谢逸枫：今年楼市传统旺季“红五月”会来吗？
导语：5月6日，中原地产统计数据显示，4月29日到5月5日，全国主要54城市，新建住宅签约40564套，成交继4月2、3周继续下调。二手房方面，北京市二手住宅网签517套，还不到去年12月及今年1月日均成交量。环比下降近8成，而均价环比上周小幅上涨1%。深圳方面，深圳市规土委公布的数据显示，上周全市一手住宅成交套数为542套，环比下降43.25%，其中宝安降幅最低，成交256套，环比下降10.18%，是上周成交量最大的区域。上周二手住宅全市成交409套，因恰逢“五一”小长假，仅记录了两天的数据，但从平均成交量来看，比假前有较大幅度下滑。部分二三线城市亦是如此，根据石家庄搜房网和石家庄楼市行情快报一周数据显示，2013年4月29日至5月5日，石家庄商品房销售备案套数为730套，相比上周(2013年4月22日—4月28日)1249套下跌了41.55%。
5月1日，深圳开始正式实施的《深圳市商品房预售价格备案办法》规定，在商品房预售过程中，房地产开发企业价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%的，必须在调整之前办理商品房预售价格备案变更，否则每一套未备案的商品房处10万元罚款。 根据办法，如果发现2套房未按规定实行价格备案，则处20万元罚款，发现更多未实行价格备案的，处罚依此类推，上不封顶。 广州市国土房管局此前也下发通知规定，自4月24日起，广州全面执行商品房预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导；对未按要求执行的开发企业将暂不核发预售许可证。 此外，北京的房价管控体系也日趋明朗，即将实施的商品房行政限价管理政策将采取“双轨模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自主、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。
上周也就是传统的五一黄金周，广州（楼盘）仅成交千余套住宅，逼近春节时期的低位，近郊项目成交尤其低迷。而天河海珠两区成交价则连续两周大涨。其中，天河区今年首次超4万元/平方米，拉动全市一手网签价格结构性上扬，达到14374元/平方米，环比上涨7.09%。上周广州市中心六区一手网签282套，环比（4月22日到4月28日265套）上升6%，成交区域三涨三跌。虽有三个区域下跌，但由于越秀、黄埔两区自身成交量并不突出，对市场整体价格影响不大。而三涨楼盘当中，天河、海珠两区，合共成交153套，占比超中心六区整体成交五成。
其中区域内高价项目整体成交不俗，尚东君御（楼盘资料）、嘉裕公馆（楼盘资料） 、瑞安创逸（楼盘资料）、峻林等均价都在40000元/平方米以上，对全市成交价格结构性拉动有重要影响。在高价项目的成交带动下，上周中心六区一手网签价格为27432元/平方米，环比（4·22~4·28：25139元/平方米）上涨7%。据某网站数据监控中心统计，天河区均价继前一周狂飙超万元后，上周继续上涨6808元/平方米，环比涨19%，达到42096元/平方米，首次突破4万元。上周近郊楼市成交异常低迷，近郊四区共成交436套，环比（4·22~4·28：713套）下降39%。除南沙、增城两区有少量增长外，其余各区均明显下跌。番禺、花都两区成交量萎缩严重，分别成交115套、269套，环比下跌48%和38%，主力区域成交受阻成为上周近郊成交下降主要因素。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，今年在楼市传统旺季“红五月”的首周，楼市持续4月低成交的状态。不过低迷开局不代表不会出现“红五月”，市场随着政策调整与调控变化，成交量会扭转下降的局面，转变成上升。由于4月份新房市场受房地产政策因素干扰过大，单纯的数据并不能反映真实的市场运行状况。 以广州为例，近期业内盛传广州市国土房管局对高价商品房暂停网签，并于4月22日出台“指导价格”的新政策，是网签量减少以及网签均价下降的重要原因。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫称，一线楼市成交量继续退烧，但交易低迷并未带动均价下滑，主要城市新房价格并没有因“国五条”政策而出现逆转。未来房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险，市场预期较为复杂，不同城市住宅市场将进一步分化。3~4月以来，多地“国五条”细则落地实施，北京二套房贷款首付比例提高至七成，北京、广州全面执行商品房限价指导，苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧，在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温。 5月1日，深圳开始正式实施《深圳市商品房预售价格备案办法》，而广州、北京也再传房价监管消息，一线城市对房价的直接干预进一步收紧。由于房价上涨压力大增，部分城市加大了价格干预力度。尤其是一线城市，除上海外，北京、广州、深圳均加强预售许可证的监管。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，5月第一周出现成交量高位回落主要原因有四个方面，一是房企涨价现象增加，购房者不买账。二是前期需求集中释放，部分刚需陷入观望局面，购买力受到市场挤压。三是地方版调控细则效果逐渐显现，楼市与政策存在不确定性。一线城市限价、限售、限网签的政策导致短期内预售项目明显减少。四是房企有意延迟新品上市时间，在去商品房库存加快的情况下，房企不缺钱。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，3月份各地受 “国五条”细则落地影响，市场出现末班车行情，成交大涨。但四月后，市场逐渐恢复冷静，成交也随之降温。由于房价高企导致部分购房需求持续观望，一旦5月无调控加码与地方政府重严执行政策，市场观望期结束时间很快在5月上半月出现。因此，5月成交量必然超过4月份，房价则继续保持上涨的趋势。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，目前五月楼市旺季难觅大幅优惠，一方面是因为新“国五条”细则落地刚刚满月，购房者不再盲目集中入市，而选择适当放缓购房计划；另一方面，由于近期交易量剧增，目前二手房市场房源供应紧缺、成交回落明显，开发商也想观望一下后市再作打算，目前楼市需求还是比较旺盛，开发商虽然心态上仍是积极促进销售，但已经不再以牺牲利润为代价了。
据北京市住建委网站统计，北京“五一”假期，北京新建商品住宅(含保障房)和二手住宅网签量分别为803套和172套，总计975套。其中新建商品住宅由于保障房拉动，同比上涨了53.8%，二手住宅则下降了50.4%。5月1日，北京期房网上签约151套，其中住宅128套；现房网上签约80套，其中住宅11套；存量房(二手房)网上签约12套，其中住宅5套。据21世纪不动产统计，今年“五一”上海假期三天（4月29日-5月1日），上海新建商品住宅成交面积为5.4万平方米，比去年“五一”期间的成交量上升了10.4%，但较今年清明假日的成交量则下滑了7.2%。5月6日，监控数据称，上周（4月29日-5月5日），上海市新建商品住宅成交面积为16.83万平方米，环比（较前周）下跌29.17%；成交均价为23274元/平方米，环比下跌0.96%；新增供应面积为27.67万平方米，环比上涨68.21%。
据上海德佑地产市场研究部统计数据显示：上周(4月29日-5月5日)全市新建商品住宅成交面积为16.83万平方米，环比前周下跌29.2%，成交均价为 23274元/平方米，环比前周下跌1.0%。在经历了两周的相对高位后，上周全市商品住宅成交量再度回落至20万平方米以下的低位，“五一”房展会并未 立即对成交起到显著的拉动作用，4月29日-5月1日三天假期的成交量仅为5.34万平方米，不足全周的1/3。据广州某网数据监控中心最新统计，4月29日—5月1日，广州全市住宅共签约382套。日均成交约127套的成绩，相对2012年“五一”假期日均167套交易量减少40套。 广州五一假期三天一手房网签382套，同比2012年五一假期（499套）跌23 .4%，日均成交约127套，相对2012年五一假期（日均167套）减少40套。据某网站数据监控中心最新统计，4月29日-5月5日，广州十区二市新增住宅预售证数量为0，创全年新低。
广州阳光家缘网显示，4月29日至5月1日期间全市通过中介网签的二手住宅仅82套，比清明节(4月4日至4月6日)的95套还少了13套。4月29日至5月5日间的网签量则为354套，5月2日之后的4天网签量就达272套，亦强过“黄金周”。广州从4月24日开始正式执行预售住宅价格申报制度，而5月的第一周就出现全市无派出一张预售证的窘境。5月7日，据深圳市国土委公布的最新数据显示，上周(4.29-5.5)深圳一二手房总成交套数为951套，总成交量环比大跌69.5%。数据显示，上周深圳一手住宅成交套数542套，环比下跌43.2%，成交面积5.1万平方米，环比下跌41.0%，成交均价21915元/平方米，环比上涨6.2%；二手房成交套数409套，环比大跌82.1%；成交面积3.25万平方米，环比下跌81.1%。在成交区域方面，上周宝安、龙岗两区新房共成交485套，占全市成交量的89.5%；其他四区共成交57套，占全市成交量的10.5%。
截至5月5日，深圳全市一手房可售面积为291.93万平方米，可售套数为30657套，若按近8周深圳全市新房周平均899套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为34周。此外，5月份深圳预计将有36个项目入市，其中主要集中在龙岗、宝安、龙华、南山区，而龙岗去占比高达42%，宝安区占23%，南山区占17%、龙华区占12%。另据相关统计，今年4月深圳市一手写字楼成交7895.09平方米，成交40套，均价40520元/平方米，成交面积环比3月增加24%，写字楼成交项目和3月一样，仅为排名顺序发生变化。
5月6日上海易居房地产研究院发布《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断。尽管20个城市跌幅大小不一，但总体情况表明楼市集体沦陷的特征。报告显示，撇去2月这一包含春季因素的月份，4月份的行情创下了近12个月成交量的历史新低。在3月份购房需求得到有效释放的前提下，市场恐慌情绪已被4月份观望心态所取代。作为新“国五条”细则“轰炸”的前沿阵地，一线城市的成交下降了近一半。4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。
4个一线城市均出现了不同程度的环比下滑。其中北京的跌幅最大，为61.9%。同时，广州、上海和深圳的跌幅分别为54.8%、41.3%以及0.8%。不过，与去年同期相比，今年1至4月的总体表现不错。2013年1至4月，新建商品住宅成交面积累计值较2011年同期相比增长了35.9%。对比过去两年同期水平，1至4月总体表明，新政洗礼下的楼市依然难以掩盖市场需求增加的事实。
5月6日，中原地产市场研究部统计数据显示，截至6日，已有10家房企公布4月销售业绩，达333.1亿，较3月份的416.63亿环比下滑20%。但需要注意的是，此10家房企前四月销售业绩已达1455.5亿，大部分出现明显的同比上涨。截至4月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7370万平方米，同比减少5.0%，环比增长2.0%。在3月库存量创17个月历史新低的基础上，4月库存出现了反弹态势。广州、上海及深圳4月的新建商品住宅库存量也有不同程度反弹，环比增幅分别达到5.3%、3.1%和1.4%。“国五条”细则下的成交疲软，较好地解释了这些城市的库存反弹现象。
根据中国指数研究院4月全国楼市成交情况的一份统计报告，北京4月商品住宅成交环比下降56.6%，上海4月商品住宅成交环比下降36.06%，天津商品住宅环比下降20.55%。报告称，本月监测的43个城市中，超过八成城市成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%。10个重点城市中，仅重庆、杭州、成都环比上涨，其中成都上涨45.55%，其余两城市涨幅均未超过10%。
根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，4月上海市二手住宅成交18578套，环比下跌72.5%，不过比去年同期还是上涨了41.9%。从 各区县的成交情况来看，4月份全市所有区县的成交套数环比跌幅均超过60%。金山和青浦两区依靠动迁房项目的集中成交，曾在3月份成为二手住宅成交涨幅最 大的两个区县，不过随着需求的过度透支，进入4月份后，这两个区县的跌幅皆在80%以上，为全市成交跌幅最大的两个区县，同样以低端楼盘为主的奉贤区跌幅 达到77.9%，仅次于青浦和金山。
据 广州某网站统计，4月份广州十区二县成交量环比跌幅接近50%，楼价环比下跌8%，十区楼价也在今年首度跌破16000元/㎡。据统计，4月份广州十区二县一手住宅仅网签成交了5607套单位，环比3月总成交量10931套暴跌48.7%；从成交面积看，4月份共网签成交629031㎡，环比大跌51.2%，超过了成交套数的跌幅水平，这也从侧面说明4月份成交的大户型比例有所下降。楼价方面，4月份全市十区二县均价大幅回落至13527元/㎡，环比下跌了约8%，调控政策效果立竿见影，同比则大幅上涨了14.6%。
从广州官方历来统计的十区标准来看，4月份也是各项数据大幅下跌。阳光家缘数据统计，4月份广州十区仅成交3911套单位，环比大跌51.6%，楼价则在今年首度跌破1.6万元/㎡回落至15937元/㎡，环比上月创造新高的均价17205元/㎡，跌幅超过7.3%。而根据此前媒体推算的2013年广州房价调控目标为“涨幅约7.5%，房价15097元/㎡以内”，目前4月份均价尽管已经回落至15937元/㎡，但也明显高出调控目标，政府的调控压力依旧不减。与3月的二手楼市相比，4月份广州二手楼市出现跳崖式下跌。
广州阳光家缘数据显示，4月通过中介网签的二手住宅网签量为2578套，环比3月份的7326套下降7成。合富置业及中原地产中介4月促成的交易价格持续上升，分别为18733元/平方米、19753元/平方米，环比3月分别上涨3.6%、1.8%。据阳光家缘二手签约数据统计，4月广州二手住宅网签量为2578套，环比3月份下降约六成多。而中原地产、合富置业和满堂红三大中介公司4月的二手买卖成交量均比3月下降了四至六成。不过，阳光家缘数据显示，尽管广州4月份二手住宅网签量环比下滑约六成多，但同比去年4月份还是存在多达五成多的增幅。在交易价方面，记者查阅三大中介行四月份的交易数据，发现除了满堂红的交易价格出现0.5%的微跌之外，其他两个中介行成交数据都录得稍许上浮。
据深圳市国土规划委数据显示，4月深圳新房市场成交面积35万平方米，共3901套，数量基本与3月份持平。4月新房均价为21958元/平方米，创下2010年3月以来的新高。其中，福田区新房均价更是达到43583元/平方米。在4月热销楼盘中，七成均价都在2万元以上。 同时，深圳市二手房市场成交大幅回落，仅为5575套，环比减少七成。