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11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。该项看似不起眼的条款，实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“930新政”，已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。
所谓个人住房贷款资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流（本息归还）的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流（本息归还）作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付基础来自个人住房公积金贷款。
据央行数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。对此，专家们表示，在当前中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。尽管美国“两房”曾在2007年出现兑付危机，但实施房贷的资产证券化仍是中国房地产业的大势所趋。
我国早在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，我国于2007年暂停了上述试点。
随后，在经历了九年多的等待之后，我国的房贷资产证券化试点在2014年重启。中国邮政储蓄银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，意味着时隔七年后，该项试点正式重启。
到了去年9月30日，央行、银监会联手正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。
笔者觉得，决策层此时推出公积金贷款的资产证券化的用意有三：其一，希望通过公积金贷款证券化来剌激个人住房贷款需求，达到去库存的目标。其二，我国公积金贷款余额为2.55万亿，如果将公积金贷款资产证券化，可盘活公积金存量资金，大幅增加公积金的贷款的流动性。其三，我国住房公积金资金庞大，但投资渠道狭窄且收益率较低，因此拓宽投资渠道应是必要之举。
事实上，通过个人住房贷款发行MBS募集资金的做法，与美国次贷危机的“房利美”和“房地美”的操作手法无异。但后者在2007年便出现了了兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。最终“两房”被美国政府托管。不过由于近年来美国房地产市场回暖，到2014年，“两房”已经还清了美国政府1875亿美元的援助金，现在“两房”还是美国房贷资产证券化市场中的主力。
对于各方质疑中国版“两房”是否会重蹈美版“两房”的覆辙？专家们都持有比较乐观的看法：一方面，多年前美国实施的“零首付”有着明显不同，中国公积金贷款最低首付比例为20%，商业贷款最低首付比例是25%。中国楼市的杠杆率远低于美国。另一方面，银行对于还款人资质和收入水平有着严格的审核。这就决定了，我国的个人住房按揭贷款是银行业相对优质的资产。
此外，美国在销售资产证券化产品时，根据房贷风险的不同，将其分为优质贷、次级贷等多个品种，然后以金融创新的方式出售，这无疑增加了风险系数。更何况，美国出现次贷危机，还与经济水平下滑和房价的破裂有关，面是当前中国的整体房价并不存在明显泡沫。
尽管业内对公积金贷款资产证券化展现出较高的热情，希望通过此举来盘活公积金庞大的存量房贷资金，促进购房者的入市积极性，能够对中国楼市的去库存有所帮助。不过，笔者认为，中国版“两房”对于化解当前国内房地产天量库存的意义并不会太大，而且风险还不小。
首先，不管是美国版“两房”给低收入群体购房“零首付”也好，还是中国版“两房”设置了较低的首付比例，问题的关键并不是出在这里。而是要看，购房者的每月还房贷占到工资总额的几成？还有就是中国经济和房价的大趋势。
从表面上看，中国版个人房贷给购房者的首付比重轻了，但只要房价不跌，房奴每个月还款的压力不减反增，有些家庭每月需还贷金额占到总收入的70%以上，已远超国际警戒线。如果一旦出现，国内经济下行，企业职工大面积失业，届时个人住房按揭贷款就不会像银行所说的是相对优质的资产了。
同时，个人住房贷款是否坏账，还要看是投机、投资性为主，还是自住刚性群体为主。美国版的“两房”危机就是把房子买给了根本无力偿还房款的穷人，所以美国就算出现了“两房”危机，房价泡沫最多也就是从最高处跌去30%。
而中国的房地产市场主要是投机投资性需求所占据，一旦房价出现大调整超过投机者的承受范围，投机投资者会毫不犹豫的选择弃房，这样会形成多米诺骨牌效应，所以中国一二线城市房价泡沫较为可怕。
再者，在当前整体利率水平较低的情况下，决策层贸然推进房贷资产证券化产品，收益率肯定会开得很低，但是资本市场的投资者也不傻，个人住房公积金证券化的风险也因房地产低迷而凸显，未来的趋势更是难以捉摸，所以就算决策层推出，市场也不会买账。除非能给出一个各方都能接受的更高收益率。
再次，从表面上看，盘活公积金存量资金，让公积金机构有钱可贷，这有利于房地产去库存和恢复市场的信心。但实际上，只要高房价不降下来，仅靠降低房贷利率和拉低购房首付款意义并不会太大，因为一二线城市居民因高房价而无力购房，投机性需求充斥整个市场，而三四城市居民对房地产需求趋于饱和。
最后，中国要走与“美国模式”相同的道路，推动我国房贷证券化改革，如果没有政府部门出面背书，那市场谁敢来接这个“烫山芋”？所以，未来政府还可能成立国家住房银行，使之承担为房贷证券化改革托底的功能。鉴于各项制度尚未完备，以及相关机构的设立更需时日，所以靠个人公积金贷款证券化来给中国化解高库存有些“远水不解近渴”的味道。
个人住房公积金资产证券化只是一个开始，后面我国房贷证券化将全面展开。决策层希望通过盘活银行存量房贷资产，来激活购房需求，达到去库存，稳增长的目的。但是房贷资产证券化本来就是一把双刃剑，用得好能够在短期内促进需求，但同样也是引发金融危机的导火索。而笔者认为，中国的房地产问题在于需求端结构严重失衡，仅靠给公积金部门或银行补充可贷资金也解决不了根本问题，弊远大于利。
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