从全国第一栋商品房的诞生到第一块土地的有偿使用；从第一张个人购房信贷合同的签订到第一个房屋交易网站的开通……在地方政府的助推下，沿市场化行进的广州地产历经20年发展，成为全国学习的楷模。 文/《房地产导刊》记者 梁学斌 新政后的今天，上海与广州这两个处于竞争地位的城市，再次成为全国媒体关注焦点。所不同的是，当上海作为房地产调控的重灾区而受到普遍质疑时，广州却成为各界学习的榜样。 早在今年3月25日，新华社刊发《广州：房地产市场为什么平稳发展波澜不惊？》一文，从城市规划、土地供应、信息化建设等方面，细解广州地产稳定之因。 继其后，央视《中国财经报道》栏目于2005年5月24日对焦新政后的楼市风云，发出“向广州地产学习”的声音。 刚刚过去的6月，国务院机关报《经济日报》头版刊发题为《广州房价为何9年保持稳定》的文章，再次向全国介绍广州地方政府调控地产的经验及心得。 国家三大主要媒体，同时针对一个城市发出“学习”信号并非偶然。在过去的一年里，博鳌论坛秘书长龙永图、中国房协副会长兼秘书长顾云昌、中国社科院金融研究所金融制度室主任易宪容、香港中文大学教授、著名经济学者郎咸平以及国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松等知名专家学者，在接受本刊记者专访时，均对广州地产市场给予较高评价，认为广州房地产市场是一个成熟的市场，是一个值得各城市学习的市场。 其实，不只是现在，从住宅商品化的成功实施到土地有偿使用的全面推行，从政府的有序管理到企业的精品意识，过去的相当长的时间里，广州地产一直备受全国关注。 二十年地产风云 “广州地产今天良好的‘搞感’能力，缘于其改革开放至今20余年的雄厚积淀。”广东省政协副主席、广州市市委副书记石安海接受本刊采访时说，如果你亲身经历过，你一会为广州地产这二十的变化感到惊讶。 广州地产二十的辉煌成就，首推城市化。从100平方公里的城市到现在一个建成面积达640平方公里的大型都市，过去的20年里，广州城市扩张速度之快，举世注目。 广州现在城市雏形始于1988年全国第六届运会前后。在此之前的广州城区沿着珠江水道，呈“L”型分布，被称为“白云珠水”。1987年，随着天河体育中心的建筑，广州城市中心开始东移。1988年，广州市新增天河、芳村、白云3个区，同时，开辟了规划面积为9.8平方公里的广州经济技术开发区和54平方公里的广州南沙经济技术开发区，城区面积得到进一步拓展。 2000年，修正后的《广州市总体发展战略规划》出台，广州呈现出“山、城、田、海”的城市局面。广州城市空间发展主要体现为“东进”、“南拓”两轴和西部、北部两个转移带。向东，以原来的萝岗镇和广州经济技术开发区为基础新设立的萝岗区面积超过200平方公里；向南，大学城、广州新城、南沙经济技术开发区、南沙港区连成一片，总计269平方公里，广州多中心组团式网络型城市空间构架基本形成。除了两轴以外，还有两个转移带，一个是白云山西侧的北部转移带，另一个是海珠区到市桥的南部转移带。 战略规划的出台及后序的建设促进广州城区的延伸，截至2004年，广州城市建成区面积已达到640平方公里。 与城市化迅速推进相伴随的是，市政建设的迅速推进。1993年12月28日 筹备30余年的广州地铁一号线正式动工兴建。短短十年后的今天，在轨道交通方面，广州已建成“十”字型交叉的地铁一号线、二号线，再加正在实工的全长36公里的地铁三号线以及规划中的全长11公里的地铁四号线和地铁五号线以及珠三角城际轨道，到2010年，广州将建成全长200多公里的7条地铁线。广州市远期规划为，建设城市轨道线14条，城际轨道线3条和1条市郊列车线，总里程将达到717公里，轨道交通日客运量达900万人次。 与此同时，广州市核心区的高快速路网建设也迅速推进。按照规划广州将形成4个环、8条联络线和15条放射线的环路加放射线的空间形态，路网结构由11条高速公路、17条快速路及18个对外出口共同组成高快速路系统。 与城市化同步，过去的20年里，广州人居环境的变化令世人所注目。 历史统计资料显示：1985年，广州实有住宅面积为1700.66平方米，人均居住面积只有6.62平方米，至2003年，广州城市居民人均居住面积已达到17.31平方米。 而在这其中，贫困户住房的改造从根本上改变了广州地产的结构。根据1985年的统计，广州人均居住面积2平方米以下的全市有11642户。到1990年底，这些特困户居民的住房问题已经得到基本解决。1992年，人均居住面积5平方米以下的住房困难户共有40874户，至目前已全部解决。 随着解困户的推进，广州大部分居民解决了基本的住房需求。到2001年—2002年，当内地大部分城市尚处于卖房市场时，广州的房地产市场开始进入买方市场。广州市房地产协会会长陈敦林称：“解困房的建设是广州房地产市场一直保持平稳发展态势的主要原因。” 在居民居住条件不断改善的同时，居民生活环境也发生飞速变化。随着旧城区的改造、城区的拓展以及新城区建设中，环境治理的加大，过去的20年，广州城市面貌焕然一新。至2003年末，广州市建成区区绿化率达到30.26%，绿化覆盖率达34.19%，人均公共绿化面积达到9.44平方米。 不过，城市化建设的推进和人居环境的改善仅仅只是广州地产二十成就的一部分。“广州地产二十年最杰出的贡献在于培育出一批优秀企业，建立了一个平稳发展的市场。”陈敦林称。 1983年，广州最早的房地产综合开发企业——广州市城市建设开发集团诞生。其后，珠实、东华、城镇总、省华侨、市华侨、穗华、广信托等大量国企在房产市场出现。在过去的相当长的一段时间，这些企业为广州城市发展立下汗马功劳。直到今天，这些企业中的大部分依旧活跃在市场最前沿。 在国企发展壮大的同时，作为中国市场化最早的地区之一，民营企业的发展壮大成为广州地产最具特色亮点。上世纪90年代中期，受第一轮宏观调控影响，国有房企和外资开始小幅撤离广州市场。为弥补这一市场空白，广州全力推进民营企业参与建筑施工，房地产开发、建筑设计等市场的竞争。由此，广州本地民营房地产企业开始迅速崛起，合生、恒大、富力等明星企业开始登上历史舞台。其后，随着广州市场化的推进，民营企业得到快速发展。至目前，广州民营企业的数量占有一半以上，合生创展、恒大集团、富力地产、宏宇集团等地产企业南征北战，已成为中国地产重要推动力量。 城市供地的合地进行，企业的细心耕耘，加之消费者的理性消费，广州形成一个相当合理的市场。1996年广州商品房平均价格为6616元/平方米。之后经过连续3年“紧急调控”，到1999年回落至5601元/平方米的水平，之后波动幅度就一直控制在1%—4%的范围内。与此同时，二手房从1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米。 过去的几年里，当全国房价一路扬，并在局部地区形成泡沫经济时，广州房价保持平稳发展态度，总体房价在全国35个大中城市中最为平稳。广州大学教授、广东省人民政府参事潘蜀健称：“相对于其它城市，广州房地产市场是一个成熟的、真实的市场，无论是广州的开发商还是消费者都比较成熟、理性，不盲从。” 无形之手的高度 事实上，广州20之所以发生如此大的变化，且形成良好的市场机制，与广州市场化战略的推进不无关系。石安海说：“纵观广州二十年发展史，市场化之路贯传始终。” 广州地产市场化之路，首推住宅的商品化。1979年，当全国的住房仍处于福利分房状态时，广州第一个商业房项目已正式诞生。1979年10月15日，广州东华实业有限公司与香港宝江发展有限公司合作兴建东湖新村住宅区项目。这一建筑面积达6万平方米的商业项目，实行商品化经营。除2/3的房屋用于安排动迁户之外，其余1/3由港商在香港出售。 “这一项目当时运作相当成功。” 广州市人大常委会副主任戴治国说，这一项目具有里程牌意义，此后，广州风起云涌的商品房建设正式开始。 继东湖新村后之后，1985年，东华实业公司再次成功引进外资，承担开发五羊村住宅区项目。这一用地面积达31万平方米，总投资在4亿的项目，成为当时最具影响力的工程之一。此后，在全国一片福利分房的热潮中，荔湾金花小区、天河体育村、广园新村、江南新村等一批招商引资兴建的商品房项目先后推出。而为推动住宅商品化，1986年6月，广州市房地产协会举办“商品房住宅展销会”，并以此成为轰动全国的新闻。 广州市房协名誉会长、原广州市国土房管局局长黄开文称：“在住房十分紧张时代，招商引资这一‘借鸡生蛋’的办法，不仅使广州住宅建设的步伐大大加快，而且推动了整个城市化的进程。”历史资料显示：早在1988年，广州市全市竣工住宅中，开发公司经营的商品房占到40%；出售商品住宅中，私人购买占26.3%。广州市住宅商品化程度，在全国大城市中居于首位。 与商品房项目诞生同步的走的是住房制度的改革。1989年8月16日，《广州市住房制度改革实施方案》出台，当全国各地仍处于福利分房的盛宴时，广州开始变“分房”为“卖方”，将居民置业的需求推向市场，并以此成为全国第一个全面实施住房制度改革的省会城市。 “这对当时人们的思想观念来说，是一个彻底的颠覆。”石安海回忆说，虽然当时面对相当大的阻力，但改革的顺利完成为广州房地产市场化打下了良好的基础。市场化有序推进，使广州的住宅建设大大提速，品质地产的概念也由此而生。 在住房的市场化改革的同时，广州土地市场化改革也在快速进行。1984年7月19日，《广州市征收城镇土地使用费试行办法》出台，土地有偿使用开始进入广州。1987年，第六届全运会在广州举办。为满足第六届全运会举办场馆的需要，广州最早也是最成功的推行了“土地有偿使用”政策。其代表性项目天河体育中心，市政府以体育中心周围的土地开发使用权为代价，换取广州城建总投资建设了体育中心周围的城市基础设施建设和其它公共配套设施建设。 “这一项目的成功成为土地市场发展的巨大动力。”石安海说，自此，国有土地使用权开始从政府无偿划拨向有偿全用转变。继体育中心建成后，这一时期主要的几个大的住宅开发项目，如五羊村、广园新村、江南新村等都采用 “实物有偿使用土地政策”引进外资来建设。这一做法的基本思路是，政府拨出土地让外资使用，开发企业除了建设商品房外，还投资配套建设一些市政基础设施及公用设施。房子建好后，1/3用于解决住房困难户，1/3归政府分配，1/3归开发商出售。 在广州土地实行实物有偿使用不久，土地使用权的公开拍卖现身广州。1985年5月9日，《广州市城市土地开发招标投标试行办法》印发，文件规定，城市规划范围内的土地，实行有计划的组织招标投标，委托中标的开发公司承担开发任务。1988年8月，广州第一块拍卖土地——芳村花地湾住宅用地使用权被拿上拍卖席，这一建筑规划面积达107万平方的住宅“地王”，最终被广东省信托房地产开发公司以2.808亿元的价格收入囊中，比标底6000万元高出3.7倍。自此，广州土地使用开始正式走上招、拍、挂的市场化道路。 与此同时，广州预售许可证制度于1992年开始执行，同年，土地出让金规定出台。自此，在广州，决定房价的值的土地正式进入有偿全新阶段。 “虽然现在看来，当时的做法有一定的缺陷性，但市场化思路的提出，为广州住宅建设提供了良好的资金来源，加速了全市住宅建设，特别是解困房建设的步伐。”戴治国说，如果没有市场化的尝试，广州地产不可能发展到现在这一水平。 广州地产市场化之路同样在于资金领域和信息化建设领域。早在1984年，为保障广大华侨和港澳同胸的利益，广州市政府批准广州市房屋交易所与广州市华桥房屋开发公司，中国银行珠江分行服务部联合开办外汇购房业务。 此后不久，中国最早住房信贷业务也在广州诞生。1992年2月1日，广州市政府发布《广州市居民购房储蓄与购房抵押贷款试行办法》，办法规定有资格购买利用住房公积金建造的廉介房的储户，其购房储蓄存款达到拟购廉价房房价的20%以上时，可以向存款银行申请最高额度为房价80%的贷款。同年，中国建设银行广州分行首推住房信贷按揭业务。 1995年12月18日，为活跃广州市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，广州市政府再次颁布《广州市购买商品房贷款抵押规定》，并于1996年1月1日起施行。自此，中国最早的按揭贷款在广州开始实现。而据了解，上海2000年后才开始实行按揭贷款。 同时，作为中国最早公积金制度的实施地，广州住房公积金制度也于1992年开始实施。中地行市场总顾问、原广州市土地开发中心信息中心主任黎文江称：“虽然当时使用范围仅限于机关单位和国有企业，但这一制度的实施，为推动广州地产发展立下汗以功劳。”截至2005年2月底，广州公积金缴存单位13438个，缴存职工1356055人，归集总额329亿元人民币，归集余额203亿元，支持市民贷款125亿元。 当然，广州地产不仅有开创的历史，也有不断创新的良好传统。这一系列市场化改革举措经过不断完善与调整，成为广州地产不断前进的动力。 著名策划人王志纲在比较北京、上海、广州两大城市的特点时指出：“广州一直是市场经济的摇篮，楷模，而北京和上海却不是。” 全国地产看广州 从全国第一栋商品房的诞生到第一块土地的有偿使用；从第一张个人购房信贷合同的签订到第一个房屋交易网站的开通……至今天，广州地产已充分市场化。 “相对于其它城市，广州房地产市场政府引导合理、制度比较健全。虽然个别地方仍存在一些局部问题，但广州房地产主流市场是制度化的。” 广州大学潘蜀健教授认为，这其中，调整城市发展布局、合理供给土地供应、向开发商与消费者及时提供真实的信息，成为政府调控房地产业健康发展的主要手段。 同时，“随着市场化制度的不断完善，广州地产已逐步找到了政府、住房者和建房者三方良性互动、互为促进的共同着力点，形成一套成熟的运作手段。” 一方面，政府履行了让市民享有合适住房的天职，并保证了土地出让金的不流失；另一方面，老百姓可以根据自身的实力和条件选择到合适的住房；第三，开发商在拥有合理回报率的前提下降低了投资和经营风险。 事实上，20年的市场化探索与发展，不仅成就了广州，也为全国地产的发展和提供了宝贵的经验。这其中，市场化的实践无疑是广州带给全国地产的第一道美餐。 “在房地产管理方面，国家相关制度及内地许多城市房地产管理制度的出台，都在很大程度上参照了广州已经形成的制度。” 中房协副会长兼秘书长顾云昌认为，在市场化的道路上，广州为全国积累了很多的经验。中国地产市场进行的一系列改革都烙刻着广州的影子。 据了解，《中华人民共和国土地管理法》、《中国华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》、《城市商品房预售管理办法》等国家法律法规的出台，都不同程度借鉴了广州市既有的经验，并在此基础上不断完善而成。 至到今天，广州地产对行业的贡献依旧没有终结。尤其是在国家针对全国房地产调控政策不断失效，调控显得十分棘手的情况下。一个月前，国土资料部副部长员小苏在广州视察土地管理工作时称：“广州土地管理工作在全国名列前茅，广州为国土资料部开展下一步工作提供了很好的经验与做法。” 与被动的学习相伴随，广州地产企业的主动出击也将这些全新的经营理念带给全国。随着2001年前后，广州地产进入买方市场，产业、资金、技术的开始向全国其它城市梯度转移。异地扩张的进行，不仅使广州地产企业获得了更大的发展空间，同时，使内地产市场在南派地产的助推下得到快速发展。 当然，广州带给整个行业的更重要的并不是具体的市场策略，而是改革思路与智慧的启迪。 “从买商品房到土地必须有偿使用，从引进外资到通过市场调控房价，广州每一个市场‘吃螃蟹’的举动，都从根本上改变了国人在计划经济模式下对一些问题的即定看法，使国人在意识形态领域从保守变得开放，从消极变得积极。”有学者指出，正是意识形态的解放充分调动了各类社会资源和潜力，从而使全国房地产及其它行业得到快速发展。（完） 链接： 广州历次区划调整 　　●1949年10月，新中国成立后广州对市属行政区划作了部分调整，首先将11个郊区调整合并为6个区。 　　●1956年广州将白云、新滘、黄埔三区合并成立郊区。 　　●1959年，市区撤销了珠江区，将其管辖区域分别划归东区、河南区、西区、中区。 　　“市管县”的行政建制 　　●1960年9月20日，从化、花县两县被划归广州市管辖，从而开始了实行“市管县”的行政建制。 　　●1961年，国家恢复佛冈县，由广州市管辖。至此，广州市辖属市区4个区(东山区、荔湾区、越秀区、海珠区)、郊区3个区(黄埔区、江村区、芳村区)和3个县(花县、从化县、佛冈县)。 　　●1962年5月，广州撤销芳村、黄埔、江村3个区，设立郊区。 　　●1963年7月3日，国务院批准佛冈县从广州市划出，归韶关专区领导。其时，广州市辖东山、海珠、荔湾、越秀、郊区5区及花县、从化两县。 　　●1973年2月，广州又恢复设立黄埔区。 　　●至1975年3月24日，国务院批准佛山地区的番禺县，惠阳地区的增城县、龙门县，韶关地区的新丰县划归广州市。至此，广州市除辖东山区、荔湾区、越秀区、海珠区、黄埔区和郊区6区外，还有花县、从化、新丰、龙门、增城、番禺6县。 　　●1983年，广州市行政区划又有较大的变动。是年1月2日，国务院将原韶关地区所辖的清远、佛冈二县划归广州市。 　　●1985年广州将原郊区的行政区划作了调整，分出天河区和芳村区。 　　●1988年1月7日，国务院批准撤销清远县，设立清远市，将广州市的佛冈县划归清远市管辖；同时，撤销惠阳地区，惠州市升为地级市，将广州市的龙门县划归惠州市管辖；另将广州市的新丰县划归韶关市管辖。 ●2000年，番禺、花都撤市改区，使广州市区面积由原来的1443.6平方公里扩大到3718.5平方公里。 ●2005年4月28日，国务院批准广州市撤销广州市东山区、芳村区，设立广州市南沙区和萝岗区。