张付杰律师：疫情下房屋租赁合同的履行

疫情的存在对房屋租赁合同的履行影响颇深，出租人当然希望依约履行，该付的租金不能少，该付的日期不能推迟，但对于商铺的承租人、长租公寓的承租人和厂房写字楼的承租人而言，对疫情的防控，商业、服务业大量闭店停业，造成商铺的承租人处于停业状态，厂房写字楼处于停止生产和停止办公状态，长租公寓的承租人则面临着地区间流动暂停导致的无法回到租住地，或者自疫区返回小区时被隔离等，承租人希望减免疫情期间发生的租金，或者退还空置期间的额租金。如何处理疫情期间房屋租赁合同履行的分歧，张付杰律师按：疫情期间，租赁合同的履行，有约定则从约定；无约定的，承租人要求减免的，需要举证证明止营业、无法使用系无法克服。具体减免数额根据公平原则加以确定。

1、房屋租赁合同约定优先

房屋租赁合同的履行，属于商事活动，双方的约定是优先适用的。双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时减免租金的约定，如有明确约定，则将按照合同约定处理。

2、考量疫情的影响是否无法克服

承租的商铺、住宅、厂房写字楼无法营业，不能使用，是否属于疫情造成的无法克服，是租金否能够减免的关键，承租人有必要做好证据搜集及准备。

1）商铺租赁。商铺租赁需要考虑正常的商业风险与疫情引起的无法克服间的区别。如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，原则上属于正常的商业风险范畴，不属于无法克服的情况。但如属于受到疫情冲击较大的，面临关闭、待检、限流、停顿等风险的，则属于无法克服的情形，租金应当减免。

2）住宅租赁。排除长期不能居住使用等特殊的情形，一般情况下，承租人隔离或管控期间，短暂无法实际居住租赁房屋的，依约履行合同、支付租金并不会对承租人构成明显的不公，本律师认为，住宅租赁受疫情影响是非常有限的，不宜适用疫情的不可抗力要求减免租金。

3）厂房及写字楼租赁。因疫情防控问题，厂房及写字楼的复工时间都相继延长，延长期间的租金，尤其是无法复工期间，属于无法克服的情形，承租人有必要就疫情导致停工的时间、损失等准备证据，主张一定金额的租金减免。当然，短暂的推迟，对承租人的生产、经营未造成实质性的影响，不属于不可克服的情形。

3、核算租金减免金额

需要明确的是，当下法律对房屋租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定，可以适用的是合同法总则的公平原则。这就需要承租双方在出现分歧时，能够充分体谅对方，本着疫情期间损益平衡、按照公平和诚实信用原则，和平解决分歧。法院的处理，会参照同地区、同行业在特定时期的总体状况，结合承租人经营状况在行业平均值以上或以下，酌情判定应当减免的租金数额。

故，张付杰律师提醒，疫情对承租双方而言都是一场灾难，房屋租赁合同的履行会存在一定的困难，双方有必要对租金减免问题上充分考虑，履行障碍是否属于无法克服的情形，并按照约定及公平原则处理。