陈析银；中国未来黄金十年，房价是涨还是跌呢
最近，广东省决定，或率先在广州和深圳试点不动产登记。我们今天来聊聊未来黄金十年，房价
的问题，如果把这个消息和房地产业界大佬王石一段话结合起来，一些人可能会得出房价将要下
跌的结论。据中国之声《央广新闻》报道，万科董事会主席王石表示，对于房地产行业来讲，最
大的调控就是反腐。你会发现，反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了，如果能够坚持下去，
那就太好了。王石认为，腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有
关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。“反腐本身就是制止不正当交易，包括幕后交易和
灰色收入，反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制了，特别是对于高端房子的需求，由于腐败
造成的虚高的房价也就是被抑制住了。”（央广网2014年4月14日）我们从上述两则消息可以得出
房价下跌的结论吗？答案是否定的！不动产登记在目前来说就像河北保定成为北京的行政副中心
一样“规划还在缥缈中”。即使真落实并且把它作为反腐败的一项辅助措施，一方面，房地产的
代持现象相当普遍；另一方面，即使从源头上反腐败，使官员不再那么有钱，抑制的也是房地产
的高端需求为主。高端需求的减少，从统计学的平均数字上当然意味着房价下跌，但是和老百姓
息息相关的那部分房屋价格不一定因此而下跌。今年以来，由于银行的信贷政策趋于谨慎，国内
房地产市场预期发生改变，如果有不同意见或投资理财方面的，比如黄金，白银都可以聊聊！
欢迎大家一起交流372到339到452附加；88 春节以来至今观望情绪和下跌预期浓重，一些开发商
或在限价管制下 或基于资金链等原因选择降价开盘，市场平均成交量和成交价均有所回落。
但即使在这样的情况 之下，恒大地产的许家印等多位楼市大佬都说广州楼价将上涨10%左右。对
于整个房地产行业的前景，王石也是保持乐观态度，他认为，从长期来看，随着城镇化发展的进程加快，
房地产会有很好的前景。
然而，“买了就能赚钱”这个阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。现在一
线城市房价已经说是被控制住了，其他城市的房价也是稳中有降。他表示说，如果这个趋势能保
持下去，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。事实上，北上广深的中心城区将保持长
期利好，其近郊区前景也很光明。即使在短期，我认为许家印等人说广州楼价今年将上涨10%也是
一个偏保守的估计。根据QQ大数据，每年往北上广深四座城市聚集的人口超过每年进城总人口。
以此推论，每年集中到这四座城市的资源和资金会有多少？大家自己推论。每年13%以上的M2货币
增量将会主要集中到哪里？大家也自己想。在此情况下，再来分析广州房管局整治楼市“双合同
”，要求开发商签承诺书。也就是不许在合同价格之外再加精装修价格等条款。但这样的承诺书
不具有足够的法律效力，同时也有可能导致一些开发商延期开盘。它会带来楼市成交价格和成交
数据从平均数上下降，购房人千万不要被这样的表面数据所迷惑，真实的房价也许并没有下降。
在各种混乱的数据面前，坚持宏观大趋势大判断，坚持自己的逻辑、定势和手筋。今年楼市最大
的变局是整个社会的预期。一些三四线城市开发过剩——占城市总量37%左右（详见许一力《楼市
拐点到了吗》）——银行收紧相关信贷——预期发生整体性改变——楼市出现观望和局部降价。
但在只有房地产才能救中国经济和中国的大背景下，这样的观望不会持续太久，下半年左右，银
行有针对性地放水，将会给楼市重新注入强心针。至于今年整体的楼价走势，我的判断是：整体
分化态势加剧，遍地黄金时代一去不返，局部地区成为鬼城，局部地区和一些大城市远郊区可能
降价，北上广深等大都市中心城区稳涨10%以上。全国平均数据仍将保持价格增长。
所以房地产的黄金十年正式宣告结束。三线以下城市以及小县城，房价将有30%以上的跌幅，考虑
到通货膨胀因素，跌幅会更大，二手房将无人问津。一线城市，短期内房地产将
毫无投资价值，二手房想卖但是卖不了或者能卖但是会亏本，一手房会保持温和上涨。二线城市
的好地段，房地产会向一线城市看齐，新城新区的房地产会看向三线城市。
陈析银给大家的投资建议；
1、“冰冻”不可能永远存在，房产税出台后，必然要退出，所以
一线城市的房地产依然有巨大的投资价值。
2、长三角城市群内（京、津、沪，）的房地产、宅基地、土地，长期看，有巨大的投资价值。
3、股票，暂时不要乱动（结构性机会）。
4、三大城市群之外的三四线城市的房地产，会成为中国过去十年高速发展的见证。
5、如果有实力，建议投资金融行业。但是金融行业的专业性和风险，也跟过去的房地产有本质的
不同，没有金刚钻，莫揽瓷器活。
6.如果有不同意见或投资理财方面的，比如黄金，白银都可以聊聊！欢迎大家一起交流372到339到452附加；88