小产权房之争潜藏着什么？

章林晓

有关小产权房的争议，最近再度沸沸扬扬。一些伶牙俐齿者，尽管口若悬河，将城市居民购买小产权房的理由说得振振有词，但终归掩盖不了小产权房买卖非法的事实。值得我们深思的，这些激烈言词的背后，究竟潜藏着什么？

什么叫小产权房？通常所说的小产权房，只是一种约定俗成的叫法，一般是指由乡镇政府、村民组织在市场上销售，并向购房者颁发“产权证”的房产。从源头上讲，小产权房主要分两种：一种是擅自在集体建设用地上建造的，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地建设的房子。这两种小产权房，从法律上讲都是非法的。

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

而《土管法》第五十九条至第六十五条，对农民集体建设用地的审批、使用、转移作出了规定。主要精神是，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用土地，应依法办理审批手续；除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

由此可见，除兴办乡镇企业、村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施、公益事业建设等四类用地经依法批准可以使用集体土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。村民对宅基地只享有使用权，农村宅基地属集体所有，宅基地只能在集体成员内部流转。

显然，小产权房的建设、买卖是违法的，违法行为必须受到惩处。《土地管理法》第七十三条和第七十六条分别对“买卖或者以其他形式非法转让土地”和“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地”的法律责任分别作出如下规定：

对非法转让土地的，没收违法所得；对非法占用土地的，责令退还非法占用的土地；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让（占用）的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让（占用）的土地上新建的建筑物和其他设施；对责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法律规定得如此明晰，为何还有人要为小产权房鸣冤叫曲？强词夺理地认为建设、销售、购买小产权房合法？甚至更有甚者，在广州市国土资源和房屋管理局发出《关于不要购买“小产权房”的公告》后，反而鼓动城市居民去购买小产权房呢？

察其言，观其行。从表面上看，有些言词似乎在为购房者说话，但掩盖不了暗渡陈仓的事实。由于小产权房没有经过规划、土地、建设、消防等部门审批，在房屋质量、配套设施、消防安全等诸多方面或多或少都会存在问题，鼓动市民去购买这种房子，难道真的是对购房者负责？

更何况，市民购买小产权房，无法办理房屋产权登记，自身权益没法得到法律保护，在付出真金白银的同时收获的往往是担惊受怕，由于完全是违法操作，真正农民所获收益也极为有限，获取暴利的是那些建造、销售小产权房的官商勾结、权钱结合的利益联盟！

据《中国证券报》最近刊登的《热钱逐利 百亿游资豪赌深圳“小产权房转正”》披露：有深圳业内人士估算，今年新进入小产权房产业链的资金可能达到百亿之巨。

“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10％的利润，它就保证到处被使用；有20％的利润，它就活跃起来；有50％的利润，它就铤而走险；为了100％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”

当然，“资本”是不肯轻易上“绞刑架”的。“兵马未动、舆论先行”，现代“资本”早已懂得这个道理。对此，“参与型经济”的倡导者们，甚至一针见血地指出：集益团体依靠其庞大的经济力量，往往通过成功游说立法或干涉政策来实现自己的利益。

这就是当前为何会有那么些形形式式的人，公然无视法律和事实证据，不顾逻辑不顾常识地跳将出来，疯狂攻击政府部门在小产权房上表态的根本原因。

违法集益联盟基于自身利益的这种游说和干涉，一旦获得成功对其他社会成员自然是不利的。不要说，那些非法占用农用地建造小产权房的行为直接危及耕地的保护，威胁到中华民族子孙后代的生存。单单说，如果小产权房可摇身一变，毫发不损地“转正”，那又会造成怎样的后果？

政府收取的土地出让金大部分来自于商品房等经营性用地的出让，主要应用于农村土地取得的补偿支出、农业用地的开发整理和城市基础设施的建设，今后还可能应用于耕地保有量的补贴。如果小产权房违法集益联盟“游说”和“干涉”成功，最终受伤害的岂不是广大遵纪守法保护耕地的农民和购买商品房的市民？一个社会如果受到损害的是守法者，得到实惠的是违法者，如此不讲规则地反向激励，那将发展成一个怎样的社会？

此文已发表于《中国国土资源报》2009年10月13日的《地产周刊》，发表时有删改，标题改为《“小产权房”处置前提是守法》。