衡量一个行业是否健康成熟的最简单的标准，就是看这个行业是否遵循“管理出效益、人才促发展”的基本要求。用这个标准来评价现阶段的中国房地产，结论很显然：中国的房地产行业还很不成熟，市场的淘汰和洗礼，应该而且必然！

中国的房地产发展到现在，已经经历了二十多年的时间，这期间大致经过了三个发展阶段。下面以北京房地产的发展历程为例进行简单的回顾。

第一阶段：80年代初期至98年货币分房政策的实施，属“破土发芽期”。这一阶段，办公/商业地产市场需求逐步形成气候，但住宅市场需求微弱，房地产行业蹒跚起步。

第二阶段：98年货币分房政策实施至2004年“土地新政”实施（即“8.31大限”），属“空手套白狼时代”。这一阶段，由于经济的快速发展，商业地产市场需求日渐高涨；货币分房政策的实施，市民购房观念急剧改变，住宅市场在经济发展和货币分房政策的推动下，需求快速增加。由于土地供应基本采取协议转让的方式，加之缺乏配套的房地产金融政策监管，大量空手套白狼的地产开发企业雨后春笋般遍地开花！这一阶段的地产公司大部分都是短期行为的项目公司。

第三阶段：“土地新政”实施至2007年底，北京地产经历“第一次洗牌”。这一阶段，土地招牌挂的实施，开发商在土地市场取得土地的资金门槛提高，加之房地产金融监管的强化，房地产的门槛大大提高。于是，相当一部分缺乏资金实力和开发管理能力的项目公司被市场淘汰，“空手套白狼时代”终结。资金的制约使京城地产行业经历了第一次洗牌。

经历上述三个阶段的发展并初步洗牌后，房地产市场已经初步分化为“四路军团”：

第一军团：以万科、万达、SOHO中国为代表的品牌地产公司。这类公司在管理水平、企业规模、资金实力、人才储备等方面均具有较大的优势和市场竞争力，将成为未来中国地产市场的主力，也是后续第二阶段洗牌过程中主动兼并重组弱小地产公司的主力。

第二军团：初具规模并在区域具有一定影响力的规模型地产公司，包括外来军团（如海尔、苏宁等），这类地产公司有的经过多年的发展积累了一定的管理、人力、资金，有的是在其他行业积累了较好的管理能力和资金实力而快速切入到地产行业并快速成长。这类地产公司仅次于“第一军团”，其发展的前景不确定性较大。随着行业发展，有的能在激烈的市场竞争中生存下来并且做大做强；有的则可能沦落到淘汰的边缘。

第三军团：和政府官员“同呼吸共命运”的“关系地产”。由于房地产行业的特殊性，一部分有政府背景的人员利用手头的政府资源在土地、金融上搞特殊化，进行着非市场化的操作。这一类公司依靠的不是管理和人才，而管理和人才恰恰是这类公司的弱项。随着市场的逐步规范，这类公司在逐步失去“关系资源”和完全不具备管理和人才优势的双重夹击下，注定被市场淘汰出局。

第四军团：规模较小、管理很差、资金匮乏、发展前景黯淡的“野战地产”。这类地产公司的生存不是依靠管理和人才，也不是依靠政府关系资源，而完全是因为撞上当前房地产发展的大好时机“靠天吃饭”。随着市场竞争的加剧和行业的调整，这类地产公司将被首先淘汰出局。

中国地产在经历了2007年“最后的疯狂”后，眼下已经进入到了严酷的寒冬，经历着第二次洗牌。在这个冬天，“第一军团”接受磨练，将变得更加稳健成熟；“第二军团”面临考验，要么“生的伟大”，要么“死的光荣”；“第三军团”摇摇欲坠，在百姓的欢呼中渐行渐远；“第四军团”已经奏响了哀乐，并揭下了开发商头上“庸俗、暴利”的帽子。

这个冬天，对于开发商也许 “天苍水寒”，但对于房地产行业的发展，则是“痛，并快乐着”！

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