房地产已经经历了近一年的漫漫寒冬。这个冬天到底会持续多长时间，这是我们大家都十分关心的问题。房地产后续走势是受多方面因素综合影响的，综合分析当前国际经济环境、国内经济现状、宏观经济发展、买卖双方心理博弈等各种因素，我个人对房地产后续走势的判断为：2008年年底以前，房价持续走低，交易量低位徘徊；2009年上半年，房价低位徘徊，交易量缓慢放大；2009年下半年，房价缓慢回升，交易量持续缓慢放大；2010年以后房地产进入平稳缓慢的发展阶段。

国际经济环境（较弱的抑制作用）  由于美国房地产困局和金融危机，中国经济不可避免地要受到影响。这种影响实际上是两个方面的：对金融的实质性影响和对民众的心理影响。从时间上来说，不可能只是短短几个月的问题，这将导致在相当长的一段时间（一到两年左右的时间）金融系统在对房地产贷款方面的态度将会是非常谨慎的。房地产在短期内会面临持续的融资压力，融资压力将制约着房地产的发展。

国内经济现状（基本的抑制作用）  中国经济经历了近十年的高增长、低通胀，良好的发展形势其实掩盖了发展中的各种问题。随着2008年通货膨胀的出现，一系列的经济问题暴露出来，诸多问题中，很多是经济发展中结构性的问题，外向型企业困局、加工制造业困局、中小企业倒闭潮等等。温总理说中国经济的基本面是好的，其实我觉得多少有些安慰国民的成分。国内宏观经济的普遍不景气，最直接的影响就是导致国民对于将来的经济收入预期降低，导致消费变得保守，从而抑制了民众购房需求。

国内经济发展（基本的推动作用）  楼市交易低迷的现状，表面上直接受冲击的是房地产行业，但作为国民经济支柱产业的房地产行业低迷，波及的是整个宏观经济。银行、建材、建筑、家电、装修、民工就业等都会受到牵连影响。眼下政府的重头工作已经由控制通货膨胀转向“保持经济的平稳运行，避免经济大起大落”。基于宏观经济平稳发展的要求，政府不可能任由房地产交易持续低迷，必定会在适当的时候刺激楼市交易量放大，当然同时也会促进房地产发展。如果硬是要套用当前热门的词汇“救市”的话，其实也不是“救”什么房地产市场，而是“救”宏观经济的大局。

买卖双方心里博弈（阶段性的抑制和推动作用）  2007年房价疯涨导致房价目前其实还是在高位运行。作为购房人，心里预期往往参照2007年初的价格，而目前的价格则仍然高于当时的价格。于是在“买涨不买跌”的普遍心里作用下，虽然房价处于下降通道中，民众依然不会积极购买。对于开发商而言，是否降价的心理是很复杂的，一方面毕竟过惯了滋润日子，舍不得牺牲期望的利润；另一方面，降价其实是一把双刃剑，不一定好使（有万科为鉴）。现阶段买卖双方其实处于一种心理博弈状态。但对于购房人，可以推迟半年买房，可以推迟一年买房，但总归还是要买房的；对于开发商，可以挺半年，可以挺一年，但总有自己挺不住的时候。于是，这种心理博弈最终会找到一个合适的结合点：价格回调到合理低位并反转上升，交易缓慢放大，楼市活力得以恢复。