当消费者变得更加理性的时候，一个房地产项目的决定属性变得可以抽象地用三个纯粹变量就可解析：地域、价格和产品。其实将这三个变量放大，我们同样可以得出用这三个变量就可解析一个区域的房地产市场的发展态势，并可以通过这三个变量的消长来判定这个区域的房地产动向。

    年关将近，不管是房地产开发企业还是投资者、消费者都会比较关注明年的房地产市场变化，而对这种趋势判断的准确与否也确实会对他们的决策造成重大影响。因此写预测文章还是必须建立在对行业的深刻了解和完善的逻辑推证模式基础上，否则就会流于以讹传讹。
应《新地产》之约，本文试图用地标资讯2005年地产研究模式“三五论”来对明年的长沙房地产市场做出预测。我们适当抛弃了最近流行于各大媒体的加息、泡沫、洗牌、虚热、危机等时髦关键词，从而使我们的预测具有了更多血肉之躯的平常人的感悟。

    一、区域动态：五极漂移，板块演义。
    何为五极？登临岳麓峰顶，鸟瞰最新长沙楼市版图，可谓万山红遍：我们可以看到长沙2003-2004年的房地产开发的确取得了重大成绩。整个地产版图格局中，传统的城市中心腹部区域：房地产项目在燎原之后已成尾势。我们可以发现五个很明显的板块运动，长沙的房地产区域发展趋势呈一个右后腿拳曲的金龟之形：第一极在大幅南扩，因应省政府新址的南迁和长株潭融城；第二极向西北大幅漂移，呼联湘江，渐成燎原之势，明显因应市政府新址的西迁和科技园区麓谷的逐渐成形；第三极呈散点布落在西南，呼联湘江，因应岳麓山大学园区和猴子石大桥的贯通；第四极是星沙板块，是一块具有异常活力的版块，因应星沙具有非常发达的工业产业基础。第五块是正北板块，呼联湘江，因应青竹湖高尔夫球场。
板块演义实质上就是资源的演义。

1．单核城市。
    长沙作为湖南省唯一的政治、经济、文化中心，聚集了全省的资源，房地产是资金密集性产业，而资金是最具敏感性的资源，自然而然流向长沙，因此表征在房地产的发展上，长沙的房价是省内其他二级地市城市的3倍。长沙房地产业的繁荣很大程度上是建立在长沙所具有的这种资源独享的单核优势上。这也是长沙房地产具有板块演义能力的深层原因所在。

2．长株潭融城。
    众所周知，珠三角、长三角、京津唐已形成了中国三大城市群落经济圈，也是中国房地产发展的主战场，也理所当然成为了中国经济发展的中心区域，这一点同时又深刻影响了该城市经济群落的经济发展水平。武汉曾经想在中南区域再造一个中国经济中心，但结局是未果。在大城市的竞争中，长沙当然不会坐以待毙，已经过国务院批准的最新规划，规划核心已明确为将长株潭融合起来，成为中国腹地的城市中心群落。这次规划对长沙房地产影响尤其是远期影响是明眼人都可以看清的。

3．板块漂移内核。
    对长沙房地产各大板块研究，我们发现长沙房地产区域板块走势具有很强的行政中心依附性，这反映了长沙市的总体资源是稀缺的，同时也反映了长沙房地产业发展的基础——基础产业经济支持的薄弱性。而星沙作为一个具有强大工业产业支撑的卫星城，得以偏安一隅并强盛一隅，将具有不可小觑的发展潜力和空间。

二、价格走向：五角博弈，上行乏力。
    何为五角？影响一个房地产盛衰的有五个相关联的因素：开发商、消费者、政府、银行、媒体，五个因素的相互作用和此消彼长决定了房地产业的景气。

1．土地级差。
    我们知道，在一个国家，有中心和边缘的区别，在一个省也有中心和边缘的区别，在一个城市，同样还是有中心和边缘的区别。而房地产的价格更多的是受土地级差的影响。所以用杭州的房价来套长沙的房价是不适宜的，这也是很多杭州开发商在长沙开发遇到隔阂的真正原因。
    中心的程度决定了土地的级差，而政府的操纵影响着土地级差。从长沙房地产开发区域板块的五极漂移态势来看，长沙市中心储备可供开发土地已所剩不多，而拆迁新政导致的城市中心土地成本高企给开发商造成了进入障碍，因此长沙市中心高价盘开发量不会太大。
从政府对土地操作来看，2004年在土地进入招拍挂之前已急剧放量。而依照广州经验，广州房价连续三年下跌，根本原因在于城市的快速扩张，摊薄了广州的房价。我们可以判断长沙的总体房价在2005年会呈下降态势。

2．经济景气预期。
    作为具有虚拟经济成分的房地产，很容易受经济景气和媒体渲染的影响，从而行成高涨、下泻的态势。在长沙，开发商、媒体和政府结成了一个默契，来共同维护长沙的房地产景气。银行虽然受垂直控制，实行了一些从严的政策包括加息，但相对来说还不足以对房价形成足够大的实质影响。消费者受政府的引导、开发商的诱导、媒体的误导，对房地产业的整体景气预期看好，从而使房价具有上升的张力，但看涨的拉力也只足以平衡房价下降的内在趋力，这还只是一手房的价格趋向。如果考虑到二手房交易价格，长沙的房价事实上是下跌而不是上涨。

3．供求关系。
    经济学里的供求决定价格理论是一个很朴素但又很有用的分析工具。但是使用的时候要分析它使用的限定条件。

    就长沙房价来说，笼统的说供过于求和求过于供都是不准确的，建立在此基础上的分析那当然也就是错误的了。

    从宏观上来看，长沙近两年的土地供应和土地开发急剧放量，对长沙的总体房价提升肯定是有很大反作用的。

    但是具体细分物业形态，我们就会发现，就居住类物业，价格在2300元/平方米以下的物业类型（地标资讯在分析整理数据库时，将该类型物业名之为经济商品房），这类型物业属于供小于求，因此这部分物业的价格会有持续小幅上升，但它的上升空间是限定性的。

    价格在2300元/平方米—3500元/平方米的物业类型是长沙上市量最大的，应该说在两年之内是供过于求的，而且供求失衡还比较严重。很多房地产公司在该价格区间搏杀，因此该区域价格是震荡型的，具体项目价格决定于开发公司的专业水平、品牌影响和项目所在区域。不同项目会有涨跌完全不同的价格走势。该类型物业的总体价格上行乏力。价格在3500元/平方米以上的物业类型，不排除在该价格区间有天价顶级房的出现，但该类型物业的需求量在长沙很小。

    对于长沙的商业物业，我们只要直观分析一下长沙最近上市的大型商业项目和空置量，再分析一下长沙的基础产业和经济发展水平，我们就不难得出长沙商业地产的价格走势了！

三、产品趋势：五型依旧，住宅升级。
    何为五型？房地产产品无外乎五种类型：普通住宅、别墅、商铺、写字楼以及新兴的旅游地产（工业地产暂时不在我们讨论的范畴之内）。
    在长沙，因为工业产业经济基础并不强大，长沙目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位，外资进入长沙的规模不会很大。而写字楼和商业地产是长沙整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，我们认为写字楼的发展空间仍然不大，商业地产有过泛之嫌，面临着重大盘整。长沙的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。

1．中心与边缘。
    随着城市中心用地总量的减少和用地成本的急剧增加，长沙房地产板块已无可选择地向五极漂移。那么基于地产级差的存在，是不是房价就是与地价级差成正比呢？表面上的道理好象成立。但同样我们也看见中心和边缘在地理上的梯度是人为界定的，并不是二级梯度的地域的房地产发展空间就设了上限，其实目前很多开发商选择了产品升级的方式，以一种边缘独秀来对抗中心霸权。通过产品升级来满足城市发展和人们需求的日益进步，也同时稳定了长沙的整体房价。

2．产品创新。
    就长沙而言，开发居住物业和商用物业已面临巨大竞争压力，赢利机会逐渐减少，仍有一大部分开发商将宝押在原来的开发模式上。但新的开发模式正渐露端倪：开发依靠长沙丰富的旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的复合型休闲度假地产。作为已拥有湘江经济产业带土地储备的开发商通过开发休闲度假主题项目，将成为房地产开发创新的突破口。

    在城市边缘，可以由一种中心不能拥有的生活方式来主导。长沙近郊高品质休闲度假地产的稀缺性，与市内酒店的分时度假交换的空缺性，将决定在长沙郊区景观优秀区域开发规模化的休闲度假地产大有可为，可以预测，未来三年长沙城市近郊将成为休闲度假地产大本营。

3．顶级豪宅出现。
    在中心城市出现顶级豪宅并不是什么稀罕事，但长沙的房地产发展了这么多年，能真正号称顶级豪宅的地产项目还没有。其实在市场研究中，这块市场是空白的，而具有购买顶级豪宅能力的消费群体已经形成。因此完全可以遇见，长沙将在合适区域出现品牌开发商开发的顶级豪宅。所谓顶级，并不是以高价格这个指标来单独衡量的，而是以住宅的综合人居品质、技术含量来判定的。顶级豪宅的出现将对长沙房地产业带来一场无声的震撼！

    由“上文“本人在此谈一下有关房地产专业市场运作需注意七点事项：

    1．从宏观调节上来说：无论政府或企业都不要一时心血来潮，盲目地大规模兴建和经营专业性的市场，造成土地资源的直接经济损失和浪费。

    2．房产开发商和运营商要对市场供求情况作出科学细致的分析和研究，并通过市场分析和研究，来确定房地产市场的正真空白点。这要求我们要实事求是地看待市场，即不要过于乐观主义，也不要过于悲伤主义，做到边看边打，边走边打，一要瞄得准，二要打得到。

    3.房地产开发商在项目的投入及产出时，要努力取得政府相关部门的积极支持，切忌做些工作上的表文章面，最忌打“擦边球”。

    4.房地产开发商在给自已的项目市场定位时,要认清楚自己的势力范围,自已的市场如果不是可以达到跨区域辐谢,就一定不要死撑,那样会死的更快。

    5.在企业经营管理上,诉求先发制人，“不要等人”，“要人等您”不要很多东西急时再来求之。

    6．开发商在没有一定的把握的情况下,最好不要单独做经营，应联系好有一定实力的运营商或代理公司合作经营。

    7．房地产市场的产品定位极为重要，除了一级市场，二级三级市场也要注意开发，这其中还包括二手房的买卖。