楼市为例，北京在三季度出现了从中央到地方的系列政策调整。例如：７月份北京市启动了房地产市场秩序专项整治月行动；银监会收紧二套房贷政策；国税总局加强监控房地产市场税收问题；银监会８４号文的出台。

　　他对本报记者表示，这一系列政策以二套房贷收紧和银监会８４号文的影响为最大。本次楼市成交高峰产生的基础——交易环节的政策优惠及宽松的金融政策都已经有了收紧的趋向。对购房者的影响已经在市场的实际成交中出现，这也是９月份以来北京楼市价格出现下滑的主要原因。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为，９月份以来北京、上海等一线城市的楼市，从上半年的火爆行情演变到现在的价涨量跌甚至是量价齐跌，主要是楼市迅猛“去库存化”后的结果。

　　“今年三四月份过后，一线城市的楼市从回暖走向炽热，出乎业内外许多人的意料，让众多购房者措手不及，全国许多城市特别是北京、上海等一线城市的楼市去库存化进程非常迅速。”他告诉本报记者，一个城市的楼市去库存化到一定程度时，往往会先后出现量跌价涨和量价齐跌现象。

　　他进一步解释道：去库存化过程，可以说是一个从供大于求趋向供求平衡乃至供小于求的过程。本轮楼市从回暖直至火爆，起始于开发商的打折促销，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量价齐涨，一直持续到楼市库存逼近合理库存警戒线附近，由于供应跟不上需求的增长，因此就难免会出现量跌价涨现象。

　　那么，在量跌价涨之后，为什么会出现量价齐跌现象？他认为，关键在于两点：一是开发商在快速去库存化过程中，获得了充足的资金，有了捂盘惜售的能力。二是开发商捂盘惜售的往往是相对较好的楼盘，而愿意出售的往往是区位、配套等相对较差、过去销售不畅的楼盘，于是在成交量下滑的同时，成交的平均价格也下来了，这种平均价格的下跌给人的其实是一种错觉，而实际上同区域、同楼盘、同品质的房子的价格往往并没有什么下降。

　　和其他业内观点不同，中原地产投资顾问部总经理张坤昱１９日在接受中国经济时报记者采访时认为，以北京为例，从９月份以来，尤其是十一期间，楼市成交量下跌比较多，但这是由于特殊原因造成的。

　　“一是今年的十一假期时间比较长，很多人选择外出旅游，而非购房，这跟人们的消费习惯有关。”她对本报记者表示，二是今年国庆期间北京有很多地方戒严，人们很多地方去不了，因此很多楼盘的开盘活动也推迟了。

　　“我觉得现在大家购买房子的热情依然很高。”张坤昱对本报记者透露，以中原地产代理的楼盘“美立方”为例，上周六开盘，均价１２３００元每平方米，总共推出７００多套房源，８０００多人有意向购买，开盘当天就销售一空。另外，中原地产代理的其它项目如海棠、圣世一品等楼盘，开盘情况依然十分火爆。

　　房价高企制约自住消费

　　美联物业市场总监张大伟告诉本报记者，９月楼市成交均价已经基本达到顶点，楼市买方的承受力在经过５０％以上的价格上涨后，短期内已经到达顶点。

　　“首先是开发商心态发生变化。”张大伟说，受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷收紧的影响，未来市场走向增加了非常多的不确定因素，从８月开始北京楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定心理，部分楼盘出现打折现象。

　　他表示，市场需求出现观望，房价的高企制约了自住消费的持续释放，而二套房贷的重新收紧不仅抑制了楼市部分改善性需求，银监会的８４号文更是发出了调控的信号，将可能影响到楼市主流消费群，即改善性和投资性需求对市场预期的信心出现不足。

　　“置业链条也出现了脱节。”他告诉本报记者，一直以来市场上对刚性需求存在误解，真正的刚性需求有两个指标：必须买、买得起。而现在的北京商品房市场可以说无任何刚性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投资性需求构成了目前商品房市场的需求。平均总价１８０万元的商品房市场与平均总价１２０万元的二手房市场已经彻底拉开距离。

　　“一个良性发展的市场应该是二手房市场与商品房市场出现升级换代。改善性需求卖了二手房给刚性需求，购买商品房自住，投资需求购买二手房或者商品房的中小户型出租获利。年轻人群租赁二手房。这应该是一个完整的理性置业链条。而现在市场已经在高房价的影响下出现了明显的非理性趋势。”张大伟说。