近一个月，有关地方政府对房地产的救市政策利好不断传来，据相关人士初步统计，目前全国已有18个地方政府出招“救市”，其中南京市于9月27日出台了“20条”涉及供求各项环节、旨在重新焕发楼市活力的救市政策；2008年10月13日，杭州市政府也出台了一个名为《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》的文件，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款、延缓地价款等多个方面……
另外，早些时候业内人士便传言，随着地方政府救市举措的推进，中央相关部门正在酝酿制定全国性房地产市场“回稳”政策。传言救市建议主基调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度”控制。而具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求等。该措施将包含在国务院稳定宏观经济的一揽子计划中，有望近期出台……其中“降低房地产交易有关税率”这一条，在10月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时已经基本敲定——国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房。
昨天，甚至有朋友打电话给我，说如果从中央到地方政府都积极“救市”的话，看来房地产的冬天即将过去，春天快要到来了，希望我们公司做好承接“销售代理”的业务。
那么，果真房地产春天快要到来了吗？
首先，让我们来分析一下地方政府为何急于“救市”？
首先想说，时至今日，房价稍有下行，最紧张的不仅仅是开发商，也不仅仅是房贷机构，还有地方政府，卖地使他们一个个成长为“大地主”，房价若大跌，“卖地财政”就会玩不转，GDP就会受连累，就会影响政绩。杭州、南京等城市急不可耐的直接或间接救市，好比给房地产穿上“新衣”——这是把“救市”的漂亮外衣扒光的判断。
因此可以说，地方政府出台政策刺激市场，既是救市，更是自救。
其次，“救市”是不是一剂强心针？
一、只要稍微关注新闻的人都知道，导致房价继续疯涨的外部环境已出现变化：当前国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，我国经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷，自2007年底以来珠三角、长三角数万工厂破产倒闭……按照市场规律，全球经济要从下行周期中重新走出来，没两三年时间不可能，楼市中的中外投机者能开溜的比兔子跑得还快（比如基汇资本今年3月抛售新天地板块的翠湖天地御苑、李嘉诚5月出售 “世纪商贸广场”、港陆广场等），没跑脱的想滑脚已经很难。任何商品价格，只要投机者离场了抑或不敢轻率进场了，其价格回归价值也就不远了，这也是铁律。因此，房价不可能因为政府的救市，而象前几年那样上升。
二、支撑房价坚挺的外部环境也已发生变化。
1、商业银行宽松投资体制不复存在。
房地产与金融是孪生兄弟，在当前我国房地产直接融资体系没有健全的情况下，开发商的巨额投资以及居民预期收入向当期需求的转换都离不开银行的支持。信贷资金流入房地产行业具有双重效应：一方面刺激产业的发展和繁荣，另一方面，可能带来资产价格的非理性上涨，带来泡沫。历史上的泡沫经济最后都转化为金融危机。而在当前，为了防范金融风险，“银根紧缩”的政策近期不可能改变，为啥呢？
我们只要看看美国房地产泡沫所导致的最近金融危机，那么政府就会对出台的任何房地产政策考虑金融风险。美国房地产，让次级信用的居民（主要是以消费为主）进入房地产购买自住性住房出现的严重问题已经举世皆知，如果中国的房地产市场仍然要靠投机炒作，那么中国房地产市场泡沫能够不吹大吗？房地产市场泡沫吹大最后肯定会破灭，房地产泡沫破灭后的结果，我们政府对此会十分清楚。也就是说，让中国房地产市场重新成为一个投机炒作市场，其结果政府岂能不知道？
2、投资者短期不可能入世。
首先，以上已经分析，楼市中的中外投机者能开溜的比兔子跑得还快，没跑脱的想滑脚已经很难。
其次，由于目前的金融市场环境早就发生变化，大量的住房投资者进入房地产市场大量炒作已经不可能。特别是最近的国内股市，已经把有能力进入房地产炒作的投资者的资金套在其中，短期内根本无法解套。在这种情况下，他们也是无能力进入房地产市场。再加上去年利率水平上升，世界各国房地产市场的风险完全暴露出来，那么国内房地产炒作者不仅没有能力进入房地产市场，而且即使有能力进入也会考虑过高风险而不愿意进入房地产市场。
3、过高的房价让绝大多数人没有能力进入目前高价格的房地产市场。
只要是对客户市场有些了解的业内人士都知道，对于住房的消费者来说，目前的房地产市场的问题并不是没有需求，也不是居民不愿意改善住房的居住条件不进入房地产市场，而是过高的房价让绝大多数居民没有能力进入目前高价格的房地产市场。而有能力进入的自住消费者要购买的人早就购买了，没有支付能力的消费者，价格过高一定无法让他们进入。要让这些自住消费者进入市场，只有等到房地产价格回归到价值本身。
根据有关数据统计看，今年以来真正降得厉害的不是房价，而是交易量。迄今为止，绝大多数消费者都认为，房价根本没有降到他们愿意和能够承受的位置。举例来说，如果一个人手上只有10万元钱，这套房却要100万元，价格太高，即便政府各方面补贴10万元（何况没有这么大力度，就目前地方政府政策而言，最高的补贴也只是1%，其购买住房减少支出也只有1万），他也还是买不起呀。因此救不救市，对于这些消费者来讲，还是没有进入楼市的门槛。
4、中央提出允许农民以多种形式流转土地承包权。
10月19日，中国官方媒体授权全文播发了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该文件由中共十七届三中全会通过。该文件中指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。文件提到，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
农民宅基地一旦成规模入市，纵有清规戒律百条千条，看得见之手是无论如何管不住的。因此，土地供应由政府吃“独食”的局面必将打破，土地供给大幅增长，房价由地方政府和开发商操控的美好蜜月将不复存在。
纵观以上分析，可以说中央政府与地方政府出来“救市”至多为已逼近下行周期的房价打一剂强心针，在冠冕堂皇的说辞背后，以“救市”为饵儿，正帮着开发商抓紧出货，一方面政府“救市”也是救自己，另一方面使房价软着落，以免对金融及实体经济造成过大阵痛。