房地产升值很大程度上取决于土地的升值，也就是说，是土地升值引起了房地产升值。从物质构成上来讲，房地产的两大基本物质构成要素中，建筑物是不会升值的，因为建筑物在使用的过程中，正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素，都会造成建筑物的物质磨损，此外，由于新的建筑物不断涌现，原有建筑物的材料、设备、外观、结构布局都会相对过时，这些都使得建筑物的内在价值降低，而土地则不同，它的内在价值会不断上升，从而引起房地产升值。

为什么土地会升值呢？土地升值主要来自于四个方面，一是土地总量的不断减少；二是土地的利用效率不断提高使得土地升值；三是土地中的劳动不断得到积累使得土地升值；四是土地的用途转换提升了土地价值。如农地变为非农地、工业用地变为商业用地，就会因收益提高而造成用途性升值。从长期来看，土地收益是不断提高的，因此，土地也随之升值。正是由于以上四个方面，土地才不断升值。

各级政府每年从房地产业的土地和税费中获益非常之大，甚至于把它作为第二财政（个别地方达到50%）。如果房地产业突然大幅萎缩，则意味着各级政府的收入将大缩水，将难于维持正常运转。

随着国家宏观政策的实施，经济适用房和廉租房的供应，市场供应量的增加会缓和市场供求关系，但我认为对房地产市场中的商品住宅不会造成很大影响。因为经济适用房和廉租房的供应对象是中低收入阶层，而商品住宅的购买对象则是中高收入者。此外，房地产在我国目前还有预期投资价值，毕竟它属于固定资产。预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格，也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期，这就是房地产价格形成的预期原理。在日常生活中，某城市政府如公布在某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、开放式绿地等，则其周围的房地产价格便会悄然上升，这就是预期原理的作用。因为人们对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增加，从而引起价格上升。所以虽说有影响，但冲击不会太大。

从投资角度分析，股票受市场政策影响更直接，反应更灵敏，因而风险更大，而投资房产虽说也有风险，但其风险值远没有股市那么大。毕竟楼市是经济生活中的必需品，人人都必须居者有其屋。再者，房地产对GDP的贡献率也较大，同时能够带动建材业、物流业等较多相关产业的发展，还能够解决大批农民工的就业问题。

综上所述，我国今后的房价会平稳发展，稳中有降，但不会出现所谓的“拐点”，而直线下降甚至崩盘现象。

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