谢逸枫：2014年全国楼市展望与回顾
2013年，中国楼市是个火爆又热闹的年头，市场总体回暖，先高后低，一线城市很疯狂，二线城市火热，三线城市微热，而多数中小城市则表现温和，其中还有鄂尔多斯、温州下跌挣扎的城市。2013年是中国楼市最具有代表性的一年，地市复苏、楼市活跃、调控加码、政策思路进入转变。2013年全国房地产市场延续了2012年以来的回暖行情势头，随着城市化、城镇化的推进，自住性住房需求不断井喷释放，改善性住房需求持续增加。供求两端均火爆，房市趋向火热的发展方向，总体上呈现出“加速上行、持续回暖、房价上涨、区域分化”的态势。
通过国家统计局2013年全国房地产市场多项数据指标分析，印证了这一点。2013年全国土地购置面积、房屋新开工面积均实现了同比降幅收窄、并由负转正的增长态势。房地产开发投资、房企资金增幅年内趋缓，但分别保持19.8和26.5%的增幅，明显快于2012年。商品房销售面积和销售额则实现了17%与26.3%的大幅增长。全年商品房销售面积已突破13亿平方米、销售金额8.14万亿元，再创历史新高。
按照房地产市场指标五类看：市场供应、市场需求、市场价格、房企资金、调控政策。一是市场供应指标。总体看，2013年的供应指标由见底后上行，之后由负转正。第一是房地产投资增幅继续上行，保持平稳水平。第二是开发企业购地面积小幅正增长。第三是房屋新开工面积由去年的负增长转为正增长。二是市场需求指标。第一是商新建商品房成交面积继续上升，增幅达到17.3%。
三是全国地价及商品房价与70大中城市价格指标，整体看价格稳中上涨，增幅扩大。第一是2013年全国开发企业购地均价持续上涨，同比上涨20%，地王频出，地价热过成交量，主要是一线城市暴涨，三四线平淡。第二是2013年全国商品房和住宅销售均价分别为 6237元/平方米和5850元/平方米，与2012年同期相比均上涨7.7%，与1-11月相比，涨幅分别收窄0.4和0.3个百分点。中国房地产指数系统百城价格指数显示，12月全国 100个城市住宅平均价格连续 19个月环比上涨，涨幅为 0.70%，同比上涨 11.51%，连续第 13个月同比上涨。第三是2013年，70大中城市住房价格继续上涨态势。其中，新建住房价格同比上涨5.7%，二手住宅价格同比上涨2.7%。
四是房企资金指标。第一是房企到位资金。增幅加快，销售回款占比继续上升。第二是全国住宅存货创三年历史最高水平，房企开始高周转化出现。其中三四线城市供大于求，一二线城市供小于求。第二是房企贷款资金。2013年房地产贷款平稳较快增长,全年新增房地产贷款2.34万亿元,占同期各项贷款增量的近三成。五是调控政策指标。第一是中央调控政策不断上码，新国五条，后新国六条（新国五条细则）。第二是部委调控持续，住建部、央行、银监会、国土部纷纷加强调控。第三是地方调控持续加码，先是35个省市新国五条地方版细则，之后是18个城市调控加码。
2011年底我曾预测2012年全国楼市将经历四部曲：探底、稳定、复苏、反弹。2012年底又预测2013年全国楼市将是一根线：振荡、上涨、火爆、有惊。2014年我的预测是：高位盘整、区域分化、逐步平稳、分类调控。上半年高位运行，下半年逐步平稳。全年稳中上升，大可不必惊惶。
回顾2013年，展望2014年。中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路与调控长性机制的改革方向，在经历了2012年复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位盘整、区域分化、逐步平稳、分类调控”的态势，全年稳中有升，先扬后稳。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋稳。而中央调控告别一刀切，地方调控分类处理。调控权下放，地方政府因地制宜。
2014年全国房地产发展趋势会延续2013年的走势，总体市场保持“稳着陆”，全年楼市“高位盘整、逐步平稳”。房市将呈现房价稳中上涨、指标增速放缓、城市分化加速、调控分类处理的发展态势。一是总体上，2014年全国楼市总体上平稳分化,增幅振荡，多项年度指标增速收窄。全年先高后低，上半年比下半年好。二是房市上，城市区域分化，全国量增8%-8.5%，一线量微升，二三线量大升。房价增幅放缓，全国均价涨7%-7.5%，12月70城房价同比涨幅8.5-9%，全年5%，一线告别2013年暴涨、二三线稳涨。三是地市上，全国量增6%-7%，价涨9%-10%。一二线会出地王，但数量减少。
四是调控上，短期延续既有政策，中长期建立长效机制。调控分化，一线紧，三四线略松。五是政策上，一线限购、限贷不会退出、二三线会放松，一线城市限价、限售、限网签逐渐退出。小产权房转正没戏，房产税、20%个税不会全面开征，接着试点。农地入市的工业地入市城市扩容。六是房企上，集中度上升、千亿房企上升到9家-10家。一线房企逐渐转向二三线。房企转型仍会继续，商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、海外地产。以上预判与分析主要是基于行业发展周期、宏观经济形势、市场供求关系变化、调控政策改革、房企资金状态良好、非市场因素利好六个层面来判断。
一是行业发展周期。自2003年中国商品房市场化后，房地产行业保持着高速增长速度，一直狂跑了十年，达到历史最高顶峰期。自经过2008年金融危机之政府“救市”后，房地产行业依然出现高增长的平稳发展水平。经过2009年到2012年调控，行业振荡不断。到2013年，房地产市场改革利好消息不断，房地产转向市场化、新型城镇化改革、土地制度改革、人口制度改革等，目前中国房地产正在经历一个平稳向好期。
二是宏观经济形势。尽管2013年全国宏观经济颓势，全国固定资产投资呈下滑趋势，GDP增速下滑7.5%以下,全年仍增长7.7%，但房地产投资额增速超预期19%以上，保持历史高位水平。中国经济面临“稳增长、调结构、重改革”的发展压力。国际上看，全球经济复苏缓慢，美国QE3宽松量化货币政策减增,退出期限来临。国内上看，银行“闹钱荒”、经济下行压力大、地方债务与金融系统风险大、产能过剩与影子银行危机大。没有房地产，GDP无法完成7.5%目标。2014年宏观经济增长目标7.5%,而拉动经济增长的主要力量依然是投资与消费,其中房地产更是投资型兼消费型实体产业、第三产业。GDP增速7.5%，与房价上涨的幅度相匹配。
三是市场供求关系变化。2013年全国商品房在建库存总量47亿平方米，仍高。2014年全国新增商品房与保障房建设及土地供应增加的四项市场指标总量在总体上会继续增加。 一方面是全国超30万亿地方债务的压力大，地方政府加速卖地弥补巨大的地方债务窟窿。另外一方面是是2013年全国土地供应量开始从负转正，正式结束 了两年的土地供应负增长，2014年市场总体供应量会增加。根据土地供应与房价涨幅的历史经验，每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系，表示房价趋稳的信号。
四是调控政策改革。调控分类处理，表明中央调控告别一刀切，让“市场”发挥作用。2013年7月30日，中共中央政治局召开分析研究上半年经济形势和下半年经济工作会议，一字未提“房地产调控”。2013年10月29日、中央新领导首次集体“涉房”（加快推进住房保障体系和供应体系建设）学习。2013年11月12日，十八届三中全会《公报》未提“房地产调控”，但提及“土地制度改革---建立城乡统一的建设用地市场”。2013年11月15日，十八届三中全会《决定》未提“房地产调控”，仅提及“土地制度改革--- ：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。提及“财税制度----完善税收制度，加快房地产税立法并适时推进改革”。提及“住房保障制度与住房供应体系、不动产登记制度、个人住房信息系统联网、户籍制度改革。”
2013年12月3日，中共中央召开政治局会议，分析研究2014年经济工作，要求“做好住房保障和房地产市场调控工作”。2013年12月10日-13日，中央经济工作会议召开，未提及“房地产调控”，仅提“住房模式与保障房及土地供应”，反映出新一届中央领导集体解决住房问题的思路，即“商品房归市场、保障房归政府”的市场“双轨制”住房模式发展方向，从而实现资源的市场优化配置。2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。姜伟新强调，要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。
五是房企资金状态良好。美国第三轮QE3减增100亿美元与国内银行今年6月与12月两次“钱荒”对房企资金链影响不大。一方面是房企今年到位资金保持历史高位。另一方面是房企资金来源中的海外资金占比小，不到5%。从今年商品房销售额、投资额和资金到位额三个数据之比看，房企资金状况整体良好，保持历史高位水平。从今年M2同比增速14%与信贷量9万亿以上水平看，货币政策相对宽散。
六是非市场因素利好。一方面是全国地价保持上涨，一线城市暴涨。另外一方面是国内通胀预期存在，投资渠道狭窄,买房抗通胀的保值增值心理强烈。1.国家新型城镇化战略，总投资金额达到40万亿，房地产仍是资本来源渠道之一。户籍人口率40%，住房需求会增加。人口制度改革，放开二孩政策。城镇化率到80%，需20年-30年时间。2.地方卖地还债务持续，成过30万亿地方债务，土地财政更依赖。3.今年货币政策相对宽松，M2在13.5%,信贷量9.5万亿.4.2013年全国一二三线城市地王超过90个。5.房价成本扩大,地价（30%-40%）、税（27项）、费（180项）（40%-45%）等成本占房价比例上升到70%-85%。6.商品房销售总额消费总额30%以上,买房子成最大消费.7.房地产继续为防止通货膨胀发力，去年M2达到110万亿。股市下降，会有更多资金进入房地产。8.房地产仍是经济支柱产业,投资额占GDP13%以上,保2014年GDP7.5最低增长下线。