谢逸枫：房价“拐点说”简直比谬论更可笑
导语：2013年7月4日，新华网报道，两年前，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军在一次报告会中称，一场危机或许2013年七八月份在中国爆发，近期的“钱荒”似乎印证了李佐军的“预测”。李佐军接受新华网采访时，再次作出“预测”：今年七八月份很可能是房地产“拐点”，房地产黄金十年已经过去。上世纪90年代后期，房地产改革之后，从没有市场到高速发展，行业的发展确实更快，发展异常。但是，现在老百姓的住房需求得到了大量的释放，地方政府拉动经济的模式也推动了房地产行业。黄金十年过去并不意味着房地产行业会衰落萧条”，在城镇化发展加速下，大概还要10-20年左右，发展空间才会变小。挤泡沫的过程会对房地产行业造成一定的冲击，并预测未来一两年内，房地产形势不太乐观。今年7、8月份，很有可能成为房地产行业由盛转衰的一个转折点。我国整体经济形势不乐观，国家未来经济要经历一个痛苦的时期，很多房地产企业将面临重新洗牌。房地产企业需要调整结构、转型升级、淘汰落后产能。
各路专家看法产生了分歧：有的认为房地产拐点已经出现了，可多数专家认为所谓的房地产拐点根本不存在。针对国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军的“拐点说”，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立的观点更为直接了当：“今年6月底，就已经是房地产行业房地产业由盛转衰的拐点了。”为什么？尹中立说，近十几年来，中国房价上涨的真正原因并不是城市化和农民工进城所导致的，因为进城务工的农民工通常住的是地下室，并非真正的买房者，他们与购房需求无关。近十几年来，“金砖四国”的房价都在上涨，“分析房地产市场及房价必须站在全球资本流动的角度”。尹认为，资金的过热才是房价上涨的真正原因。2008年，美联储实行首轮量化宽松政策后，大量国际资本从发达国家流向发展中国家。今年6月19日，美联储宣布了量化宽松放缓和退出时间表，这表明过热的资金将会从包括中国在内的国家撤出，也就标志着房地产市场出现了拐点。
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“今年7、8月房价“拐点说”不靠谱，简直比谬论更可笑，完全是建立在自我臆想的感性认识基础上作出的不理性预判。不仅没有任何权威官方与民间的房价数据作为根据，更加是缺乏市场客观真实性与数据支撑，显然是站不脚。一是根据国家统计局公布的前5月70大中城市新建住宅价格指数看，房价仍保持上涨趋势，但是环比涨幅缩小，同比涨幅扩大。二是根据国家统计局前5个月全国商品房住宅销售量、住宅价格指数走势看，住宅商品房销售交易量保持正增长，房价环比保持上涨，同比继续扩大。三是根据中国指数研究院100城市新建住宅价格指数看，上半年1月-6月100城价格环比保持上涨，6月反弹，同比则一直上涨。四是根据房企资金链与库存量及负债率看，目前房企的资金好于去年，而住宅库存量一直保持下降趋势，６月库存不断加速下降，负债率自５月首次下降后，上半年房企销售业绩大增，总体资金宽松。五是“钱荒”不是真的缺钱，最危险时刻已经过去了。而货币政策趋紧，市场流动性即使减少，“钱荒”未完全消除，对房地产市场总体上不会有实质性影响。况且国务院二次释放个人首套住房贷款松绑信号与6月25日央行已表态及IPO房地产再融资将开闸的信号显现。六是个人住房系统联网、房产税扩容、房屋普查都难全面实施与执行，难撼动房地产市场。七是国内经济上半年未明显复苏，下半年稳增长仍是首要任务。房地产作为拉动经济增长的火车头，显然不会过分严打。同时，地方政府债务高与基础设施投资及保障房建设需要通过房地产获得大量的资金。八是从供求关系看，全国住宅用地供应已经连续三年负增长，土地价格年年保持上涨趋势。而住宅需求量一直有增无减，商品房去库存下降与新增商品房住宅供应存在巨大缺口情况下，市场依然是供小于求。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则未来三十年，房地产仍是支柱产业之一。在城镇化与经济稳增长背景下，房地产依然是存在黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。”
中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚表示，不存在房地产市场的拐点。他的判断鉴于两点原因：一是房地产市场有周期，但现在没有进入衰退周期；二是从目前的供求关系、产业结构来看，房地产市场是相对平稳的。城镇化规划的2.0版本，对房地产来说，还有很大的发展的空间，住房市场还存在大量的需求。目前市场上再度出现的“拐点论”，可能是根据房地产市场空置严重、住房价格比较高、供应不太平衡得出的结果。房地产市场确实存在这些问题，犹如堰塞湖的堵塞问题一样 ，只要解决了，就不会有问题。从人口中国的需求大、城镇化的外来需求大两方面来判断，庞大的住房需求没有20年时间是解决不了的。
北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对“拐点说”这一观点也不认同。冯科认为，目前房地产市场仍会保持相对平稳的态势，在未来半年中房地产企业的销售量甚至会有小幅度上升，但总体趋势不会有较大波动。近日银行出现的“钱荒”问题，也不会对房地产行业有太大影响。因为房地产行业的融资能力有了大幅度的提升，产业的处理机制水平也逐年增长，各企业对于国家的宏观调控政策也有了较深层次的理解，该拿地的还在拼命拿地。同样，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也表示，若无大的政策变化，总体而言，今年房地产市场应该是“前高后稳”，下半年的销量和房价上升趋势有所放缓，但仍然处在增长区间内，稳中有进。阳光100集团常务副总裁范小冲也认为，预计中国这几年还有三四亿人涌入城市，全国整体来说房子是供不应求的，泡沫是某个区域或某个市场局部性的结构性问题。