一是住房体系的转变。这十年房价暴涨，源于2003年国务院“18号文件”出人意料地将房地产定为“支柱产业”。原本80%的人可以住进经适房，变成只有约20%的人可以申请经适房，将绝大部分购房需求者扔在了疯涨的房产市场上。18号文件被普遍视为房地产商利益群体的一次公开的胜利。2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。1998年—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。

   二是土地制度的转变，土地垄断与土地财政及地价上涨过快。2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这也标志着已沿用多年的土地协议出让方式退出历史舞台。当“经营城市”搭车“招拍挂”，一次邂逅成就了今后若干年内中国房地产市场的顺风顺水，而二者的水乳交融也将其巨大影响延伸到未来。错误的经营城市理念和恶性的“地王争霸”一直延续着，“土地招拍挂”也在很大程度上导演了如今房地产市场的尴尬和房地产的困境。始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。1~8月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上升达20%以上。土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16％的涨幅位居全国榜首。整个2007年，“面粉贵过面包”的地王频出，这一年，房价高涨，地王频现，是我国住房商品化10年中房价最为突飞猛进的一年。在市场“追涨”的大军中，房奴身上背负的是更多的民生痛楚。

   三是投资渠道狭窄与经济增长依赖。2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。由于股票市场大幅“缩水”，投资风险凸显出来，不少投资者从资本市场退出，并为资金寻找出路转而投资房地产。房地产业最现实的利润吸引了投资者和企业。2005年成为房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。160天的调控大戏中，从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。 在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融。房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面，打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。

   2006年一年之间，十道令牌，房地产调控政策之多，措施力度之大前所未有：“国六条”、“90/70”、“171号文”限外令……使得2006年再次成为“调控年”。然而尴尬的是，房价却在正比例飙升，越控越涨。2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一场严重的金融危机横扫了全球。以救市之名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗，各地分别出台了救市举措，大举救市大旗；中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同时，房地产信贷的利好政策也款款而来。伴随着“小阳春”还是“倒春寒”的争论，楼市回暖的迹象却越来越明显。房价的飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，此后，中国楼市一发不可收拾，在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下，上演了一场“乾坤大反转”。

   2007年以来，中国房地产业增加值始终保持在全国GDP的5%以上，并不断增长。房地产业作为中国经济的支柱产业，已然是一个客观现象，而且将长久地持续下去。这一点，人们不要有丝毫的疑惑，也不要因一时的问题，在要不要提房地产业是支柱产业上有所摇摆。问题是，人们如何辩证地认识和处理房地产业在中国经济中的作用，尤其是当下如何处理它在保增长中的作用。

   四是货币超发与通货膨胀及负利率。统计来自全球主要央行的2008-2012年M2数据得出，截至2012年末，全球货币供应量余额已超过人民币366万亿元。其中，超过100万亿元人民币即27%左右，是在金融危机爆发的2008年后5年时间里新增的货币供应量。期间，每年全球新增的货币量逐渐扩大，2012年这一值达到最高峰，合计人民币26.25万亿元，足以抵上5个俄罗斯截止2012年末的货币供应量。全球货币的泛滥，已到了十分严重的地步。而在这股货币超发洪流中，中国也已成长为流动性“巨人”。从存量上看，中国货币量已领先全球。根据中国央行数据，截至2012年末，中国M2余额达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍，比整个欧元区的货币供应量（约75.25万亿元人民币）多出不只一个英国全年的供应量（2012年为19.97万亿元人民币）。

   持续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素长期以来，我国的经济发展都处于一个货币宽松的环境中（原因这里不讨论）。本轮全球金融危机后，这一问题变得更为突出，引发了明显的通货膨胀和社会不满。1990~2010年我国名义GDP年均增速为16.5%，同期货币存量的年均增速为21.3%;20年来名义GDP累计增长了21.3倍，货币存量累计增长了47.5倍，（见图13）。2008~2010年名义GDP增长了27.8%，货币存量增长52.8%（见图14）。2010年M2与名义GDP之比达到1.82（见图15）。截至2011年底，我国名义GDP为471564亿元，而货币存量达到851591.8亿元。根据世界银行的数据，我国M2与名义GDP的比例远高出所有国家、发展中国家和发达国家各种分组的（算术）平均水平（见图16）。

   五是供求关系失衡。土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长。2003年、2005年和2006年的土地供应负增长，导致了2007年出现一轮房价暴涨，2008年年中的土地供应下降导致了2009年以及2010年房价又一轮暴涨。2012年的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快，2011年4月7日，国土资源部召开全国土地供应调研报告会表示，根据调研情况，全国31个省(区、市)反映土地供应计划指标不足，多数反映下达的指标只能满足需求的1/3。国土资源部规划司司长董祚继透露，31个省(区、市)全年用地需求总计达到1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩，其中有8个省份今年的用地缺口超过40万亩，像新疆用地需求预计将达120万亩以上，是2010年的近2倍，是2009年的近4倍。

   第七，资金杠杆化。商品房预售制与资本金制度改革缓慢与房地产重复贷款。运作一个项目的资金来源组成，我国房地产开发运作一个项目的资金来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20％）＋订金和预付款（50％以上）＋建筑企业垫资施工＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作；房子不好卖，订金和预付款回笼资金有困难，抵押商品房向银行贷款；贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款；利用各种途径欠税（国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业；“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业；2006年9月2日出炉的“中国纳税500强”，房地产企业的数量仅占0.6％，纳税额仅占0.3％；广州市税务部门人士说，部分房地产企业已成为欠税大户，其欠税金额占广州市欠税金额80％以上）。   第八，政策的执行永远是利于出政策的人。中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。 房地产就是最好的例证，实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。

   2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。2009年4月底，国务院常务会议讨论并原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出要求，但对具体的调整比例并未公布。本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%（保障房性住房和普通商品房住房），其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%（工业地产和旅游地产及商业地产）；其他项目的最低资本金比例为20%，本次调整自发布之日起正式施行。

   自2009年5月27日，国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%，意味着中国房产开发门槛的下降和货币政策宽松化及针对解决减少因资金不足无法开工的问题，果然2009年-2010年全国地王爆发和烂尾楼纷纷“复活”及银行放贷达到近10万亿和7.95万亿，土地财政2010年收入2.9万亿。其实，这就是房地产项目资本金的下降恶果。这政策是为解决地方投资配套资本金不足的问题。由于资本金到位不足，很多银行的项目贷款无法跟进，导致项目无法开工。目的是防止因房企资金链破裂，城市出现大量的烂尾楼，而银行出现死帐，威胁到国家金融机构安全。另外一方面是增加市场供应，抑制房价上涨过快。

   可想而知，房地产项目资本金从35%下降到20%，多出的10%资金，却被开发商用来疯狂抢土地的，成为制造地王和捂盘销售及变相土地空置的祸根，融资宽松和地价上涨及项目开发门槛的下降，导致房价一路上涨。可想而知，上调房地产项目资本金比例应该会非常的谨慎，所以，房地产项目资本金比例调整的幅度不会一下上调为35%，而是25%或30%，目的是避免房企破产和楼市崩溃及项目崩盘等个人投资客跳楼，也避免银行因死帐的负资产爆发金融危机，关键是避免今年经济大滑坡。

   2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

   最后，分析为什么十年调控全是错，错在什么地方？从18号文，到国八条、国六条、国四条、国十条、新国八条、新国十一条，再到最新的国五条、新的国五条细则……10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮调控必须面对的难题。……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。十年九调控，犯了同一不饶恕的错误，忽略最基本的经济原理，即供求关系。政府左手压制需求，右手压低供应，导致房地产市场扭曲发展。另加上疯狂的货币超发，房价如脱缰野马，左一个国八条右一个国十年都拉住房价上涨的势头。如果说调控是空调，政策是耍流氓，一点都不过分。

   住宅价格上涨过快，涨幅超过了人均收入增速，房价收入比和租售比高企，引发政府对“房地产泡沫”的担忧和对“民怨沸腾破坏稳定”的担忧。对房地产市场价格上涨过快现象进行调控显然是必要的，关键是要找准症结，对症下药。恰恰是我们的宏观制度顶层安排，为房地产市场塑造了一个“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。这样的市场环境注定要产生一个持续“供不应求”的市场格局。

   纵览历年历次的房地产调控政策，其实就干了两件事，一边用国家政策宣布和确认住房已经成为限制购买的紧俏商品。一边用吓阻和减少原材料（资金和土地）供应的方式进一步减少这种紧俏商品的供应。我在北京的论坛上就表示，房地产调控十大错误，推高货币供应量。加大对土地财政依赖。土地供应负增长加快。居民收入跑不过房价。收入分配差距拉大。房产税费有增无减。投资渠道过于集中。政府过多干预市场。政策之间矛盾多。政策“一刀切”未差别化。十年10调拳拳打在官员屁眼上，房价越调越上涨，十年房价上涨143%，年均上涨14.3%，最高年涨幅靠近30%。可谓“调控犹如弹簧，打压越深反弹越高。”

   根据REICO的研究表明，第一，对“房价过快上涨”，调控政策始终未能针对要害症结，对症下药。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局;深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。第一是对“房地产投资过热”的担忧，导致政府对房地产市场的调控，始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。这是可以理解的，但客观效果是抑制了供给，加剧了供不应求。

   房地产业对国民经济发展所起的重要作用：在房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售；住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。 据有关专家测算，在我国经济的转轨过程中，房地产投资和经济增长保持较强的相关性。相关系数为0.81。同时也显示出房地产业先行于经济增长。作为先导性产业，各行各业的简单再生产和扩大再生产均受到房地产发展的影响。

   第二是针对“住宅供给结构”的调控。政府对住宅市场上供给结构进行调控，目的可归结三点：一是试图通过增加政策性住房的供给，降低住宅价格平均水平;二是试图解决“供给偏于满足高收入阶层的需求”的问题;三是出于“节约集约使用土地”的考虑。标志性的调控举措，是2007年提出的“90/70政策”。我们的看法是：第一，试图通过保障性住房解决住宅市场价格偏高问题，是一个逻辑错误，也是一个不可能实现的政策目标。第二，市场本身能够合理解决供给结构问题。事实上，市场供给选择高端有其客观理由（存量房中90平米以下的住房已经占70%，由于居民住房条件改善的过滤机制，新房市场需求集中在90平米以上），市场供给也已经对市场需求做出了响应。

   在调控政策的实际执行效果方面，“90/70政策”效果并不明显：在项目行政审批制度的约束下，90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升，从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%（其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响），仍远未达到占比70%的要求;2010年该占比再度回落。我们认为，作为社会主义市场经济的调控者，应努力地完善市场体系及市场规则，尽可能地让市场机制发挥配置资源的基础性作用，完善的市场体系对于房地产市场尤为重要;即使在准备干预市场时，也要对市场的选择心存敬畏，谨慎出招。

   第四是．针对“投机、投资性购房”的调控。关于打击投机性购房。我们认为，诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局;住宅市场上投机性购房需求比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的套利机会;持续房地产投机盛行的条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率;投机是市场不均衡的表象、是后果，而不是原因。不去消除“异常确定的套利机会”，而一味的指责、打击投机行为，对于解决经济问题是舍本逐末。短期或有效，但长期则于事无补、效果不彰。关于限制投资性购房。我们认为还需斟酌。第一，房地产市场是一个资产市场，无法拒绝投资;第二，从整个房地产市场、从改善全体居民的居住水平，提高全社会成员的福利着眼，以出租为目的投资性购房，会给没有能力买房的社会（相对更弱势）群体提供更多租赁房，降低租赁价格，改善更弱势群体的居住水平和福利。应予鼓励。

   第六是．关于住房保障政策体系。由于理论准备不足，目前的住房保障政策设计缺乏内在的逻辑性和清晰的目标，长期稳定的制度性目标与短期调控的临时性需要混在一起，这个政策体系的执行效果及可持续性令人忧虑。较突出的问题包括：(1)未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，迎合了形形色色的所谓“夹心层”的诉求，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”;（2）与上一条紧密相连的是，丧失了保障制度的公正性;（3）设立“购置型保障房”,违背了保障理论的基本逻辑;（4）“公共租赁住房”的设立和大规模建设，将妨碍租赁市场的发展,挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。这样的住房保障政策体系，有将“基本保障”泛化为“普遍社会福利”的强烈倾向;对不同阶层不同要求的迎合，将影响保障制度的有效性和公正性;作为长期制度性安排，有可能为未来埋下隐患，长期执行无法保证可持续性;难以保证房地产市场、国民经济的健康发展，乃至保持社会长期和谐稳定。

   房地产调控阶段。第一季：为房地产业正名（2003－2004年）。2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。

   第二季：降温（2005－2008年）。2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元／平方米飙升至15000元／平方米，涨幅达200％。

   第三季：紧急救市（2008年下半年—2009年）。为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由5年降至2年的等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

   第四季：全面加码（2010年至2013年）。2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10％，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50％。限购、限贷、限价三管齐下。2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

   1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。那时的房价也似乎令人“怀念”。

   根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

   央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。

   2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。

   2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。

   2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

   针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点;对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。

   据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。2010年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

   2009年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价。2009年末，电视剧《蜗居》受观众追捧，刺激着买房人的神经，全国上下“满城尽议房地产”。 2010年被称为“史上最严厉的调控”，终于在“两会”之后轰轰烈烈地拉开了序幕。与此同时，“两会”上对“二次房改”的呼声也越来越高，高房价成为与会代表热议的话题，30多位代表提出了通过“二次房改”的方式解决住房问题的议案，引起广泛关注。