房价都降3成比国务院3大政策好

房价都降3成比国务院3大政策好

——学习万科好榜样，降价或许是开发商的唯一出路

文/王忠

昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，会议确定了三大新政策措施：

(一)加大保障性住房建设力度；

(二)进一步鼓励普通商品住房消费，明确二套房优惠条件；

(三)支持房地产企业合理融资需求。

不可否认，这三条基本照搬98年的政策措施，以及此前“四万亿救市”总设想、中央出手救市、中央经济工作会议确定促进房地产业发展、金融促进经济发展三十条以及各地地方政府的各类救市措施，将对房地产行业的回暖起到一定的作用，但在短期，个人以为，恐怕很难改变房地产市场的现状，因为当前无论内、外部的市场格局都已发生了本质性的变化，与98年相比已不可同日而语。

个人归纳，影响未来房地产走势的主要原因如下：

一、外部大环境影响巨大（本人在《总结2008年：一个“变”字了得》已有部分总结）：

1、金融危机导致的全球经济危机：雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金融市场。可以肯定的是，金融危机下的全球经济不会迅速进入恢复周期，未来几个月各国家和地区采取的措施将决定全球经济是经历漫长的大幅调整还是短暂的小幅调整。

来自美国的声音：美国经济已被美国全国经济研究局（NBER）确诊陷入"二战"以来最严重的一次衰退，这让距离任时间已经不足50天的美国总统布什拉响了美国经济的警报。布什12月1日表示，如果政府不采取强有力的措施，美国可能面临比大萧条时期更糟糕的衰退。

那么80年前的大萧条时期是怎样的状况呢？

在1929～1932年大萧条时期，由于银行迅速大面积倒闭，企业难以获得贷款导致美国13万家企业倒闭，对实体经济构成巨大冲击，美国工业产出下降近50%，到1939年，美国国民生产总值才大约相当于1929年的85%至90%；就业人数略超1929年，就业平均工资约为危机前的90%，实体经济恢复周期大致为10年。其中1932年，每4个美国成年人中，就有一个找不到工作。据1932年的《财富》杂志统计，美国有3400万成年人和儿童没有任何收入，失业人数占当时美国总人口的近3成，这还没有将近1000万的农民包括在内，否则情况还要严重。当时的工厂确实不需要1929年之前那么多的工人。美国机车公司在1932年整整1年，只卖出了1台机车。而在20年代，它平均每年要卖600台。大萧条时期，美国全国近13万家企业破产，5500多家银行倒闭，整个工业生产陷入停顿，金融系统也全部瘫痪……

据以上分析，预期本次美国经济的调整周期将长达5～10年，全球经济至少要到2009年第四季度才能出现缓和或复苏的迹象（根据IMF发表于《世界经济展望》的预测，全球经济增长率将从2007年的5%下降到2008年的4.1%和2009年的3.9%）。

过去，我们与世隔绝，市场的波动与我们无关，可以隔岸观火。入世之后，中国经济已经高度全球化了，全球商业周期对我们的冲击显而易见，直攻内腹。我们曾经屡试不爽的各种宏观调控政策忽然失灵了，无论在地产、股市和信贷领域里，其对市场的影响不象90年代那么有效了，促成了今天从上到下的集体大恐慌。

因此，在全球经济危机下，中国不可能独善其身，目前最为明显的，至少在贸易（今年前3季度在广东各类型出口企业中，无出口记录而去年同期有记录的共6823家，其中有3499家为民营企业，占同期广东退出出口企业总数的51.3%。在今年有出口记录的17812家企业中，则有31.9%呈下降趋势，数量达5676家）和投资领域影响巨大，其中珠三角似乎成了这场风暴的“暴风眼”—— “倒闭潮”、“民工返乡潮（全国1.3亿外出农民工中已有780万人提前返乡）”、“外企老板人间蒸发”……2008年10月和11月间，流言和恐慌笼罩在珠三角上空。10月23日，香港工业总会会长陈镇仁预测，珠三角现有7万家港资企业，如果有1/4出问题，那就有1.75万家企业倒闭。与此关联，这7万家工厂在珠三角雇佣了超过1000万工人，当1/4工厂关闭的情况发生后，将导致250万名员工失业并引发失业潮。

在由北京师范大学金融研究中心钟伟、国务院发展研究中心金融所巴曙松、国家信息中心预测部高辉清、银河证券资产管理部魏伟合写的《对当前宏观经济的一些看法 ——兼论经济调整周期》一文中，他们预测：我国经济的调整周期至少在3年以上，这一判断是依据2007年以前经济增长从峰值到峰值，以及从谷底到谷底的间隔周期的保守估算而得。中国经济自1981年以来，截至1999年，按照谷底到谷底来划分，共经历了3个周期。前2个周期长度都是5年，第3个周期历时9年到1999年为止。这一轮经济周期上升期从2000年到2007年已经持续了8年，上升周期创下记录，因此下行周期也将相对漫长，2008年只是景气调整的起点。就2009年的经济增长而言，国家信息中心预期有三种增长的可能，分别是，低方案：大幅下滑情景（GDP增长8.5%以下），出现这一情景的概率预计在20%左右。中方案：平稳增长情景（GDP增长约9%），出现这一情景的概率预计为60%左右。高方案：快速增长情景（GDP增长9.5%），出现这一情景的概率预计在20%左右。国际和国内经济调整的周期均较长，使我们必须对宏观调控有更积极进取的思路。

2、失业危机下，购买力严重下降：企业倒闭、裁员，失业恐慌降临全球：金融危机爆发以来，全球各地失业率攀升。美国9月失业率升至6.1%，为5年来最高，失业总人数为15.9万人。英国于10月15号公布的就业数据显示，英国失业率创下逾17年来最大单月升幅，失业率已经上升至5.7%，显示英国经济不断疲软。香港9月失业率升至3.4%。根据花旗的最新预计，香港08年底的失业率预期将升至4.2%。

最近，雅虎宣布裁去全球1500名员工；12月9日，索尼公司宣布将裁减1.6万个工作岗位，其中8000人为全职员工；11月17日，花旗银行首席执行官潘迪特宣布裁员5万人计划；欧洲最大电信运营商之一的英国电信表示，将在全球范围内裁减1万名员工；欧洲最大制造商西门子公司将裁员1.68万人……

最近上海某媒体报道：今年下半年以来，有很大一部分群体事业后，半年了还没找到工作。

我的一个以前同事小杨，在今年6月失业以来，至今未找到工作，他说：“我6月刚失业那时，每天上51job，当时还有一些房地产相关企业在招聘，进入10月以来，就连招聘的企业也所剩无几了……不知道何时才能找到工作！”

当失业问题短时间没办法解决的情况下，买房群体的收入从哪里来？没有收入来源，别说买房了，连基本的生活、生存问题都会日益严重。

二、消费者观望情绪依旧的现状是：房价太高，购买门槛过高，北京、上海、杭州成全球房价收入比最高城市

笔者曾经在《市场经济的核心是价格，降价才是硬道理!》有分析，目前几乎所有沿海发达城市以及省会城市的房价与老百姓收入比差距太大。

“房价收入比”的概念是房地产市场中一个衡量房价是否健康的比较通用的概念。国际上较为认可的计算方式为：一套中等的地段、中等套型(一般是按当地人均面积的标准)、中等价位的住房，与一个中等收入(一般按当地的人均收入)的家庭的年收入之比。

按照这样的原则，上海的中等地段、中等价位应该是什么价位呢？

上海的中等地段，我想应该在内中环之间，内环线内的咱们就不探讨了，因为90%都是均价2.5万以上的房子。内中环之间的房价，比如三林地区，目前万科金色里程均价是14500元/㎡，金地湾流域均价是14000元/㎡，环球翡翠湾20000元/㎡，中房三林城金谊河畔12000-17000元/㎡，万科新里程(歌雅花园) 均价是15000元/㎡（2007年底时均价为18000元/㎡），整体均价约为15000元/㎡。

按照这样的原则，上海的中等套型应该是多少平方米呢？

应该是96.6㎡。2007年末，上海城镇居民人均住房建筑面积32.2㎡，按照户均人口3人计算。那么户均住房面积32.2×3=96.6㎡。

按照这样的原则，上海的中等收入家庭平均收入是多少呢？

应该是上海市统计局公布的2007年上海市人均收入23623元再来乘以3。

即：23623×3=70869元

这样就不难算出上海的“房价收入比”(15000元/㎡×96.6㎡)/ 70869元＝20.45。

而联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，上海房价收入比是联合国人居中心警戒线的7倍,是世界银行警戒线的约4倍。

上海这样，北京又如何呢？

有数据显示，北京市房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘。北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到30-55万，才能适应这个房价，因此即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16-22年的时间。

仔细调查一下，不仅上海、北京房价收入比巨大，我国大中城市房价自2003年以来都出现了连续上涨的行情。比如杭州房价收入比约为17.2，南京房价收入比约为15，南昌房价收入比约为13。

据统计，2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。

因此，要让房地产行业成交量上升，消费者结束观望氛围，除了国家出台目前这些优惠政策外，更重要的途径只有1条：那就是快速缩短房价收入比。而缩短房价收入比的方式只有2种：一是在短时间内快速提升老百姓的收入，缩短房价收入比，但这个条件目前在经济危机下、失业率逐渐上升的前提下显然不成立；那么只能是二：房价下降，也能快速的缩短房价收入比，在目前形势下，比较容易实现，具有可操作性。

那么，降价降多少比较合适呢？我在11月份写的《危机下开发商的20条求生之道》一文中有分析：

降价，最大限度回笼资金，保证有足够的现金流过冬。对于自有资金极少的房地产企业来说，销售回款是获取资金的常规模式。在目前金融政策从紧、开发商融资能力和资金流动率都比较低的情况下，通过主动降价来促进销售、回笼资金无疑是最快捷、最稳妥、也是最容易做到的方法，而且要注意“两宜”、“两不宜”：

一、降价时间宜早不宜迟：迟了，等到大家都降价，这时候消费者又会观望，等待谁降的幅度大？！因为降的楼盘越多就越没人买，何时是价格底线呢？这像是一个正在水中盘旋的怪圈，人们还不知道它平息的节点，这时候出手降价存活几率更小。

二、降价幅度宜大不宜小：小了，比如15%以内，基本如泥牛入海，一点浪花也激不起来，目前已经有很多公司和项目尝试过小幅降价了，成交量不大。根据这几年地价、原材料价格等的市场调研，我认为，如果开发商的土地是2005年以前拿下的，降价幅度可以达到35-50%左右，基本可以保证不亏本，甚至有部分利润盈余，比如南昌象湖新城板块（如正荣大湖之都、奥林匹克花园、南昌居住主题公园等），目前很多项目的高层、小高层均价都在2400-2800元/平方米左右（相当于该区域2006年6-8月水平），而2007年底该区域高层、小高层均价达到3800-4000元/平方米以上，平均降价幅度在30-36%左右；如果是2005年以后拿下的土地，我建议降价幅度可以达到25-35%左右，也基本可以保证不亏本，甚至有部分利润盈余，因为这几年几乎90%的开发商在做一个项目投资预算时，其项目内部投资收益率的底线基本在30%以上，比如万科杭州四项目最低7.5折仍有利润空间一样。

我之所以提出“两宜”、“两不宜”，是因为目前的市场形势严峻，谁能想办法逃出这轮危机，谁就能活下去，活下去就有希望，就能成为乱世英雄，因此，降至成本价销售、让利于民，是无奈也是必须的选择。

再晚，可能连成本都捞不回来了，可能导致企业现金流断链，企业倒闭，项目变为烂尾楼。

所以，我说，全国沿海发达城市以及有泡沫的省会城市的房价都降3-4成，降到成本价略多一点，要比国务院3大政策效力来得快。同时，建议我们的开发商要学习万科好榜样，因为只有降价或许是开发商的唯一出路。

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