房地产市场2013年开局“放量”，根据各类统计数据信息显示，房地产市场成交量猛增，价格是否再度爆涨引发政策调控加码，房价与政策之间的博弈走向令人侧目，其影响范围涉及广大民众、政府、开发商、上下游以及衍生产业端景气度、银行信托等金融机构以及各类的产业与金融投资者，而最近“房叔”、“房婶”、“房姐”们持有多套房产被暴光的信息，则又将房地产议题与反腐等政治问题联系起来。
这是一个被广泛热议的经济、社会与民生问题：房地产市场发展过程中的问题盘根错节，久居高价无法回落，问题症结与解决的根本途径在哪里？
从收入-房价比这一国际通行的衡量方法来看，国内市场价格超过普通民众承受范围而整体偏高，是一个不争的事实。但房地产价格本身只是表象问题，按照市场经济的一般规律，价格是交易双方自由竞争过程中达成交易的结果，它反映了市场供需力量的对比，房价的高企首先高说明市场需求旺盛而供给无法满足。无论我们如何讨论各种表象问题，透过表象看本质，房地产市场盘根错节的众多因素都是围绕着供需、最终影响供需而作用于价格方面，问题求解也依然需要从这一基本逻辑事实出发去寻找对策。
应该承认，中国房地产市场价格特征与现状缘于一系列引发市场供需变化与失衡的众多因素交织，这其中有自然的原因，也有人为（政策）方面的原因。“自然”方面的原因是，从需求端来看，城市化进程增大城市居住需求、居民收入增长推升真实需求、居民生活改善推升居住消费升级，对应的是供给端城市土地稀缺且在短时期内无法二次周转利用、经济增长抬升土地与人工等开发与制造成本等。人为（政策）方面的原因则体现在财政、税收、金融等各个层面，比如地方城市与政府财政收入对土地转让收益的严重依赖、房地产市场的预售制度以及相应的消费金融政策，税收制度的不合理比如豪宅与普通民居适用相同或没有实质差异的税率设计，以及应当由政府承担的保障安居的职责缺位，如此等等，都是影响市场供需的具体因素。在上述背景下，市场投机、利益集团操纵及其与政策之间的博弈则是一个结果，虽然也对房地市价格高企也产生了推波助澜的作用，但显然并不是决定因素。
而在笔者看来，房地产政策的沿袭演变则还有着认识方面的深刻原因，其主要涉及对房地产市场产品的属性定位问题。其主要表现是，长期以来，我国政府职责中被过多赋予促进经济增长的职能，房地产市场一度被认为是国民经济的“支柱产业”，房屋产品被笼统地认为是可以与其他众多产品一道进行不限制交易的一般商品，按照这一定位，政府职责是促进成交，保持房地产市场的繁荣活跃并最终促进整个经济的繁荣活跃，也就理所当然地成为政府的经济功能之一，由此才有涉及房地产市场的相应的产业政策、财政政策、货币金融政策。而从客观结果来看，从供给与需求两端同时发力以促进“繁荣”的政策，阶段性地加剧了市场失衡局面，使得不断推高的房价成为少部分既得利益者更多攫取社会财富的法码，而广大的普通民众却不可承受之重。
由此，房地产市场“正本清源”，则需要重新认识房地产市场不同类别成品之间的不同属性，而这种对市场的“重新认识”过程也正在通过不断的讨论而逐渐清晰。目前一般的观察是，房地产产成品大致可以分为商业办公用房与家庭居住用房两类不同功能的产品，而家庭居住用房又可以根据购买与使用者对象不同，分为商品房与保障性住房两类。对于不同功能属性的产品，应该适用不同的政策：对于商业办公用房，则仍旧可以将其作为一般的普通商品可以在市场中自由流通。保障性住房具有“准”公共产品属性，则需要由政府建设提供，该类产品应当被完全限制投资与投机性脱离一般商品之列。作为居住类商品住房，则属于具有基本安居属性的“特珠商品”，一方面由于个人购买方式取得因而产权归属清晰，具有一定的“可流通商品”属性，另一方面，其所具有的安居功能涉及全社会资源与成果分配，需要进行必要的流动性限制，该类商品因此可以被赋予一定程度上的“保值与增值”也即是“有限投资功能”，而不应该具有非限定性的“无限投资功能”，尤其是不应该具有“投机功能”。承认房屋产品、居住用品具有特殊性，将房地产市场分门别类，则许多的政策出台师出有名、思路方向也都会豁然开朗。
由此回到高房价与房地产市场供需均衡问题，依据上述认识基础，我国房地产市场调控方向应当是明确的，即：一方面一如既往、并且更大力度地采取措施扩大商品房以及政府安居房等各类住房的有效供给，另一方面区别对待合理需求与不合理需求，采取措施抑制“不合理需求”。而依据资源供需与收入差距事实，“投机”与“非限制性投资需求”应当被认定为属于“不合理需求”，受到必要的抑制。由此将作为基本安居功能的居民住房完全“去投机功能化”与“限制投资功能化”，让房屋回归至基本安居属性，则应该就是当前市场的政策继续着力的目标。
而如果这一目标得以实现，房地产市场近年以来许多的乱相，也将会逐步消除，比如，如果去除了附着于居住产品中的投机与无限投资功能，当前人们热议的“房叔”、“房姐”们动辄几十套、甚至上百套地购置房产，也就失去了动机。而在确的方向指导之下，区别一般商品房“一定程度”的保值、增值功能，“抑需求”等方面的具体政策，诸如房产税以及按户籍、按住房面积、按套数进行的限购政策等，也由此成了可以讨论与优化的政策“细节”问题了。
（本文发表于2月8日《证券时报》时更名为《回归居住功能是楼市健康发展前提》）