谢逸枫：国土部与广州市地方政府的口头通知与表态虽无实质性的细化政策出台，却说明地方政府调控升级与加码信号比市场预期更加强烈。如果是从国务院“新国五条”新政内容与房价上涨预期及楼市数据的实际情况等国土部、广州、政府机构的动作看，楼市调控的确存在一定程度的预留调控升级与加码空间，一是国务院楼市调控“新国五条”仅仅是纲领性的政策文件，并无实际调控力与执行力，需要各部委与地方政府制定更加详细的符合当地城市楼市实际情况的政策。“新国五条”提出的五项措施，在“价格控制目标、限购令、房产税试点、差别化信贷政策、保障房建设、问责制、商品房预售管理、明码标价、普通商品住房及用地供应等方面暗含了一定范围与程度的升级与加码空间。二是国家统计局公布的1月70大中城市价格表明，房价上涨反弹，涨幅加速上涨，一线城市房价调控处于失控的危险区。调控加码预期强烈，不排除两会前国务院相关部委和地方政府出台“新国五条”细化政策，稳定市场预期，遏制房价上涨，防止调控失控。三是近期多个部委和机构纷纷召开会议，对楼市调控进行研究与做出部署。地方政府加强市场动态的监测，作为下一步新政策动作的重要参考依据。四是一线城市将作为落实“新国五条”新政出台细化政策首批城市。
主持人：新的具体政策大概什么时间出来？今年房地产调控基调是什么？具体会出什么新的具体政策？
谢逸枫：房价加速上涨与市场反弹预期增加及一线城市房价面临失控，必然加快细化政策出台时间，最快在两会前，最迟在3月3日-5日全国两会后到5月份。各部委和北京、上海、广州、深圳、天津一线城市地方政府纷纷出台配套政策。
谢逸枫：国务院楼市
谢逸枫：从“新国五条”内容与国土部及广州地方政府表态的情况看，部委与地方政府基本围绕八大政策实施具体的细化楼市调控措施。一是行政手段：１.重新制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。以GDP增长与人均收入增幅作为标准，低于增长幅度，控制在１０％以下．２.制定稳定房价问责制，纳入个人政治业绩考核体系，作为升迁与降职的考核因素．３.限购从紧，完善限购政策措施，扩大限购城市的区域（主城区扩大到郊区）、扩大限购住房类型（譬如商业地产）、增加购房资格审查的环节、收紧限购的条件（提高个人所得税缴纳或社会保险缴纳的时间，譬如比较5年）。4.限贷从严。三套停贷。5.限价从严，继续执行。二是土地手段：1.实施90/70执行。2.增加土地供应方式。3.防止地王出现，控制溢价率。三是税收手段：房产税试点扩容到全国一线城市与湖北及湖南省会城市，但是必须解决阻挡的条件。房价上涨过快的城市，土地增值税、契税、印花税适当提高税率。四是信贷手段：首套贷款利率优惠减少。根据城市楼市自身需要，公积金贷款收紧，下调贷款与提取比例；二套房贷从紧升级，二套不停贷，二套与首套或首付各提7成与4成，利率1.3倍与1.2倍。五是货币手段：适度偏松，降息与降准各二次。信贷额度偏宽松，全年8.5万亿-9万亿。六则市场手段：增加土地供应、执行90/70政策，加快保障房建设、完善商品房预售制度，加强对捂盘惜售打击力度、强化土地空置与商品预售款的监管。
2013年1月24日下午，北京市十四届人大一次会议举行“城市精细化管理”发布会，北京楼市调控精细化，涨幅过快地区增交易成本。北京市十四届人大一次会议举行“城市精细化管理”发布会，北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放 松，严格执行住房限购政策；加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税 收政策，增加其交易成本。继去年在一线城市中首先提出“稳中有降”后，北京今年的楼市调控目标确定为“量价稳定”，这是市住建委委员、新闻发言人秦海翔在昨日出席市十四届人大一次会议新闻发布会上透露的消息。来自北京市房协的统计数据显示，2012年全年北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%；全年新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%，其中四环内上涨5.6%。据秦海翔介绍，市住建委网签数据显示，在2012年全年成交的23万套商品住房中，新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房成交量相当于新房的1.4倍。
1月22日，在人代会丰台团分组审议时，北京市委常委、副市长陈刚表示：“不要被开发商‘忽悠’了，对于地产调控，政府还有手段。”1月24日，北京市十四届人大一次会议举行“城市精细化管理”发布会，北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔在发布会上表示，今年北京将坚持房地产调控政策不动摇，加大普通商品住房的供应。今年的房地产调控目标是保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定。(1月25日《新京报》)纵观近年数轮房地产调控，应当说，并不缺乏决心和目标，诸如“遏制房价过快上涨”、“让房价回归合理价位”、“让民众买得起房”、“稳定房价”等等提法，屡见不鲜。然而，每轮调控虽然不能说“竹篮打水一场空”，但几乎未能走出“屡涨屡调、屡调屡涨”周期怪圈的调控宿命。
首先，把决心当目标。其次，把目标当措施。不 少地方在落实房地产调控新政中，有意无意地把“遏制房价过快上涨”、“让房价回归合理价位”、“让民众买得起房”、“稳定房价”等宏观目标当作调控措施， 而实现这些微观具体目标的措施一样也没有。以目标落实目标，以要求落实要求的结果必然是，房价屡调屡涨、愈调愈涨。看看一些地方的楼市演进轨迹，难道不是这样吗？再者，有目标无兑现。房地产调控要不要目标，答案是肯定的。然而，当下不少地方调控目标多为定性而非定量，无法评估完成情况和调控效用。那么，到 底房价调到何种程度，才算达到了“遏制房价过快上涨”、“让房价回归合理价位”、“让民众买得起房”、“稳定房价”目标？假如不是自说自话，恐怕只有天晓 得。尽管时下我还没见过某个地方提出过房价调控的定量目标；但可以断言的是，就算有了定量调控目标，假如没有实现目标的强力措施跟进给力以及对目标实现情 况的严格考评问责，调控也一样难逃“空调”的命运。
2013年2月21日，日广州市国土房管局有关人士表示，广州将加快出台落实“新国五条”的贯彻意见，及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标。广州市国土房管局有关人士在接受采访时表示，“国五条”出台后，广州将严格贯彻落实“国五条”，坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的延续性，采取有力、有效的政策措施，切实稳定房价。“我们也注意到，广州房地产市场出现了新变化，去年下半年以来，广州房价出现了较快上涨的态势。”广州市国土房管局有关人士表示，针对广州房地产市场出 现的新情况，将结合“国五条”的要求，及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实“国五条”的贯彻意见，抓紧研究、加快构建与广 州社会经济发展水平相适应，与广州居民收入层次相适应的多层次住房供应体系，确保实现房价控制目标，努力实现“住有所居”。广州市国土房管局有关人士介绍，自2010年10月广州市执行“限购、限贷”等调控政策以来，广州市房地产市场调控成效明显，房价总体较为平稳。
2013年2月25日，广州率先出招堵漏补社保换房票。满堂红置业广州市场研究部人士称：“接中心六区以及番禺区房管局通知，从2013年2月25日起凡提供社保证明办理二手交易过户，要看是否正常缴交，如属补交一律不予受理，如提供的是省版社保证明，除了要提供工作证明以及公司营业执照复印件公司盖章外，还要看参保人的参保时间，如参保时间至现在不足一年的都视为补缴社保，一律不予受理。”据其了解广州市各大中介以及按揭公司均已收到该通知。由于此前限购规定分社保以及税单两条线，去年曾两次叫停的主要为假税单换房票，今日终于向补缴社保换房票开刀。2011年2月，广州版新国八条正式落地，其中对外地人购房进行以下规定：不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。
他指出，今年各省、市国土资源部门要高度重视这方面工作，努力保持土地供应总量基本稳定。一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划 时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大 工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波 动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。胡存智指出，做好2013年的房地产调控工作，要继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。一要编好计划，指导好供应， 引导好预期；二要明确异动城市，提高调控的针对性和精准性；三要提高市场调控和运作水平；四要切实抓好保障房用地供应；五要提高监测、分析和宣传工作水 平；六要明确定位，各司其职，确保工作机制和制度的落实；七要深入研究房地产调控的配套政策；八要切实保证开局良好。
表2：2013年2月20日国务院会议确定五项措施
政策措施 具体内容
完善稳定房价工作责任制
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
坚决抑制投机投资性购房
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
增加普通商品住房及用地供应
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
加强市场监管
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
表3：三地微调公积金政策内容
日期 城市 关键内容
2.18 昆山 自2013年2月25日起，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。
2.8 东莞 住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：
(一)不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。(二)购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。(三)购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。
2.1 金华
自2月4日起，住房公积金最高贷款限额调整为：夫妻双方均正常缴存住房公积金的为40万元，只有一方正常缴存住房公积金的为20万元，其中职工住房公积金月缴存额高于1000元(含)或缴存工资基数高于4000元(含)的，最高限额可提高10万元。
“新国五条”已基本给今年中央房地产调控政策的走向定调，即今年房产调控适度收紧，稳定楼市预期，控制房价上涨过快，不会出台更加严厉的全国性政策。一方面是商品房库存巨大，需要时间去化，合理需求需要保护与支持。另外一方面是今年中国经济增长依然需要房地产拉动。三是全国楼市总体调控取得一定成效，大部分城市楼市比较合理，仅仅是部分城市一手房价与二手房价格出现过快、成交过热的现象，不存在全国调控加码的空间。四是“新国五条”需要地方政府去落实与消化及执行。
但实际上，该条限购令并未非常严格地执行，倒催生出一些通过非正当途径获取纳税证明购房的现象，不少房产中介都表示能“搞定”税单以及社保证明，其中税单证明数千元即可搞定。但也有部分案例未能通过审查，衍生一系列纠纷。在去年，房管局就曾两度对假税单换房票进行收紧，2012年7月20日，房管局宣布，外来务工人员之前要想取得“房票”，部分区域不再受理个人纳税清单流水，个体户纳税证明需提供营业执照，而社保则需提供查询密码，无法在网上查询的需发函证实。四个月后，房管局再为限购令上保险，宣布外地人购房税单证明需经地税局复函确认，相关负责人当时表示，之前税局曾开放端口予交易登记中心进行税单查证，但出现了不少问题。两次扫荡假税单后，花几千元买一份虚假补缴税单的骗购行为得到有效抑制。但今年就有不少中介为没有资格购房的外地人炮制虚假社保证明，费用达两万多元。为外地人补缴社保，成为中介公司新的生财之道。
“代做社保”的流程非常简单，有需要的买家提供个人的身份证复印件，相关中介负责找公司挂靠，出具劳动合同等文件，然后进行社保补缴。整个流程大概需要两万多费用，目前在广州参保的人员每月的最低缴存基数约876元，补缴一年的费用大概是10512元。另外还需缴纳几千元的滞纳金(欠缴总额×0.2%×欠缴天数)，比如按照目前广州最低的缴存基数补交，滞纳金就要7000多元。另外四五千元的费用，就是被中介和劳务公司等收取的手续费了。不少帮衬买家均为已有意向房源的外地人，希望短期获得购房资格，部分一手发展商也会提议买家通过补缴社保方法获得购房资格。为什么此前补缴社保一直无法堵住？在此前，由于广州本地户口，可以通过户口所在地社保局或单位交纳社保；而非本地户口，只能通过单位方式参保了。至于单位跟员工具体的劳动关系，官方无法一一甄别，所以此前一直没有进行堵漏。
实际上，官方对限购政策堵漏早有吹风。在今年1月底，广州市国土房管局就发布通知称，发现有中介和开发商存在不严格执行调控政策，骗取购房资格等行为，将对各类违法行为进行严肃整顿。并表示，对违法违规行为存在并整改不力的开发商和中介进行依法曝光，信用购房、吊销从业资格以及限制网签。不久前，国务院提出新国五条五项措施，在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面暗含了加码空间。随着房价持续上涨，调控加码预期强烈，近期相关部委和地方政府可能出台细化政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则预计，一线城市或将率先反应，3月及之后各部委和北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。广州房管部门在国五条落地后，就表示将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实新“国五条”的贯彻意见，确保实现房价控制目标。所以，本次对于限购政策，也被不少业内人士认为，是对国五条的率先反映。房管局相关负责人，其表示将很快就此通知进行正式回应，截至发稿暂时未获得答复。