房子在不断的盖，房价在不停的升，开发商在不停的笑，老百姓在不停的叹息…… 房价高企，高的发展商手舞足蹈，高的政府兴高采烈，高的百姓望楼兴叹——这么多年拼死拼活，省吃俭用剩下的钱，还不够填房价上涨的窟窿，都是房价惹的祸，这狗日的房价。 深圳房价为什么这么高？影响房价的因素都有哪些？它们如何影响房价？2006年的房价会使怎样的走势？ 影响房价主要因素有地价、建筑材料价格、居民收入、人民币汇率、政府政策、金融政策、市场因素等。 先说地价——地价为什么这么高，而且越来越高，地价如何影响房价？ 英国古典经济学家威廉•配第曾说过一句名言“土地是财富之母，劳动是财富之父”。 充分享受了“母爱”的房地产行业的大佬们，对于土地为什么是“财富之母”是深有体会。 随着我国城市化进程步伐的加快，城市的人口在不断增加。改革开放20多年来，有近三亿人进城变成了城市居民。而深圳作为一座新兴城市，人口增长迅速，据初步统计，目前深圳总人口已经超过1000万人，其绝大部分是外来人口。这些人需要房子住，而城市原居民住房条件也要改善，解决这些问题就需要大量的土地，深圳城市的土地资源十分有限，结果导致城市规模的逐步扩大和城市土地价格的不断上涨。由于深圳特区内可供应土地的逐渐萎缩，宝安龙岗的土地价格在逐步上升。 而随着深圳经济的发展，城市化水平将不断提高，城市人口会继续增加，城市土地更加稀缺，土地价格还会继续上涨。 在我国房地产市场的初期，因为当时的土地非常便宜，土地的价值被严重低估。每亩几万元，每平方米就是几十块钱的地价，搞房地产根本不用考虑地价，土地基本上是通过各种关系取得的。 房产先市场化，土地后市场化，这是造成我国房地产市场混乱的主要原因。由于房地产行业本身受国家政策影响大，加上前几年国家土地市场的不规范，许多房地产商便利用土地政策的漏洞大发其财。君不见我国2005年福布斯100位富豪榜上的地产大佬占了45位，而全球的前100位富豪中地产大佬仅占5位。这说明一方面是由于我国房地产是存在高额利润的行业，一方面是前几年国家房地产市场存在种种可以利用的机会，使之迅速暴富。一些在其他领域取得成功的纷纷加入房地产行业，如联想、华为、新希望等企业在全国到处圈地开发房地产。与此同时土地问题催生了腐败，深圳的一个副市长，就是因为土地腐败问题丢官查办。这些都是因为房地产市场特别是土地市场的不规范而产生的现象。 深圳从2001年开始推向土地招拍挂制度，所有土地必须通过房地产交易中心交易，这对深圳房地产市场的健康发展具有重要意义。土地真正实现市场化之后，土地的价格才能够反映土地真是的价值，政府利用出售土地得到的资金进行城市建设，逐步实现城市发展的良性循环。 这几年土地价格大幅上升，首先是由于国家经济在不断发展，城市化进程不断加快，人民生活水平不断提高，对住房的需求不断加大；第二是城市可利用土地不断减少，土地越来越稀缺，第三是因为土地政策加强了，土地的真实价值得以体现，以前被一些人混水摸鱼捞去的部分体现在土地价格上面来了。 随着土地价格的日益上升，地价占房价的比重将会不断加大，而建筑成本相对稳定，今后的房价将主要取决于地价，可以断定今后的房价仍然会不断上涨。香港的土地价格占房价的比重已经超过70%，这是规范市场的必然趋势，而做为近邻香港的深圳，随着深港一体化的逐步实施，相信深圳的地价占房价的比重将会在近期内将会超过50%。 随着我国房地产市场的不断发展，房地产市场在不断规范，特别是近几年，国家意识到土地资源的重要性，政府不断出台各种法律法规规范土地市场，今后房地产商必须要真刀真枪的在市场上竞争搏杀，那种仅靠把政府官员拉下水从而获得竞争优势的时代将不会重现。 近几年深圳的土地价格仍然会一路上升，从近期龙岗拍卖成交的几块土地可以看出一些端倪。 2005年12月深圳市龙光房地产有限公司成功竞得宗地号为G01015-0127地块，成交价为人民币5.06亿元，折合楼面地价2997元/平方米，创下龙岗中心城土地价格新的纪录。该地块容积率为2.8，预计推出的楼盘销售价格将会在8000元/平方米左右，地价占房价的比重约为38%左右。 2006年2月28日，深业集团以3780元/平方米的楼面地价，成功竞得龙岗中心城地块，容积率为1.4，预计推出的楼盘销售均价将会在8500元/平方米左右，地价占房价的比重约为44%。 （待续）